【私樓供應】社運或致內地學生退潮 長策會需求預算又估錯?

政府經常說覓地難,要壓縮未來供地量,最直接方法就是壓縮市場需求,但如何將需求預算合理地壓縮?每年長策會更新的「需求預算」報告是關鍵之一。

長策會需求預測由多項因素組成

如果報告說,社會對住屋需求減少,政府也不必大費用章推出更多土地,反之亦然。去年因林鄭月娥扭轉公營房屋及私樓房屋比例,私樓供應一下子大幅下調至13,500個,遠較以前18,000個單位,大幅少了25%,結果在本年度政府賣地計劃中,政府也減少私樓推地量。

長策會需求預測由多項因素組成

而在剛公布的長策會《周年進度報告》中,私樓供應目標更進一步壓縮至每年12,900個,政府來年度很有可能再減私樓推地量,但長策會的需求預算統計手法是否可靠,我們昨天已探討一二,事實上除「住戶淨增長」的預測外,「內地及海外生住宿需要」亦值得我們深思。

點解「住戶增長」預測會減少?

以去年為例,長策會評估有610個單位來自「內地及海外生住宿需要」;由2013年至2017年之間,每年平均介乎500個至900個之間。然而,隨著過去半年社會運動的發酵,內地生提早退學的現象,雖然多間大學都表示,本學年非本地生申請退學的人數跟往年相若,但明年還有多少內地生來港讀書,對整體住屋需要的數字還是有影響。

非本地學生住宿需求預測
長策會非本地學生住宿需求年均預測
2013年500伙
2014年600伙
2015年900伙
2016年690伙
2017年530伙
2018年610伙
2019年 (反修例運動發生)730伙

然而,根據長策會最新公布的報告,非本地學生的住宿需求便由去年的每年610伙,上調至730伙,增幅達兩成,究竟長策會有沒有加入社會運動後海外生對住宿需求減少的因素在內?答案是沒有,因為估算是根據過去數字所推測,參考了由2009-10 至 2018-19 年度增加的學生簽證來釐訂。

當然,若每年都在估算模型中加入個別因素,預測的數字或會很波動,但今次社會運動的規模與長度是香港前所未有,而且影響深遠,甚至牽涉中央對香港的政策取向,故亦有一定前瞻性。最終實際情況會否與預測數據有偏差,我們拭目以待。

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