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今年（2025年）的暑期租務旺季已提早在五月展開，強勁的需求刺激了香港多個地區的租務成交量，市況相當暢旺。市場上湧現內地專才及海外留學生一次過支付全年租金的個案，部分屋苑的租金水平更因此創下新高。這股租務熱潮，會否成為推動整體樓市走出轉角的重要動力？
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暑期租務旺季提前到來 各區成交量顯著上升
根據地產代理行的統計數據，上月全港多個地區的租務交投均表現活躍。傳統的細價樓集中地元朗區，五月份共錄得超過230宗租務成交，創下過去20個月的新高。其他地區同樣表現出色，荃灣區及將軍澳區亦分別錄得165宗及450宗租務成交，按月大幅增長65%及30%，反映市場租務需求十分殷切。
| 地區 | 五月份租務成交量 | 按月增長 | 市場焦點 |
|---|---|---|---|
| 元朗區 | 超過 230 宗 | (創20個月新高) | 細價樓集中地 |
| 荃灣區 | 約 165 宗 | + 65% | 交通便利，配套成熟 |
| 將軍澳區 | 約 450 宗 | + 30% | 新晉屋苑供應多 |
傳統上，五、六月之所以成為租務旺季，主因之一是許多家庭不欲影響子女的考試心情，傾向於他們完成考試後才物色單位遷居。此外，近年本港大專學府宿位供應持續緊張，大量來港就學的海外留學生需要在校外租住單位，從而產生了龐大的租務需求，直接帶動了租務成交量上升。因此，位處各大專院校周邊的地區，其租盤往往成為市場上的搶手貨。
東鐵沿線成熱點 留學生「年繳」租金獲業主歡迎
由於港鐵東鐵線沿線的屋苑可直達中文大學、城市大學、理工大學等多間大專學府，因此成為了海外留學生合租單位的熱門選擇。不少業主亦樂於吸納這批留學生客源，因為他們普遍習慣一次過付清一年租金，能為業主提供穩定且可預期的現金流。更重要的是，當他們租約期滿後，往往會將單位推薦給其他師弟、師妹，使業主能夠實現無縫交接，節省了尋找新租客的時間與成本。
實例分析：高回報租務成交個案
在強勁需求下，市場湧現多宗高回報的租務個案，特別是由內地生預付一年租金的成交。
表一：粉嶺區內地生合租個案分析
| 屋苑 | 單位詳情 | 月租 | 預付全年租金 | 業主買入價 | 租金回報率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 粉嶺牽晴間 | 10座低層D室 (384平方呎) | $12,800 | $153,600 | $3,780,000 | 4.1厘 |
| 粉嶺逸峯 | (兩房單位) | $13,500 | $162,000 | $3,930,000 | 4.1厘 |
短時間內的租務需求急增，亦帶動部分地區的租金創下歷史新高。同樣備受內地專才及海外留學生歡迎的沙田第一城，最近便錄得一宗破紀錄的租務成交。
表二：沙田第一城租金新高個案
| 屋苑 | 單位詳情 | 月租 | 平均呎租 | 業主早年買入價租金回報率 |
|---|---|---|---|---|
| 沙田第一城 | 41座中層E室 (284平方呎) | $16,800 (屋苑兩房新高) | $59.1 | 高達 9.6厘 |
租金指數挑戰高位 樓市轉角仍存變數
由差餉物業估價署按月公布、被視為官方指標的「私人住宅租金指數」，至今已連續五個月上升，最新報193.7點。與2019年8月創下的歷史高位200.1點相比，目前的差距已收窄至僅約3%。在此情況下，市場人士正密切觀望，在暑期租務旺季過後，租金指數是否有機會突破歷史高位，並藉此推動整體樓市走出調整期。
租金指數蓄勢待發準備破頂，與樓價自高位回落近三成的幅度形成鮮明對比。在樓市撤銷所有「辣招」、以及近期銀行同業拆息（HIBOR）自高位回落等誘因下，最先受惠的似乎並非買賣市場，而是租務市場。
然而，樓市是否真正觸底，仍需視乎其他關鍵因素。當中包括發展商如何處理其高庫存量的銷售策略——究竟是會選擇大幅減價以求去貨，抑或僅以稍低於二手市場的價格出售樓盤，這兩種不同的定價方式，將會對二手買賣市場的價格產生截然不同的影響。
高追入市業主的「喘息空間」：以租養貸成出路
不過，按目前情況而言，最少在租務需求平穩發展的大環境下，為部分在樓市轉角前高追樓花單位的業主，提供了一個寶貴的「喘息空間」。他們在符合規定的情況下，將當初高價購入的物業轉為出租，縱然租金回報率未必非常理想，但對比空置單位的持有成本，這種「以租養貸」的策略並非完全不能接受。
其中一個例子是剛入伙、位於港鐵錦上路站上蓋的「柏瓏」。
表三：錦上路「柏瓏」新入伙單位租金回報參考
| 單位類型 | 實用面積 (約) | 現時月租 (約) | 平均呎租 (約) | 平均成交呎價 (一手) | 預計租金回報率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一房單位 | 355 平方呎 | $14,000 – $15,000 | $39 – $42 | $19,849 | 約 2.4厘 |
| 兩房單位 | 452 平方呎 | $17,000 – $18,000 | $38 – $40 | $18,987 | 約 2.5厘 |
從數據可見，即使業主當日以較高呎價買入，將單位轉為出租仍能獲得約2.4厘至2.5厘的回報，有效覆蓋部分按揭供款及管理費等開支。
