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近期本港樓市在新盤带动下銷情有所起色，甚至出現投資者短線轉手獲利個案，引發市場對樓市是否已見底的熱議 。隨著銀行同業拆息回落，部分資金或考慮從定期存款轉投其他資產 。有代理行統計更指出，全港逾八成大型屋苑出現「供平過租」情況，這股趨勢會否吸引投資者目光？
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「供平過租」現象湧現 本港租金回報攀升
本港樓價自高位已累計回落近三成，與此同時，租金在高才通等因素帶動下卻衝上歷史高位，使得多個屋苑的租金回報表現相當不俗 。最近有代理行統計了全港143個大型住宅屋苑，發現高達87%出現「供平過租」現象，其中更有25個屋苑的回報率高於4厘 。
紅磡黃埔新邨膺全港回報之冠
在眾多屋苑中，位於紅磡的「黃埔新邨」平均回報更高達5.34厘，成為全港回報最高的大型屋苑 。此回報率顯著拋離其他高回報屋苑，例如：
- 荃灣「荃威花園」（4.8厘）
- 青衣「美景花園」（4.8厘）
- 青衣「青怡花園」（4.8厘）
- 堅尼地城「嘉輝花園」（4.7厘）
個案分析：黃埔新邨單位回報實算
為了更深入了解「黃埔新邨」的回報吸引力，我們《胡．說樓市》編輯部根據土地註冊處的成交紀錄，選取了該屋苑近三宗成交價最低的單位作分析 。
以其中一個位於「Y座低層3室」、實用面積323平方呎的單位為例，該單位由買家以285萬元購入，平均呎價僅8,826元 。參考市場數據，同類面積單位的月租約為13,800元 。
以下表格將詳細列出不同情景下的回報計算：
| 項目 | 金額/詳情 | 備註 |
|---|---|---|
| 單位資料 | ||
| 屋苑 | 黃埔新邨 Y座低層3室 | |
| 實用面積 | 323平方呎 | |
| 購入價 | 285萬元 | |
| 平均呎價 | 8,826元 | |
| 預計月租 | 13,800元 | |
| 情景一：全現金購入 (無按揭) | ||
| 表面年租金收入 | 165,600元 (13,800元 x 12) | |
| 表面回報率 | 5.8% (165,600 / 2,850,000) | (較屋苑整體回報更高) |
| 每月平均雜費 (管理費、差餉地租、物業稅) | 約 3,500元 | |
| 扣除雜費後每月淨租金收入 | 10,300元 (13,800元 – 3,500元) | |
| 實際年淨租金收入 | 123,600元 (10,300元 x 12) | |
| 實際回報率 (無按揭) | 4.3% (123,600 / 2,850,000) | |
| 情景二：承造七成按揭 | ||
| 按揭成數 | 70% | |
| 首期 (30%) | 85.5萬元 | |
| 貸款額 (70%) | 199.5萬元 | |
| 每月按揭供款 | 7,335元 | (基於當時息率計算) |
| 每月總支出 (供款 + 雜費) | 10,835元 (7,335元 + 3,500元) | |
| 扣除總支出後每月淨現金流 | 2,965元 (13,800元 – 10,835元) | |
| 年淨現金流 | 35,580元 (2,965元 x 12) | |
| 相對首期之實際回報率 (有按揭) | 4.2% (35,580 / 855,000) | (計算方式為(月租-月供-雜費開支)x12/首期) |
| 相對首期之表面回報率 (未扣雜費) | 9% ((13,800元 – 7,335元) * 12 / 855,000) | (計算方式為(月租-月供)x12/首期) |
從上述計算可見，即使在扣除雜費後，回報率依然吸引 。然而，實際投資時仍有多項因素需要留意 。
投資高回報「老牌屋苑」注意事項
1. 表面回報 VS 實際回報
上述計算已指出，除了買樓時的一次性開支（如律師費、經紀佣金、釐印費）外，每月固定的管理費、差餉地租以及每年的物業稅都會蠶食實際回報 。投資者必須將這些「隱藏成本」計算在內，才能準確評估物業的真實回報潛力 。
2. 物業回報高 = 樓齡高？
細看能夠做到高回報的屋苑名單，不難發現它們大多屬於樓齡較高的大型屋苑 。例如：
- 黃埔新邨：樓齡已達47年
- 荃威花園：樓齡43年
- 美景花園：樓齡40年
- 青怡花園：樓齡38年
樓齡高的物業意味著未來可能需要支付較大額的維修費用，這筆潛在支出不容忽視 。此外，這類物業除了租金回報外，其樓價的升值空間亦是投資者需要仔細衡量的因素 。
3. 息口走勢對「供平過租」的影響
「供平過租」的現象能否持續，很大程度上亦視乎息口走勢，特別對於需要承造按揭的投資者影響更為直接 。近期能夠做到高回報，部分原因是銀行同業拆息按揭息率曾一度低於鎖息上限（例如稿件提及的1.96厘），從而壓低了供款額 。若未來息口回升，相關的「供平過租」優勢便可能被蠶食 。銀行同業拆息的波動受資金流向、港元需求、套息活動等多重因素影響，其短期走勢難以預測，投資者需留意相關風險 。
整體市況分析與投資評估
雖然拆息回落及市況回暖為樓市帶來一些正面訊息，但這是否代表樓市已確實見底仍屬未知之數 。除了個別屋苑出現「供平過租」的吸引情況外，投資者亦需留意整體市場狀況 。目前一手發展商仍持有約十萬個單位的高庫存量，為求加快資金回籠，其定價策略及推售手法難免會對二手市場的價格及動力構成壓力 。這些宏觀因素在作出投資決策時均需納入評估 。
