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【按揭計算】「P按」與「H按」有什麼分別? 睇清五大注意事項

一般來說,「按揭息率」的選項上,銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。兩者也是浮息按揭,即供樓利息可隨時間變化,但究竟它們有什麼分別?準買家又應該如何抉擇呢?我們會以一文解釋按揭息率上的各種分別及特色,讓準買家作出適當選擇。

其實除了「P按」及「H按」之外,財政司司長在《預算案2019》中,也提出了「定息按揭計劃」,容許買家在10至15年期內鎖定息口,計劃由「香港按揭證券公司」跟七間指定銀行合作提供,故如買家指定的七間銀行承造按揭,還可以選擇「定息按揭計劃」。如果想知道更多「定息按揭計劃」,可按這裡有更詳盡分析。

快速跳往:什麼是P按什麼是大P細P最優惠利率也會調整什麼是H按查考拆息方法H按設鎖息上限選擇按揭注意事項

P按 VS H按

 H按P按
息率波動穩定
影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動
封頂息率沒有

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什麼是「P按」?

所謂「P按」,當中的「P」就是「PRIME RATE」的意思,中文解作「最優惠利率」。傳統上,「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率,無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時,利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算,例如在1997年時,按揭利率為「P+2厘」。

其後樓市滑落,加上銀行在2000年代取消利率協議,銀行為求爭取生意,也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算,藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。一直沿用至今天,我們在計算「P按」的「按揭息率」時,仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。

最優惠利率: P – …厘

什麼是P按

注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」

由於聯繫匯率下,香港息口跟隨美國走動,故美國降息或加息,也會影響銀行下調或上調最優惠利率。現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」,分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。

最優惠利率提供銀行
5厘匯豐恒生中銀香港南洋商業集友
5.25厘渣打東亞工銀亞洲建銀亞洲信銀國際花旗星展大新招商永隆交銀創興
5.375厘富邦大眾
5.5厘華僑永亨

截至2020年6月止,匯豐銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.5厘」(P-2.5厘),由於匯豐銀行的「最優惠利率」為5厘,故「5厘-2.5厘」下,買家的按揭息率就是2.5厘。

匯豐銀行 P-2.5厘 ( 5-2.5厘 = 2.5厘 )

反觀,以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘),而由於該行的「最優惠利率」為5.5厘,故「5.5厘-1厘」下,買家的按揭息率就是4.5厘。

華僑永亨 P-1厘 ( 5.5厘-1厘 = 4.5厘 )

所以準買家在選擇「P按」時,除了要留意「P減」後方的「固定點子」外,還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。舉例,渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.75厘」,表面上比起匯豐銀行的條款吸引。但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.25厘,故「5.25厘-2.75厘」下,買家的按揭息率為2.5厘,實際上跟匯豐銀行並沒有分別。

渣打銀行 P-2.75厘 ( 5.25厘-2.75厘 = 2.5厘)

注意2: 「最優惠利率」隨時間改變

選定了息率後,連同按揭年期,就可以計算出每月供款為多少。假設一個買家購入一層400萬元的物業,自己支付了40%首期,餘下60%向匯豐銀行承做按揭,並申請最長供款年期30年,買家選擇了「P按」,而銀行批出「P-2.5厘」利息,這意味他的供款利息就是2.5厘,變相每月供款就是9,483元。

例子:選取匯豐銀行「P按」

樓價400萬元
首期 (40%)160萬元
貸款額(60%)240萬元
按揭年期30年
按揭息率P-2.5厘 (即: 2.5厘)
每月供款9,483元

值得留意一點,當買家選定了「P-2.5厘」作為按揭供款利息後,「2.5厘」的一部份是不會轉變的,但「P」卻會隨美國加息或減息而有所調整。過往我們聽到新聞說「美國進入了加息周期」,部份銀行會上調「P」,例如在2019年匯豐銀行就曾上調了八分一厘,「最優惠利率」由「5厘」上升至「5.125厘」,在這個情況下,供款就會上升至9,640元。

 現時假設P上調
樓價400萬元400萬元
首期 (40%)160萬元160萬元
貸款額(60%)240萬元240萬元
按揭年期30年30年
按揭息率P-2.5厘 (P=5厘)P-2.5厘 (P=5.125厘)
實際息率2.5厘2.625厘
每月供款9,483元9,640元

什麼是「H按」?

