【差餉地租小知識】應課差餉租值點計? 教你查閱租值名冊(附影片)

有樓在手的業主,基本上每季都會收到稅務局通知,要求業主繳交「地租」或「差餉」,但徵收金額高低,很大程度取決於「應課差餉租值」。「差餉」及「地租」的計算,都是以「應課差餉租值」作基準,從中徵收一定百分比。「應課差餉租值」是假設物業出租時所收到的年租,簡單而言,就是政府對物業租值的估算。這一份載有全港住宅及商業的「租值冊」,差估署每年初都會開放給公眾查閱。究竟我們在哪裡可以查閱到這一份租值冊呢?

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是「應課差餉租值」?

「應課差餉租值」是假設物業在指定估價日期出租時,按年出租估算可得到的年租。署方在評估「應課差餉租值」時,會參考同區類似物業在市場議定的租金,並按面積大小、位置、設施、完工質素及管理水平作調算。所有類別的物業,無論是私人及公屋,都需按相同基準評估「應課差餉租值」,並按照市值租金來徵收。政府會參考一個指定日期作為評定「應課差餉租值」的「依據日期」。因此,就算之後租金有升跌幅也不在考慮之列,近年,估價依據日期均定為10月1日。若以2021-2022年度為例,估價根據日期則為2020年10月1日。

「應課差餉租值」徵收

  • 差餉: 應課差餉租值 X 5%
  • 地租: 應課差餉租值 X 3%

差餉會按四個季度預繳,局方會於季初發出徵收通知書,並需於每季第一個月,即一月、四月、七月、十月月底前清繳。只是近幾年,財政預算案有推出差餉寬免的措施,故業主只需繳付地租、而不需繳付差餉。以《財政預算案2021》為例,四個季度均有差餉寬減。住宅單位首兩個季度寬減額每季1,500元為上限,隨後兩季以每季1,000元為上限;而非住宅物業單位首兩個季度寬減額以每季5,000元為上限,隨後兩個季度以每季2,000元為上限。

查閱「應課差餉租值」名冊

查閱「應課差餉租值」名冊

  1. 登入網址,揀選「免費服務」中的「公眾查閱估價冊及地租登記冊」

    網址:https://www.rvdpi.gov.hk/epayment/public/pihHome.do?req_locale=zh_TW公眾查閱估價冊及地租登記冊

  2. 選擇「屋苑/大廈名稱」

    輸入自己希望搜尋的屋苑名稱可以把自己希望搜尋的屋苑名稱輸入

  3. 由於同一屋苑可能有不同座數,故需要再收收窄範圍

    進一步收窄範圍後,就會列出該大廈的樓層進一步收窄範圍後,就會列出該大廈的樓層

  4. 按下樓層後,便會把個別單位的「租值」顯示出來。

    所顯示的租值為年租,若需計算按月租金,則需手動除以12所顯示的租值為年租,若需計算按月租金,則需手動除以12

2021年度十大屋苑「應課差餉租值」

十大屋苑平均估算

跟往年對比,全港十大主要屋苑的最新租值都有滑落,「黃埔花園」、「沙田第一城」分別回落6%,「太古城」、「海怡半島」及「美孚新邨」等也跌價半成。反映疫症衝擊本港經濟,導致百業蕭條,失業率攀升下直接影響小市民承租能力。過去支撐本港租務市場的海外生沒有來港,也加速了租金回落。

屋苑應課差餉租值(%)
黃埔花園-6%
沙田第一城-6%
太古城-5%
海怡半島-5%
美孚新邨-5%
德福花園-5%
康怡花園-4%
杏花邨-3%
嘉湖山莊-3%
新都城-3%

康怡花園

正因為租值回落,即使樓價沒有大變化,租務回報都會大縮水,更遑論一批高追的摸頂貨,現在的處境就更加尷尬。我們抽出了十大屋苑歷來最貴價單位看看,三年前創歷史新高的康怡花園,當時成交價高達1650萬元,以呎價超22,000元創出史上新高,但現在物業估值已經滑落至1471萬元,身價貶值11%,但翻查差估署的租值冊,這個呎價最高的單位,年租卻只有268,800元,相當於回報只有1.62厘。

沙田第一城

被視為上車屋苑的沙田第一城,這一個303呎迷你戶型,就曾經以高達680萬元成交,呎價超過22,400多元,也創出了屋苑呎價新高,雖然估值跌幅並不算十分誇張,現價只回落至669萬元,但跟租值冊上的租金對照,你也會發現回報不成正比。差估署估算單位年租129,480元,相當於月租10,790元,回報只得1.9厘。

