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今個星期「胡‧說Live住傾」又輪到「Henry又講經」。一如以往，我哋希望每次開Live，都可以為大家帶來一些新聞報道以外的看法，尤其是拆解近兩星期的樓市及經濟熱話。
關於新盤市場的Juicy消息，篇幅所限，我們不在這裡重複直播的全部內容。至於宏觀經濟，相信各位谷友都有留意到，近期最大焦點之一，是美國10年及30年期國債孳息率持續高企，美國財政部其後宣布加碼回購長期國債。
市場上甚至有經紀將這項操作形容為「QE重臨」。
提到QE，大家自然會聯想到2008年金融海嘯後，聯儲局透過量化寬鬆向金融體系注入大量流動性，最終推高環球資產價格，香港樓市亦受惠於持續多年的低息及資金充裕環境。
究竟今次美國財政部入市回購國債，是否等於QE重臨？
答案可以很肯定地說：不是。
既然美國長債息不斷攀升，聯儲局直接減息，不就可以解決問題嗎？
答案同樣可以很肯定地說：不是。
本文會拆解三個問題：
- 美國財政部回購長債，為甚麼不等於QE？
- 聯儲局為甚麼不能單靠減息壓低長債息？
- 美國長債、日圓及利率走勢，將如何影響香港按揭及樓市？
撰文：Henry 資料截至2026年8月26日。
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TLDR：先說結論
| 問題 | 我們的判斷 |
|---|---|
| 美國財政部回購長債等於QE嗎？ | 不等於。財政部沒有聯儲局創造儲備金及擴張資產負債表的權力 |
| 財政部回購能否長期壓低債息？ | 短期可改善流動性，但不能解決財赤、通脹及發債量等結構問題 |
| 聯儲局會否直接減息救債市？ | 減息有機會刺激通脹，反而可能推高長債期限溢價 |
| 聯儲局今年會加息嗎？ | 我們的基準估計是全年維持利率不變，但市場仍未完全排除加息可能 |
| 對香港樓市有何影響？ | 除非長債及日圓進一步失控，短期香港樓按利率未必有大變動 |
| 港樓最大不明朗因素是甚麼？ | 內地跨境資金監管及境外投資政策會否削弱內地客購買力 |
美國財政部回購長債，是否等於QE？
首先，我們要釐清最重要的概念：美國財政部入市回購長債，並不等於量化寬鬆。
美國財政部於2026年8月19日宣布，由9月9日起，將10至20年期及20至30年期國債的流動性支援回購規模，由每次最多20億美元提高至至少40億美元。
官方對措施的定位，是改善較長年期國債的市場流動性，並不是推行貨幣寬鬆政策。美國財政部回購長債公告
財政部回購與QE有何分別？
| 比較項目 | 財政部回購長債 | 聯儲局QE |
| 執行機構 | 美國財政部 | 美國聯儲局 |
| 資金來源 | 財政部現金、發行其他國債或整體融資安排 | 聯儲局創造銀行儲備金 |
| 資產負債表 | 調整政府債務年期及流動性 | 擴大聯儲局資產負債表 |
| 是否創造新流動性 | 不一定，主要是債務及現金管理 | 是，直接增加金融體系儲備 |
| 主要目的 | 改善國債流動性及市場運作 | 壓低利率、刺激信貸及經濟 |
| 對資產市場影響 | 通常較有限及短暫 | 可以形成較廣泛的貨幣寬鬆效果 |
簡單來說，QE是由聯儲局擴大資產負債表，透過創造儲備金入市買債；但美國財政部沒有相同權力。
財政部進行回購時，需要運用現有現金，或配合其他國債發行及融資安排。這種做法本質上是調整債務結構，並沒有憑空創造一批新的「熱錢」。
所以，將今次財政部回購長債直接形容為「QE重臨」，並不準確。
美國財政部為甚麼要回購長債？
自中東戰火再起後，在長期通脹憂慮及美國財政狀況欠佳的背景下，投資者要求更高的長債期限溢價，全球多個主要市場的長年期主權債息持續上升。
