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有樓在手的業主，基本上每季都會收到稅務局通知，要求業主繳交「地租」或「差餉」，但徵收金額高低，很大程度取決於「應課差餉租值」。「差餉」及「地租」的計算，都是以「應課差餉租值」作基準，從中徵收一定百分比。「應課差餉租值」是假設物業出租時所收到的年租，簡單而言，就是政府對物業租值的估算。這一份載有全港住宅及商業的「租值冊」，差估署每年初都會開放給公眾查閱。究竟我們在哪裡可以查閱到這一份租值冊呢?
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什麼是「應課差餉租值」?
「應課差餉租值」是假設物業在指定估價日期出租時，按年出租估算可得到的年租。署方在評估「應課差餉租值」時，會參考同區類似物業在市場議定的租金，並按面積大小、位置、設施、完工質素及管理水平作調算。所有類別的物業，無論是私人及公屋，都需按相同基準評估「應課差餉租值」，並按照市值租金來徵收。政府會參考一個指定日期作為評定「應課差餉租值」的「依據日期」。因此，就算之後租金有升跌幅也不在考慮之列，近年，估價依據日期均定為10月1日。若以2023-2024年度為例，估價根據日期則為2022年10月1日。
「應課差餉租值」徵收
- 差餉: 應課差餉租值 X 5%
- 地租: 應課差餉租值 X 3%
差餉會按四個季度預繳，局方會於季初發出徵收通知書，並需於每季第一個月，即一月、四月、七月、十月月底前清繳。只是近幾年，財政預算案有推出差餉寬免的措施，故業主只需繳付地租、而不需繳付差餉。以《財政預算案2021》為例，四個季度均有差餉寬減。住宅單位首兩個季度寬減額每季1,500元為上限，隨後兩季以每季1,000元為上限；而非住宅物業單位首兩個季度寬減額以每季5,000元為上限，隨後兩個季度以每季2,000元為上限。來到《財政預算案2023》，財爺減少了差餉寬減。政府寬減首兩季差餉，住宅物業以每戶每季1,000元為上限
查閱「應課差餉租值」名冊
查閱「應課差餉租值」名冊
- 登入網址，揀選「免費服務」中的「公眾查閱估價冊及地租登記冊」
網址：https://www.rvdpi.gov.hk/epayment/public/pihHome.do?req_locale=zh_TW
- 選擇「屋苑/大廈名稱」
輸入自己希望搜尋的屋苑名稱
- 由於同一屋苑可能有不同座數，故需要再收收窄範圍
進一步收窄範圍後，就會列出該大廈的樓層
- 按下樓層後，便會把個別單位的「租值」顯示出來。
所顯示的租值為年租，若需計算按月租金，則需手動除以12
2021年度十大屋苑「應課差餉租值」
十大屋苑平均估算
全港十大主要屋苑的最新租值有滑落，「黃埔花園」、「沙田第一城」分別回落6%，「太古城」、「海怡半島」及「美孚新邨」等也跌價半成。反映疫症衝擊本港經濟，導致百業蕭條，失業率攀升下直接影響小市民承租能力。過去支撐本港租務市場的海外生沒有來港，也加速了租金回落。
| 屋苑 | 應課差餉租值(%) |
| 黃埔花園 | -6% |
| 沙田第一城 | -6% |
| 太古城 | -5% |
| 海怡半島 | -5% |
| 美孚新邨 | -5% |
| 德福花園 | -5% |
| 康怡花園 | -4% |
| 杏花邨 | -3% |
| 嘉湖山莊 | -3% |
| 新都城 | -3% |
康怡花園
正因為租值回落，即使樓價沒有大變化，租務回報都會大縮水，更遑論一批高追的摸頂貨，現在的處境就更加尷尬。我們抽出了十大屋苑歷來最貴價單位看看，三年前創歷史新高的康怡花園，當時成交價高達1650萬元，以呎價超22,000元創出史上新高，但現在物業估值已經滑落至1471萬元，身價貶值11%，但翻查差估署的租值冊，這個呎價最高的單位，年租卻只有268,800元，相當於回報只有1.62厘。
沙田第一城
