【負資產重臨】上季宗數升至384宗 創近四年新高

新冠肺炎稍為緩和,但對經濟打擊卻是剛開始浮現。金管局公布第一季負資產宗數,攀升至384宗,創出十五個季度以來的新高,背後跟去年特首林鄭月娥放寬按揭保險,刺激大批買家以低首期、高槓桿原理入市,為負資產問題埋下伏線有關。

首季負資產宗數創2016年第二季後最高

所謂「負資產」,即是「資不抵債」的意思,意思就是物業最新估值,跌穿尚欠銀行的貸款額,變相我們要補差價才可以賣樓。金管局剛公布了第一季負資產數字為384宗,按季上升 ,創出自2016年第2季以來的新高,期內按揭比率為105%,初步數字不算很嚴重,只是業內人士擔心,隨着經濟下行壓力增加,加上政府去年宣布放寬樓按,雙重夾擊下可能會令樓價加速下滑,令負資產問題惡化。

 2020年第一季2019年第四季
宗數384宗128宗
佔整體住宅按揭貸款宗數百分比0.07%
未償還貸款金額18.67億元7.64億元
佔未償還貸款總額百分比0.13%0.05%
貸款中無抵押部分的金額8,100萬元2,500萬元
按揭比率105%103%
資料來源:香港金融管理局

負資產數字上升,多數跟樓價下滑影響物業最新估值有關,然而反映樓價走勢的「中原城市領先指數」卻僅較去年歷史高位回落8%,對照過去幾次金融危機,包括1997年金融風暴及2008年金融海嘯時,分別累計跌69%及23%,今次跌幅相當輕微。因此這個議題帶出兩個迷思。第一,為何樓價經過去年的社會運動,以及今年的新冠肺炎,但仍然沒有顯著跌勢? 第二,既然樓市沒有顯著跌勢,又為何會出現負資產呢?

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樓價沒有顯著跌勢 貸款額增加導致負資產上升

樓市高踞不下,跟樓市出現結構性問題有關,一方面政府扭轉了公私營土地供應比例至七三比,令未來供應更加不足;加上現時有超過66%業主已經沒有按揭在身,令他們能夠抗衡樓市波動,故樓市才沒有明顯跌勢。

部分買家則憧憬美國無限量寬,分分鐘會複製2008年的市況,所以要盡早投資物業市場,也是托穩樓價的因素。

放寬按保前,香港人的借貸水平並不高有關,變相增加業主在逆市下的防守能力;但也認同情況自政府放寬按保後有所改變。去年林鄭月娥放寬按保措施後,容許首置客在未能通過壓力測試下,再繳交額外保費下,只需通過供款佔入息比率一半來計算貸款額。雖然上調保費可減輕銀行及按揭證券公司的風險,但實際上卻沒有減輕業主供樓風險。故此樓價只要輕度回調,也很容易造成負資產問題。

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負資產封鎖業主退路

翻查資料,負資產最高峰時是在2003年第二季,當時負資產超過十萬,按揭比率128%,現時還有一段距離。但負資產最可怕一點就是封鎖了業主的退路,若然業主有賣樓需要,是需要抬錢贖樓。當年有一批願意捱落去的業主,卻也因他們在1997年鎖定了「P+」的息口,在估值持續下滑而未能成功轉按,變相要侷供貴息,形成沉重負擔。其後按揭證券公司推出「負資產轉按」才稍為替業主紓困。

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由於政府公布「負資產」,並沒有統計經由財務公司借貸的買家,但偏偏近幾年發展商推新盤,有不少都以高成數按揭計劃吸客,多數都屬於先甜後苦的「呼吸PLAN」或「半呼吸PLAN」,他們不單會成為今次逆市高危,現時市場上也沒有類近「負資產轉按」產品配合他們轉按。

有資深投資者建議,回看2003年負資產的慘痛經歷,除非是有自住需要的買家,否則入市時也必須步步為營,切勿被市場氣氛所影響而作錯決定。

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