美國30年期國債孳息率近期曾升至約5.3厘，創2007年以來高位。即使財政部宣布增加回購規模，長債息亦只曾短暫回落，反映市場仍然關注美國財赤、新債供應及長期通脹。
美國長債息是當地多項借貸成本的重要參考，除了直接增加美國政府的利息負擔，也會影響：
- 企業及AI數據中心的融資成本；
- 美國長年期住宅按揭利率；
- 房地產及基建項目的估值；
- 科技股及其他長期資產的折現率；
- 環球投資者對美元資產的回報要求。
換言之，在聯儲局未有加息之前，市場已經透過推高長債息，自行收緊金融環境，某程度上帶來壓抑借貸、投資及通脹的效果。
不過，假如長債息繼續無法止血，最終亦會衝擊實體經濟及美國庫房。在中期選舉前，美國財政部出手，希望改善債市流動性及壓低長息升勢，成效仍有待觀察。
歷史告訴我們，面對市場力量，這類人為操作的實質影響往往有限。財政部可以調整債務結構，卻不能單靠回購解決財赤、債務及通脹問題。
聯儲局直接減息，不就可以壓低長債息嗎？
不一定。
聯儲局直接控制的是聯邦基金利率，即短期政策利率；10年及30年期國債孳息率，則由市場對未來通脹、經濟增長、財政狀況及國債供應的預期共同決定。
因此：
聯儲局減息，可以壓低短期利率，卻不保證長債息一定同步下降。
如果市場認為減息會令通脹重新升溫，投資者反而可能要求更高的長期回報，結果便會出現「短息下降、長息上升」的情況。
這正是今次美國債市問題最複雜的地方。
為甚麼聯儲局目前亦缺乏加息空間？
正因美國長債利率已經高企，除非通脹再次失控，否則聯儲局再加息的空間並不算大。
美國7月整體通脹率回落至3.4%，雖然仍然高於聯儲局2%的長期目標，但已開始出現回落跡象。美國勞工統計局最新通脹數據
另一方面，市場近期亦十分關注日圓長期偏弱，會否引發新一輪美國國債拋售及套息交易拆倉。
2026年8月，美國與日本曾採取罕見的聯合匯市干預，以支持日圓。可是，日美息差仍然存在，干預措施只能暫時紓緩日圓的貶值壓力。
倘若聯儲局再加息，日美息差進一步擴闊，日圓匯價便可能再次受壓。一旦套息交易出現大規模拆倉，有機會同時衝擊：
- 美國國債市場；
- 日本金融機構；
- 美元及日圓匯價；
- 美股及AI相關資產；
- 環球風險資產。
若處理不當，隨時火燒連環船，甚至成為引爆AI資產泡沫的催化劑。
為甚麼聯儲局亦不能貿然減息？
減息不就能夠釋放資金，降低借貸成本嗎？
理論上可以，但代價同樣不小。
在中期選舉前，特朗普再次重提關稅，加上環球戰事仍未止息。一旦聯儲局貿然減息，令通脹再次失控，局內委員便可能被指重蹈過去政策失誤。
更重要的是，當市場憂慮通脹失控，投資者對長債要求的期限溢價反而可能進一步提高。結果是聯儲局降低短息，長債息卻未必下降。
在聯儲局2026年7月議息會議中，當局以9票對3票維持聯邦基金利率在3.5厘至3.75厘，但三名反對者要求立即加息0.25厘，某程度上已反映聯儲局目前的兩難局面。聯儲局2026年7月議息聲明
我們估計：聯儲局今年維持利率不變
綜合以上因素，我們估計聯儲局在2026年餘下時間會維持利率不變，即是不加息，也不減息。
當然，這只是我們自己的觀察及估計，最終可能會變成明燈，內容只供參考，先戴返頭盔。
利率期貨顯示，市場目前仍未完全排除聯儲局今年加息0.25厘的可能；市場預期亦會隨通脹、就業、油價及聯儲局官員言論不斷改變。因此，不能將某一日的利率期貨機率理解為聯儲局的政策承諾。
在我們的基準情景中，聯儲局除了維持政策利率外，亦可能透過相關工作小組及研究，評估日後逐步縮減資產負債表的可行性，為未來預留更多政策工具。
聯儲局研究人員曾提出多種縮減資產負債表的選項，但同時強調，相關工作涉及大量前期準備，實行時亦需要緩慢推進。聯儲局資產負債表研究