被視為上車屋苑的沙田第一城，這一個303呎迷你戶型，就曾經以高達680萬元成交，呎價超過22,400多元，也創出了屋苑呎價新高，雖然估值跌幅並不算十分誇張，現價只回落至669萬元，但跟租值冊上的租金對照，你也會發現回報不成正比。差估署估算單位年租129,480元，相當於月租10,790元，回報只得1.9厘。
太古城
港島龍頭屋苑「太古城」身價最高的單位，實用面積1,292呎的單位，去年五月就以破屋苑呎價紀錄成交，這個三房套房、連內置樓梯上天台的單位，當時成交價4,030萬元，呎價高達31,100元，政府估計租值521,400元。相當於月租43,450元，跟業主當日買入價相比，回報只有1.29厘。
| 單位 | 康怡花園B座高層1室 | 沙田第一城5期50座高層G室 | 太古城43座高層A室 |
| 面積 | 743呎 | 303呎 | 1,292呎 |
| 成交價 | 1,650萬元 | 680萬元 | 4,030萬元 |
| 呎價 | 22,207元 | 22,442元 | 31,192元 |
| 銀行估價 | 1,471萬元 | 669萬元 | 4,131萬元 |
| 應課差餉租值 | 268,800元 | 129,480元 | 521,400元 |
| 回報 | 1.62厘 | 1.9厘 | 1.29厘 |
海怡半島
相同情況，例如海怡半島、麗港城、黃埔花園，業主兩三年前高追入市，今日回報已陷入一厘左右邊緣。海怡半島一個17座高層G室的單位，面積1,338呎，業主以破頂價3,410萬元買入，每呎呎價25,486元創出屋苑苑次高。雖然銀行估價未算大幅回落，但政府只估計租值可達540,000元，以買入價計及回報只有1.58厘。
| 單位 | 海怡半島17座高層G室 | 美孚新邨百老匯街24號中層B室 | 黃埔花園9期10座低層E室 |
| 面積 | 1,338呎 | 1,250呎 | 858呎 |
| 成交價 | 3,410萬元 | 2,330萬元 | 1,860萬元 |
| 呎價 | 25,486元 | 18,640元 | 21,678元 |
| 銀行估價 | 3,517萬元 | 2,126萬元 | 1,778萬元 |
| 應課差餉租值 | 540,000元 | 440,400元 | 318,900元 |
| 回報 | 1.58厘 | 1.89厘 | 1.7厘 |
| 單位 | 麗港城4期19座高層A室 | 新都城2期8座高層C室 | 映灣園1期3座高層F室 |
| 面積 | 751呎 | 369呎 | 502呎 |
| 成交價 | 1,338萬元 | 712萬元 | 710萬元 |
| 呎價 | 17,816元 | 19,295元 | 14,143元 |
| 銀行估價 | 1,220萬元 | 732萬元 | 710萬元 |
| 應課差餉租值 | 254,700元 | 142,800元 | 131,760元 |
| 回報 | 1.9厘 | 2厘 | 1.86厘 |
2023年度十大屋苑「應課差餉租值」
在2023年，我們再對照十大屋苑「應課差餉租值」，發現繼續有滑落跡象。過去兩年，「應課差餉租值」平均滑落了2.3%。當中，跌幅最深為鰂魚涌「康怡花園」，其租值跌幅8%，成為了十大屋苑中跌幅最大的單位。緊隨其後「麗港城」跌半成、「海怡半島」、「太古城」分別跌4%及3%。至於餘下單位，包括「美孚新邨」、「黃埔花園」、「新都城」、及「映灣園」均沒有變化。
康怡花園
因此，雖然在《預算案2023》府給予的差餉寬減金額細了，但實情也因租值滑落，變相抵銷一部份影響。以跌幅最大的鰂魚涌「康怡花園」為例，這個位於「B座高層1室」的單位，當年以1,650萬元、超過22,000元的歷史高價售出。2021時，政府評估「差課差餉租值」為268,800元，相當於月租22,233元；但兩年後的今天進一步滑落至247,200元，相當於月租20,600元。
| 單位 | 康怡花園B座高層1室 |
