【樓市Update!】租務回報追貼定存! 係咩原因令投資者卻步? (附影片)

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《財政預算案》前,來自地產界的人士不斷施壓,要求政府全面撤辣,中原集團創辦人施永青更把全面撤辣跟政治掛勾,而最終也全部如願。龍年樓市開局未見一帆風順,繼續蝕讓成交、繼續劈價貨。當樓價愈跌愈殘,卻偏偏愈來愈多人租樓避市,造就租金逆市上升。價跌租升看似不尋常,但更不尋常卻是當租務回報愈高,反而愈吸引不到買家入市,我們該怎樣解讀這現象?

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最新中小型租務回報

去年年中,我們已跟大家談論過類近議題。去年八月,中小型住宅的租金回報重上了了三厘水平,是自從2017年以後未見過的水平,而之後相關回報率一直繼續上。來到大半年後的今天,差餉物業估價署資料顯示,當一層45平方米的中小型住宅,最新平均樓價回落至579萬元時,租住同一層住宅的月租卻上升至17,280元,回報率達3.58厘。

價跌租升,會引起用家反思應否重新考慮買樓,因為分分鐘租樓成本遠比起供樓還要高。當一層樓「供平過租」的時候,既然我們怎樣也要找一個安樂窩居住,又何苦要交租幫人供樓?  就是類近心態,當上車客有充足的資金下考慮是否入市。問題是,究竟目前是否已重回「供平過租」? 

例子: 河畔花園

最容易出現「供平過租」的屋苑主要在細價樓,因為這類銀碼細的單位,往往租值也不菲,所以我們《胡.說樓市》編輯部也特意選擇了幾個上車屋苑來檢視,包括「沙田第一城」、「嘉湖山莊」及「河畔花園」。好像沙田「河畔花園」,最近震出一宗險守300萬元大關的蝕讓成交,原業主本身以457萬元買入,等於跌價157萬元離場,蝕幅達34%。

屋苑河畔花園
單位C座中層E室
面積269呎
成交價300萬元
買入價457萬元  (蝕讓: 157萬元)

這個單位面積269呎,假設業主借取90%按揭,手持30萬做首期做業主,以現時息口4.124厘計算,拉到最長30年還款期,每月供款大約13,369元。但如果選擇租樓住,同一層物業現時市值租金12,000元,也就是說,做租客仍然比做業主來得划算一點。除非下半年銀行真的減息,而減息幅度達一厘以上,在租值不變的前提下,這個單位才會出現「供平過租」。

單位河畔花園C座中層E室
成交價300萬元
首期10%: 30萬元
借貸額90%: 270萬元
每月供款13,369元
每月租值12,000元

例子: 沙田第一城

又好像「沙田第一城」早前都出了一宗細位蝕讓案例,一個304呎的單位,以383萬元售出,較原業主買入價495萬元,跌價112萬離場,假設新業主同樣做90%按揭,以現息口水平月供17,000元,但類近單位市值租金卻只是13,000元,必須在下半年減息兩年以來,才能做到「供平過租」。

單位沙田第一城50座低層H室
成交價383萬元
首期10%: 38.3萬元
借貸額90%: 344.7萬元
每月供款17,067元
每月租值13,500元

現市況能做到「供平過租」嗎?

雖然租金升、樓價跌,租務回報率高企,似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現,但如果純粹抽出租金,再跟供樓中利息成本作對比,則即使在現時的高息環境下,仍然可出達至「供平過租」。供樓開支可以分拆出利息及本金,利息部份取不回的,這跟租金有異曲同工。以之前「河畔花園」及「沙田第一城」兩個成交為例,業主分別月供13,369元及17,000元,但實情其利息支出分別為9,400元及12,000元,其餘全數跌入本金範圍,如此看來,明顯都是比起租值吸引。

單位河畔花園C座中層E室沙田第一城50座低層H室
成交價300萬元383萬元
每月供款本金: 3,969元
利息: 9,400元
本金: 5,000元
利息: 12,000元
每月租值12,000元13,500元

入市考慮因素

供平過租 VS 遲買是否愈抵?

但為何在此前提下,仍然未能令上車客動心? 背後跟氣氛大於一切有關。當大家都覺得樓價愈跌愈有,自然都會抱著遲買愈抵的心態,也生怕倉促入市隨時低吸變高追,所以即使明知在高息環境下,部份屋苑接近供平過租,但仍然沒有信心入市。其實對於投資者來說,情況亦一樣。

租金回報 VS 定存回報?

租金回報進一步升溫,意味投資者把資金投放在磚頭的吸引會增加。以一層中小型住宅收到3.58厘回報,雖然對照最安全的定存,現時大致維持4厘水平,磚頭還未去到非買不可的地步,但顯然兩項回報差距有逐步收窄跡象。

物業是否仍具備升值潛力?

所以投資者都會問,究竟有什麼動力才會選擇把資金搬離定存,而轉投磚頭呢? 答案就是看到磚頭有升值潛力,因為這是定存所不能發揮到的作用。但物業價值是否真的的見底回升?  如果物業價格不斷回落,對投資者來說,等於賺息蝕價。而且買樓還要涉及其他額外支出,包括管理費、雜費及物業稅,所以現時中小型住宅3.58厘的回報,也只屬於表面回報,淨回報會再打折扣才真。

總結

因此除非息口回落,對投資者來說,定存失去吸引力;又或者對用家來說,供樓成本進一步減輕,供本多過供息的效應,令供平過租威力進一步凸顯,以至市場信心慢慢恢復過來,否則即使在價跌租升,租務回報趨升的情況下,似乎磚頭仍足以打動買家。

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