一般來說，「按揭息率」的選項上，銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化，但究竟它們有什麼分別？準買家又應該如何抉擇呢？我們會以一文解釋按揭息率上的各種分別及特色，讓準買家作出適當選擇。
其實除了「P按」及「H按」之外，財政司司長在《預算案2019》中，也提出了「定息按揭計劃」，容許買家在10至15年期內鎖定息口，計劃由「香港按揭證券公司」跟七間指定銀行合作提供，故如買家指定的七間銀行承造按揭，還可以選擇「定息按揭計劃」。如果想知道更多「定息按揭計劃」，可按這裡有更詳盡分析。
快速跳往：什麼是P按、什麼是大P細P、最優惠利率也會調整、什麼是H按、查考拆息方法、H按設鎖息上限、選擇按揭注意事項
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滙豐最優惠利率調整紀錄
| 生效日 | 滙豐港元最優惠利率 |
|---|---|
| 2023年7月27日 | 5.875% |
| 2023年5月5日 | 5.750% |
| 2022年12月16日 | 5.625% |
| 2022年11月4日 | 5.375% |
| 2022年9月23日 | 5.125% |
| 2019年11月1日 | 5.000% |
P按(最優惠利率按揭) VS H按(拆息按揭)
| H按 | P按 | |
| 息率 | 波動 | 穩定 |
| 影響因素 | 視乎銀行同業拆息走勢 | 視乎美國息率變動 |
| 封頂息率 | 有 | 沒有 |
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什麼是「P按」?
所謂「P按」，當中的「P」就是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」。傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」。
其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。
最優惠利率: P – …厘
注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」
由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。
截至2023年9月止，匯豐銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-1.75厘」(P-1.75厘)，由於匯豐銀行的「最優惠利率」為5.875厘，故「5.875厘-1.75厘」下，買家的按揭息率就是4.125厘。
匯豐銀行 P-1.75厘 ( 5.875-1.75厘 = 4.125厘 )
反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘)，而由於該行的「最優惠利率」為6.375厘，故「6.375厘-1厘」下，買家的按揭息率就是5.375厘。
華僑永亨 P-1厘 ( 6.375厘-1厘 = 5.375厘 )
所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。舉例，渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.5厘」，表面上比起匯豐銀行的條款吸引。但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為6.125厘，故「6.125厘-2.5厘」下，買家的按揭息率為3.625厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。
渣打銀行 P-2.5厘 ( 6.125厘-2.5厘 = 3.625厘)
注意2: 「最優惠利率」隨時間改變
選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。假設一個買家購入一層400萬元的物業，自己支付了40%首期，餘下60%向匯豐銀行承做按揭，並申請最長供款年期30年，買家選擇了「P按」，而銀行批出「P-1.75厘」利息，這意味他的供款利息就是4.125厘，變相每月供款就是11,632元。
例子：選取匯豐銀行「P按」
| 樓價 | 400萬元 |
| 首期 (40%) | 160萬元 |
| 貸款額(60%) | 240萬元 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 按揭息率 | P-1.75厘 (即: 4.125厘) |
| 每月供款 | 11,632元 |
當買家選定了「P-1.75厘」作為按揭供款利息後，「1.75厘」的一部份是不會轉變的，但「P」卻會隨美國加息或減息而有所調整。過往我們聽到新聞說「美國進入了加息周期」，部份銀行會上調「P」，例如在2022年9月匯豐銀行曾上調八分一厘，「最優惠利率」由「5厘」上升至「5.125厘」。
| 以往 | 現時P上調 | |
| 樓價 | 400萬元 | 400萬元 |
| 首期 (40%) | 160萬元 | 160萬元 |
| 貸款額(60%) | 240萬元 | 240萬元 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 按揭息率 | P-2.5厘 (P=5厘) | P-1.75厘 (P=5.875厘) |
| 實際息率 | 2.5厘 | 4.125厘 |
| 每月供款 | 9,483元 | 11,632元 |
什麼是「H按」?
除了選取「P按」之外，買家另一個選擇就是「H按」。「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。由於資金流動，導致銀行相互借錢的息率也波動，故「銀行同業拆息」最大特色就是一個走勢波動，且會視乎拆借時間長短而有不同息率。
因此所謂的「H按」，就是「銀行同業拆息按揭」(簡稱「拆息按揭」)。由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本，銀行在不會做蝕本生意的情況下，批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比，藉以賺取客戶利潤。舉例「H+1.5厘」計算，銀行就是賺取準業主1.5厘的利息。
銀行同業拆息按揭: H + …厘
「銀行同業拆息」走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。第二就是資金流走，當市場資金減少，拆息也自然會上升。還有一個情況就是美息帶動。受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。
注意1: 採用「一個月銀行同業拆息」為基準
由於「銀行同業拆息」會按拆借時間，而衍生不同利息，一般來說，會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」，只要時間愈長，息口也自然會愈高，但如果選用「拆息按揭」來供樓的話，銀行又會以哪一款拆息來計算息率呢? 大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。
注意2: 採用「哪一天」拆息來計算
但就算選取了「一個月銀行同業拆息」來計算按揭息率，問題是當資金具流動性高，拆息每天也在不斷演變，我們在供樓的時候又會選用哪一天的拆息來計算呢?
原來「銀行公會」每天早上11:15分也會公布出結算率，大家可以在銀行公會的網頁上找出相關紀錄。現時除了「匯豐銀行」及「恒生銀行」採用自己拆息計算之外，現時大部份銀行也會依此來計算「拆息按揭」。至於銀行採用哪一天的「拆息」來計算「拆息按揭」呢? 不同銀行會有不同做法。有銀行會以業主承造按揭當天的息率來計價。舉例如果他本身在6月11日供樓的話，銀行會用5月11日的拆息來作計算；部份銀行則以每月的第一天作為準則。
| 銀行公會 | https://www.hkab.org.hk/index.jsp?lang=b5 |
| 匯豐銀行 | https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/hibor-rate/ |
| 恒生銀行 | https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/rates/hibor/ |
注意3: 設有鎖息上限
問題是，一旦遇著拆息突然大幅抽高，例如因新股孖展反應熱烈，或市場大量走資，而導致銀行某一天的資金成本緊張，而拆息突然抽升，業主豈不是要捱下很貴的息口? 答案並不是。只因銀行在提供「拆息按揭」時，往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) (CAP RATE) 給準業主。
所謂「封頂息率」，就是當拆息突然抽升，而觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率。鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈，很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊，變相「H按」一度成為申請按揭的主流。
截至2022年11月止，匯豐銀行提供的「拆息按揭」計劃是「H+1.3厘」，同時設有「封頂息率」「P-2.25厘」。以匯豐銀行「一個月同業拆息」3.2厘計算，「拆息按揭」的息率就是「3.2厘+1.3厘」，也就是4.5厘(因觸及封頂息率)。而「封頂息率」則為「5.625-2.25厘」，也就是3.375厘。一旦拆息抽升，而導致息率高於3.375厘的話，銀行就會自動跳回「封頂息率」來供樓。
匯豐銀行：拆息按揭 H+1.3厘 (3.2厘+1.3厘 = 4.5厘(觸及封頂))
封頂息率 P-2.25厘 (5.875厘 – 2.25厘 = 3.625厘)
合約期內可容許免費轉換一次
買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。
事實上，雖然「拆息按揭」要面對拆息波動的影響，但由於銀行基於競爭下，「鎖息上限」跟「最優惠利率按揭」相若，故「拆息按揭」也有其吸引力。
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