| 面積 | 743呎 |
| 成交價 | 1,650萬元 |
| 呎價 | 22,207元呎 |
| 應課差餉租值 | 2021年: 268,800元 |
| 2023年: 22,233元 |
若以業主每年需繳付「應課差餉租值」5%作「差餉」為例，兩年前，業主可享較大幅度的差餉寬免，但當時因租值也較高，故在2021年應繳「差餉」首兩季為1,860元，其後尾兩季則為2,360元，全年合共支出8,440元；兩年後的今天，寬減幅度少了，但租值卻同步滑落，首兩季應支付2,090元，其後兩季要交正常金額支付3,090元，故全年支出10,360元。對比之下，業主要支付的「差餉」較兩年前多支付了1,920元，高出22%。
| 2023年 | 2021年 | |
| 全年租值 | 247,200元 | 268,800元 |
| 應繳差餉 | 5% (首兩季寬減最高1,000元) | 5% (首兩季最高減1,500元，後兩季最高減1,000元) |
| 1Q: 2,090元 | 1Q: 1,860元 | |
| 2Q: 2,090元 | 2Q: 1,860元 | |
| 3Q: 3,090元 | 3Q: 2,360元 | |
| 4Q: 3,090元 | 4Q: 2,360元 | |
| 共: 10,360元 | 共: 8,440元 |
麗港城
觀塘「麗港城」一個位於「4期19座高層A室」、實用751呎的單位，當年以1,338萬元創了新高，今天的「應課差餉租值」回落至242,100元，相當於政府估計其月租只值20,175元；跟兩年前估計254,700元，相當於21,225元，租值向下回調5%。同一計算水平，在2021年度要交的「差餉」為7,736元，今日卻要交10,104元。兩年以來多繳的金額按季高出30%。因此，對沖效果是否夠明顯，完全取決於「應課差餉租值」的回落幅度。
| 2023年 | 2021年 | |
| 全年租值 | 242,100元 | 254,700元 |
| 應繳差餉 | 5% (首兩季寬減最高1,000元) | 5% (首兩季最高減1,500元，後兩季最高減1,000元) |
| 1Q: 2,026元 | 1Q: 1,684元 | |
| 2Q: 2,026元 | 2Q: 1,684元 | |
| 3Q: 3,026元 | 3Q: 2,184元 | |
| 4Q: 3,026元 | 4Q: 2,184元 | |
| 共: 10,104元 | 共: 7,736元 |
「應課差餉租值」VS 「實際租值」
政府估算有滯後
當然，上述租值是有滯後的，因為差估署評定「應課差餉租值」的計算時，都會以一個時期的租金劃線。如果以2021年度為例，政府就是參考了2020年10月的租金作評估，所以今日見到的「應課差餉租值」，會跟當下的「實質租值」有一定出入。
不滿應課差餉租值
根據《差餉條例》，任何對差餉估價不滿的人士，可向差餉物業估價署署長提出「建議」，修改新差餉估價冊內的租值，或就估價冊內的更正、刪除或加插項目提出「反對」。他們應採用指明表格將建議書（表格R20A）在該年的5月31日或之前寄給估價署署長。如希望就估價冊作出更正、冊除或加插項目提出「反對」，則需在28天內填寫指明表格（表格R23A/B/C）向估價署署長遞交反對通知書，詳列反對的理由。
「修訂建議」的理由
- 其繳納差餉的物業單位的估價，高於應徵收的應課差餉租值；
- 差餉估價冊所載的某一物業單位須予以刪除；
- 某一物業單位並沒有被載列於差餉估價冊內；
- 載於差餉估價冊內的物業單位估價，低於其應徵收的應課差餉租值。
「反對通知書」的理由
- 建議更正乃屬錯誤；
- 將被刪除的物業單位不應被刪除；
- 須作估價的物業單位，估價高於應徵收的應課差餉租值，或該單位根本不須要須評估差餉。
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