太古城

港島龍頭屋苑「太古城」身價最高的單位,實用面積1,292呎的單位,去年五月就以破屋苑呎價紀錄成交,這個三房套房、連內置樓梯上天台的單位,當時成交價4,030萬元,呎價高達31,100元,政府估計租值521,400元。相當於月租43,450元,跟業主當日買入價相比,回報只有1.29厘。

單位康怡花園B座高層1沙田第一城550座高層G太古城43座高層A
面積743呎303呎1,292呎
成交價1,650萬元680萬元4,030萬元
呎價22,207元22,442元31,192元
銀行估價1,471萬元669萬元4,131萬元
應課差餉租值268,800元129,480元521,400元
回報1.62厘1.9厘1.29厘

海怡半島

相同情況,例如海怡半島、麗港城、黃埔花園,業主兩三年前高追入市,今日回報已陷入一厘左右邊緣。海怡半島一個17座高層G室的單位,面積1,338呎,業主以破頂價3,410萬元買入,每呎呎價25,486元創出屋苑苑次高。雖然銀行估價未算大幅回落,但政府只估計租值可達540,000元,以買入價計及回報只有1.58厘。

單位海怡半島17座高層G美孚新邨百老匯街24號中層B黃埔花園910座低層E
面積1,338呎1,250呎858呎
成交價3,410萬元2,330萬元1,860萬元
呎價25,486元18,640元21,678元
銀行估價3,517萬元2,126萬元1,778萬元
應課差餉租值540,000元440,400元318,900元
回報1.58厘1.89厘1.7厘
單位麗港城419座高層A新都城28座高層C映灣園13座高層F
面積751呎369呎502呎
成交價1,338萬元712萬元710萬元
呎價17,816元19,295元14,143元
銀行估價1,220萬元732萬元710萬元
應課差餉租值254,700元142,800元131,760元
回報1.9厘2厘1.86厘

「應課差餉租值」VS 「實際租值」

政府估算有滯後

當然,上述租值是有滯後的,因為差估署評定「應課差餉租值」的計算時,都會以一個時期的租金劃線。如果以2021年度為例,政府就是參考了2020年10月的租金作評估,所以今日見到的「應課差餉租值」,會跟當下的「實質租值」有一定出入。例如按政府租值冊中、回報只有1.62厘的「康怡花園」,政府估計月租22,400元,但以現時類近大單位平均39元一呎計,租值理應高見29,000元才真。其餘好像「太古城」,政府估計月租43,450元,但以屋苑大單位呎租40元計,實質租值起碼見51,000元以上。只是用「實質租值」來對照這些摸頂價,回報介乎1.5厘至頂盡2厘水平。

不滿應課差餉租值

根據《差餉條例》,任何對差餉估價不滿的人士,可向差餉物業估價署署長提出「建議」,修改新差餉估價冊內的租值,或就估價冊內的更正、刪除或加插項目提出「反對」。他們應採用指明表格將建議書(表格R20A)在該年的5月31日或之前寄給估價署署長。如希望就估價冊作出更正、冊除或加插項目提出「反對」,則需在28天內填寫指明表格(表格R23A/B/C)向估價署署長遞交反對通知書,詳列反對的理由。

「修訂建議」的理由

  • 其繳納差餉的物業單位的估價,高於應徵收的應課差餉租值;
  • 差餉估價冊所載的某一物業單位須予以刪除;
  • 某一物業單位並沒有被載列於差餉估價冊內;
  • 載於差餉估價冊內的物業單位估價,低於其應徵收的應課差餉租值。

反對通知書」的理由

  • 建議更正乃屬錯誤;
  • 將被刪除的物業單位不應被刪除;
  • 須作估價的物業單位,估價高於應徵收的應課差餉租值,或該單位根本不須要須評估差餉。

總結

近日我們《胡.說樓市》也收到不少谷友表示,買樓遇著業主好大咬,部份臨場反價二、三十萬,覺得好氣餒,不知道應否跟追?有谷友表示如果追價,就等於追出破頂價,思前想後,決定放手一搏時,單位已經被其他買家選購。雖然俗語有說「寧買當頭起」,但當近日樓市爆發小陽春,一浸平價貨已被買家掃走後,緊接的放盤都傾向試高價,準買家都要計算清楚個人負擔能力,以及評估租務回報後再決定是否入市。

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