【樓市拆局】海嘯十年 – 又要重回原點嗎?

雷曼爆煲、Accumulator苦主上街,至今回想仍猶有餘悸,2008年金融海嘯發生至今剛好十年,當年一片風聲鶴唳,股市樓市皆不能倖免,樓價更一年間急瀉23%。傳統智慧告訴我們:十年一個循環,歷史會否重演?假若當真,是否入市良機,抑或只是如幻如泡影?

「上車樂園」一詞今日已逐漸模糊,嘉湖、沙田第一城入場價也要五百多萬,早已跟九成按揭絕緣,但把時鐘撥回十年前,沙田第一城17座一個327呎的單位、嘉湖山莊六期一個556呎單位,便曾以約70萬成交。不過,價格愈跌,人心愈恐懼,買家並沒有湧出搶貨,08年11月,整體樓市只有3,786宗成交登記,較沙士低位4,622宗還要慘淡。

樓價跌得急,從銀行估價都能反映。太古城龍山閣中層H室,實用530呎,銀行估價於08年10月至11月間,一個月內急挫21%至僅$331萬;黃埔花園2期17座低層C室,實用389呎的單位,估價亦於一個月內勁跌17%至僅$199萬。

海嘯價有幾平?

樓價急挫便是入市良機?對的,但只限於你有雄厚的財力。皆因金融海嘯發生時,資本市場動盪,環球銀行開始收縮信貸,銀行落雨收遮,息率由海嘯前的2.5厘至3厘大升至3.5厘至4厘,部分銀行更曾暫停審批按揭,估價急跌亦令首期比例上升,一眾上車客只能望門嘆息。

相比08年,目前市場結構已有很大分別。第一,本港現時最新「借貸比率」維持47%,跟08年時的64%,兩者相差近17個百分點,亦反映港人沒有過度借貸;第二,受美國量寬政策影響,10年間本港銀行體系結餘已以倍數上升,本港存款更大升1.24倍至近13萬億,無論銀行或港人的實力已有所增長;第三,受辣招影響,樓市炒家已大減,摩貨活動幾乎絕跡,降低大量拋售樓盤的誘因。

08年18年借貸比率、失業率、存款總額比較

然而,最近樓市陰晴不定,部分發展商索性將新盤轉售為租、推出十成按揭計劃,有人形容是轉勢跡象,但時移勢易,2018年的基本面與2008年相差甚遠,若單以傳統智慧預測未來,結果未必準確。

08年18年
借貸比率64%47%
失業率5.4%2.8%
存款總額$5.8億$13億

胡‧說精選

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