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柏傲莊III早前爆出再將關鍵日期拖延一年，最新要到2026年3月，從拆卸重建到反覆延期，柏傲莊III算是禍不單行，如果大家有印象，我們於12月14日，即推遲交樓消息傳出後的一天，亦曾撰文分析，當中曾提出疑問，究竟今次發展商公布再度延期，買家能否如2022年般再有退出的選項? 我們最新收到不同柏傲莊III的買家DM，證實若已於兩年前簽訂的協議中選擇繼續等待成交，今次延期則不設退出機制。當中最受爭議的，並非賠償的方案，而是「不可抗力」四字。
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再延關鍵日期 – 買家不再獲退出機制
讓我們先重整一下柏傲莊III事件的時間表。於2021年6月開售後，於2021年7月公布牆身底座混凝土強度不足而需要拆卸重建，並向受影響買家提出賠償方案，並讓受影響買家選擇繼續等待成交，或取消交易；2022年8月再公布受疫情及惡劣天氣因素影響，認可人士(AP)批准下將項目關鍵日期延遲至2025年3月31日，當初選擇繼續交易的買家，可續獲利息補償直至項目正式成交為止；2024年12月，發展商之一的新世界再公布，在認可人士准許下，柏傲莊III的關鍵日期將再拉長至2026年3月27日，選擇等待成交的買家可續獲P+2的利息補償，以及額外一筆過的特惠津貼。
按照現行條例規範的樓花買賣合約範本，若項目得到認可人士批准延遲關鍵日期，買家必須繼續等待項目落成，而且不會得到任何賠償，那今次認可人士進一步批准延期，選擇繼續等待的買家能否獲得賠償? 答案是可以，因為當初因混凝土問題而拆卸重建後，發展商與買家簽訂賠償協議，而相關賠償條款亦與現行一手樓花買賣合約相近，選擇取消交易的買家可以獲得直至退款日止的P+2利息賠償(按照已支付金額計算)，額外加一筆過特惠津貼；選擇繼續等待成交的買家則同樣可獲P+2的利息賠償，以及額外一筆過特惠津貼，不同的是，條款列明P+2的利息賠償是計算到正式成交日，換言之買賣雙方當日簽署協議時，已同意利息賠償的計算方法，並清楚選擇取消交易，或繼續等待成交。
不設退出機制的原意
當日的賠償協議亦列明，選擇繼續等待成交的買家，若最終未能完成交易，則須於28日內將已獲得的所有賠償退還。換言之，兩年多前選擇取消交易或繼續交易，都是舉手不回，若選擇後者，則不可以中途退出。聽起來像是缺乏彈性，但換個角度看，若有中途退出機制，買家可以自行選擇中途退出可獲得的利息賠償，例如可以選擇多等一年獲得P+2的利息，或多等兩年獲得P+2的利息，這樣一來，就可能違反賠償的原意(即賠償是要補償買方的損失，而非讓買方額外獲利)，這亦是我們接觸的大部分柏傲莊III買家所理解的。
不可抗力的拖延交樓理由
因此，協議及買賣合約都規範發展商，必須按照認可人士批准的關鍵日期完工，而今次延期亦繼續獲得認可人士批准，是條例所容許，所以選擇繼續成交的買家，必須接受延期一事及完成交易，而發展商會續按協議支付利息賠償直至正式成交日為止。雖然能繼續獲得利息賠償，但項目一而再，再而三延期，對項目買家亦相當困擾，尤其是有自住需要及建築期付款的一批，箇中原因我們早前已有所述，故不在此贅，而當中買家最質疑的是「不可抗力」的理由。
發展商不用仔細解釋不可抗力理由
一如上次認可人士批准的延期，今次都是基於「不可抗力」的原因，寄給買家的信件中寫道: 「批予延期的原因為惡劣天氣、不可抗力及非賣方所能控制的意外」，翻查紀錄，2023及2024年香港因惡劣天氣而導致停工的日數共只有5日，與項目獲批延期的361日相距甚遠，究竟其他「不可抗力」及「非賣方所能控制的意外」是甚麼? 信件中沒列明，亦是大部分仍等待成交的買家最不解的地方，可惜，現行條例沒有硬性規管發展商必須清楚記錄並向買方詳細交代「不可抗力」的細節。
買賣雙方按照合約盡力完成交易，是尊重合約精神的事，當賣方未能按時交樓，需要獲得認可人士批准，但當批准的理由毋須向買方仔細交代，就會生出很多誤解，若然今次柏傲莊III的延期有理有據，清楚告知買方延期因由，例如惡劣天氣影響的程度、原材料短缺的問題等，亦可減少買家不滿，這亦是現屆政府所強調的解說工作，可惜現實事與願違。
樓花買家只能接受AP決定
近年樓花延遲交樓已是常見的是，我們早於一年前已探討合規延期交樓的問題，當時不同官方機構都僅回應指，買賣合約屬私人合約，就條文適用情況，合約方應尋求獨立法律意見，銷監局亦坦言，發展項目認可人士可按實際情況及其專業判斷，因應情況批予一次或多次延後預計關鍵日期。說白了，就是條例下，相信認可人士的專業判斷，若有爭議，買家只能自行透過民事訴訟，但項目的建築情況非公開資料，一般買家又何處核實延期完工的理據? 足以想像到舉證難度之高。
更甚者，近期有不少項目公布延期，時機上都相當曖昧，正如兩個高溢價大型樓花盤「柏瓏」及「凱柏峰」，在估價大幅下滑的情況下，都接近同步公布言遲交樓，究竟認可人士是否仍基於實際工序的專業判斷，而批出延後關鍵日期? 市場有這種質疑乃無可厚非。
