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《財政預算案》前，來自地產界的人士不斷施壓，要求政府全面撤辣，中原集團創辦人施永青更把全面撤辣跟政治掛勾，而最終也全部如願。龍年樓市開局未見一帆風順，繼續蝕讓成交、繼續劈價貨。當樓價愈跌愈殘，卻偏偏愈來愈多人租樓避市，造就租金逆市上升。價跌租升看似不尋常，但更不尋常卻是當租務回報愈高，反而愈吸引不到買家入市，我們該怎樣解讀這現象?
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最新中小型租務回報
去年年中，我們已跟大家談論過類近議題。去年八月，中小型住宅的租金回報重上了了三厘水平，是自從2017年以後未見過的水平，而之後相關回報率一直繼續上。來到大半年後的今天，差餉物業估價署資料顯示，當一層45平方米的中小型住宅，最新平均樓價回落至579萬元時，租住同一層住宅的月租卻上升至17,280元，回報率達3.58厘。
價跌租升，會引起用家反思應否重新考慮買樓，因為分分鐘租樓成本遠比起供樓還要高。當一層樓「供平過租」的時候，既然我們怎樣也要找一個安樂窩居住，又何苦要交租幫人供樓? 就是類近心態，當上車客有充足的資金下考慮是否入市。問題是，究竟目前是否已重回「供平過租」?
例子: 河畔花園
最容易出現「供平過租」的屋苑主要在細價樓，因為這類銀碼細的單位，往往租值也不菲，所以我們《胡．說樓市》編輯部也特意選擇了幾個上車屋苑來檢視，包括「沙田第一城」、「嘉湖山莊」及「河畔花園」。好像沙田「河畔花園」，最近震出一宗險守300萬元大關的蝕讓成交，原業主本身以457萬元買入，等於跌價157萬元離場，蝕幅達34%。
| 屋苑 | 河畔花園 |
| 單位 | C座中層E室 |
| 面積 | 269呎 |
| 成交價 | 300萬元 |
| 買入價 | 457萬元 (蝕讓: 157萬元) |
這個單位面積269呎，假設業主借取90%按揭，手持30萬做首期做業主，以現時息口4.124厘計算，拉到最長30年還款期，每月供款大約13,369元。但如果選擇租樓住，同一層物業現時市值租金12,000元，也就是說，做租客仍然比做業主來得划算一點。除非下半年銀行真的減息，而減息幅度達一厘以上，在租值不變的前提下，這個單位才會出現「供平過租」。
| 單位 | 河畔花園C座中層E室 |
| 成交價 | 300萬元 |
| 首期 | 10%: 30萬元 |
| 借貸額 | 90%: 270萬元 |
| 每月供款 | 13,369元 |
| 每月租值 | 12,000元 |
例子: 沙田第一城
又好像「沙田第一城」早前都出了一宗細位蝕讓案例，一個304呎的單位，以383萬元售出，較原業主買入價495萬元，跌價112萬離場，假設新業主同樣做90%按揭，以現息口水平月供17,000元，但類近單位市值租金卻只是13,000元，必須在下半年減息兩年以來，才能做到「供平過租」。
| 單位 | 沙田第一城50座低層H室 |
| 成交價 | 383萬元 |
| 首期 | 10%: 38.3萬元 |
| 借貸額 | 90%: 344.7萬元 |
| 每月供款 | 17,067元 |
| 每月租值 | 13,500元 |
現市況能做到「供平過租」嗎?
雖然租金升、樓價跌，租務回報率高企，似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現，但如果純粹抽出租金，再跟供樓中利息成本作對比，則即使在現時的高息環境下，仍然可出達至「供平過租」。供樓開支可以分拆出利息及本金，利息部份取不回的，這跟租金有異曲同工。以之前「河畔花園」及「沙田第一城」兩個成交為例，業主分別月供13,369元及17,000元，但實情其利息支出分別為9,400元及12,000元，其餘全數跌入本金範圍，如此看來，明顯都是比起租值吸引。
| 單位 | 河畔花園C座中層E室 | 沙田第一城50座低層H室 |
| 成交價 | 300萬元 | 383萬元 |
| 每月供款 | 本金: 3,969元 利息: 9,400元 | 本金: 5,000元 利息: 12,000元 |
| 每月租值 | 12,000元 | 13,500元 |
入市考慮因素
供平過租 VS 遲買是否愈抵?
但為何在此前提下，仍然未能令上車客動心? 背後跟氣氛大於一切有關。當大家都覺得樓價愈跌愈有，自然都會抱著遲買愈抵的心態，也生怕倉促入市隨時低吸變高追，所以即使明知在高息環境下，部份屋苑接近供平過租，但仍然沒有信心入市。其實對於投資者來說，情況亦一樣。
租金回報 VS 定存回報?
租金回報進一步升溫，意味投資者把資金投放在磚頭的吸引會增加。以一層中小型住宅收到3.58厘回報，雖然對照最安全的定存，現時大致維持4厘水平，磚頭還未去到非買不可的地步，但顯然兩項回報差距有逐步收窄跡象。
物業是否仍具備升值潛力?
所以投資者都會問，究竟有什麼動力才會選擇把資金搬離定存，而轉投磚頭呢? 答案就是看到磚頭有升值潛力，因為這是定存所不能發揮到的作用。但物業價值是否真的的見底回升? 如果物業價格不斷回落，對投資者來說，等於賺息蝕價。而且買樓還要涉及其他額外支出，包括管理費、雜費及物業稅，所以現時中小型住宅3.58厘的回報，也只屬於表面回報，淨回報會再打折扣才真。
總結
因此除非息口回落，對投資者來說，定存失去吸引力；又或者對用家來說，供樓成本進一步減輕，供本多過供息的效應，令供平過租威力進一步凸顯，以至市場信心慢慢恢復過來，否則即使在價跌租升，租務回報趨升的情況下，似乎磚頭仍足以打動買家。
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