除了選取「P按」之外,買家另一個選擇就是「H按」。「H按」中的「H」是HIBOR的意思,中文是「銀行同業拆息」。這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率,是銀行資金成本的一種表現。由於資金流動,導致銀行相互借錢的息率也波動,故「銀行同業拆息」最大特色就是一個走勢波動,且會視乎拆借時間長短而有不同息率。

因此所謂的「H按」,就是「銀行同業拆息按揭」(簡稱「拆息按揭」)。由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本,銀行在不會做蝕本生意的情況下,批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比,藉以賺取客戶利潤。舉例「H+1.5厘」計算,銀行就是賺取準業主1.5厘的利息。

銀行同業拆息按揭: H +

「銀行同業拆息」走勢波動,背後因為受制於資金流向影響。例如當市場出現龐大集資活動,如有大型新股上市,市民爭取借錢認購,會凍結大量資金,而導致拆息上升,但這類情況並不會為時太久。第二就是資金流走,當市場資金減少,拆息也自然會上升。還有一個情況就是美息帶動。受制於聯繫匯率的關係,只要香港及美國的息差很大,而引發出套息活動,美元利率上升,港元匯率也會有波動。然而,也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。

什麼是H按

注意1: 採用「一個月銀行同業拆息」為基準

由於「銀行同業拆息」會按拆借時間,而衍生不同利息,一般來說,會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」,只要時間愈長,息口也自然會愈高,但如果選用「拆息按揭」來供樓的話,銀行又會以哪一款拆息來計算息率呢? 大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。

注意2: 採用「哪一天」拆息來計算

但就算選取了「一個月銀行同業拆息」來計算按揭息率,問題是當資金具流動性高,拆息每天也在不斷演變,我們在供樓的時候又會選用哪一天的拆息來計算呢?

原來「銀行公會」每天早上11:15分也會公布出結算率,大家可以在銀行公會的網頁上找出相關紀錄。現時除了「匯豐銀行」及「恒生銀行」採用自己拆息計算之外,現時大部份銀行也會依此來計算「拆息按揭」。至於銀行採用哪一天的「拆息」來計算「拆息按揭」呢? 不同銀行會有不同做法。有銀行會以業主承造按揭當天的息率來計價。舉例如果他本身在6月11日供樓的話,銀行會用5月11日的拆息來作計算;部份銀行則以每月的第一天作為準則。

銀行公會https://www.hkab.org.hk/index.jsp?lang=b5
匯豐銀行https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/hibor-rate/
恒生銀行https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/rates/hibor/

注意3: 設有鎖息上限

問題是,一旦遇著拆息突然大幅抽高,例如因新股孖展反應熱烈,或市場大量走資,而導致銀行某一天的資金成本緊張,而拆息突然抽升,業主豈不是要捱下很貴的息口? 答案並不是。只因銀行在提供「拆息按揭」時,往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) (CAP RATE) 給準業主。

所謂「封頂息率」,就是當拆息突然抽升,而觸及「封頂息率」時,銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率。鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈,很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊,變相「H按」一度成為申請按揭的主流。

截至2020年6月止,匯豐銀行提供的「拆息按揭」計劃是「H+1.5厘」,同時設有「封頂息率」「P-2.5厘」。以匯豐銀行「一個月同業拆息」0.7厘計算,「拆息按揭」的息率就是「0.7厘+1.5厘」,也就是2.2厘。而「封頂息率」則為「5-2.5厘」,也就是2.5厘。一旦拆息抽升,而導致息率高於2.5厘的話,銀行就會自動跳回「封頂息率」來供樓。

匯豐銀行:拆息按揭 H+1.5厘 (0.7厘+1.5厘 = 2.2厘)

              封頂息率 P-2.5厘  (5厘 – 2.5厘 = 2.5厘)

合約期內可容許免費轉換一次

買家在選定按揭息率時,必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一,一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。銀行跟買家簽定「按揭契」時,會容許買家如選取了「H按」的話,在合約期內更改一次選項,轉回「P按」,不過「最優惠利率」的P減水平,則可能需再按當時市場環境而定,反之亦然。

事實上,雖然「拆息按揭」要面對拆息波動的影響,但由於銀行基於競爭下,「鎖息上限」跟「最優惠利率按揭」相若,故「拆息按揭」也有其吸引力。

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