對香港按揭及樓市有何影響？
若我們的假設成真，除非美國長債息及日圓匯價進一步失控，引發環球資金大洗牌，否則短期內香港樓按利率應該不會出現太大變動。
但香港供樓人士需要分清三種利率：
| 利率 | 主要影響 |
| 聯邦基金利率 | 影響美國短期資金成本及香港基礎利率 |
| 美國10年及30年債息 | 影響企業融資、地產股估值及長期投資回報 |
| 香港一個月HIBOR | 直接影響H按實際按揭利率 |
聯儲局維持利率不變，不代表香港按揭利率一定完全不變。HIBOR仍會受到港元流動性、銀行體系結餘、港美息差及季節性資金需求影響。
延伸閱讀：
人口流入及租金，仍是香港樓市基本面
除了實際供樓支出外，影響香港樓市的仍然是老生常談的基本面。
面對自然人口不斷減少，香港政府近年持續透過人才及外勞政策輸入人口。
政府統計處資料顯示，2026年中香港人口暫時估計為7,518,300人，按年增加19,400人。期間自然人口減少20,400人，但錄得39,800人淨流入，抵銷了自然減幅。香港政府2026年中人口統計
| 2025年中至2026年中人口變化 | 人數 |
| 出生人數 | 29,700人 |
| 死亡人數 | 50,100人 |
| 自然人口減少 | 20,400人 |
| 淨人口流入 | 39,800人 |
| 整體人口增加 | 19,400人 |
在學生、專才及外勞湧入下，香港租金居高不下，甚至早已影響民生，但短期內仍未見有足夠供應可以完全紓緩這個狀況。
我們相信，租金帶動樓價回升，也是政府樂見的結果，起碼有助支持土地收入及印花稅收入。
不過，租金上升能否長期轉化為樓價升幅，仍須視乎按揭成本、投資回報及買家追價能力。
延伸閱讀：〖直播導讀〗2026下半年香港樓市：租金托底、美息壓頂，新盤成探熱針
內地資金監管，會否成為港樓負面因素？
目前唯一較難預測的因素，是中央收緊境外投資及跨境資金監管後，市場究竟需要多長時間消化。
2026年7月1日起實施的《國務院關於對外投資的規定》，將對外投資定義為中國境內投資者直接或間接取得境外企業、資產及相關權益的活動；投資者範圍亦包括居民個人，而對港澳台投資則參照相關規定執行。
同期，香港7月住宅樓宇買賣合約錄得4,462份，按月下跌41.7%；住宅成交總值約419億元，按月下跌44.6%。
不過，土地註冊處數據一般滯後於實際簽約時間。因此，目前只能說內地資金政策收緊與香港成交回落同期出現，暫時未有足夠數據證明前者是7月成交急跌的直接原因。
從近期新盤銷售可以看到，部分項目在發展商進一步加價後，市場承接力明顯受到考驗。但這亦可能與首輪較低價及較易出售的單位已被吸納、後續單位戶型及景觀不同，以及購買力集中於個別大型新盤有關。
目前仍未有足夠數據證明內地客的整體入市意欲已經明顯減低。
但如果這個托起香港樓市的重要催化劑逐步減弱，餘下時間的樓價升勢亦可能需要暫歇。
總結：不是QE，也不是簡單的加息或減息問題
美國財政部回購長債，並不等於QE重臨。
財政部的操作可以改善長年期國債流動性，甚至短暫壓低債息，但無法直接解決美國財赤、國債供應及長期通脹問題。
聯儲局同樣陷入兩難：
- 加息可能進一步擴闊日美息差，衝擊日圓及環球資產；
- 減息則可能令通脹重燃，推高長債期限溢價；
- 維持利率不變，讓市場自行調節，反而可能是目前風險較低的選擇。
因此，我們估計聯儲局今年會維持利率不變。
對香港樓市而言，短期按揭利率未必出現重大轉變。租金及人口流入仍然支持基本面，但內地跨境資金監管會否削弱主要購買力，將成為下一階段最難預測的負面因素。由於數據存在時間差，目前仍未有數據證明內地客的入市意欲減低。一旦這個托起樓市的主要催化劑減弱，餘下時間的樓價升勢亦需要暫歇。
