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【私樓供應】供應目標再創新低 需求預算的統計手法過時嗎?

 政府今日公布長策會的《周年進度報告》,受林鄭月娥調整公私營房屋供應比例至七三比所影響,年均私樓供應預測由去年的13,500伙,進一步下調至12,900伙,再創新低,相對2017年估算的18,000伙,減幅更為誇張。大家可能會問,究竟長策會的一份報告有多重要?其實每年政府在計算推出多少土地供應時,就是依賴這份報告每年更新的估算作目標,通常在年尾完成更新後,會主導了下個財政年度的推地量。

長策會年均私樓供應目標幾多?

而一年一度更新的「需求預算」,會對下年度政府推地量有一定指標作用,所以政府用什麼準則去推算需求,實在值得我們逐點拆解。內地及海外生來港讀書時,因大學未能提供足夠宿舍而產生的溢出效應,就是住屋需求的一部份;但除此之外,更大部份就是來自本港的內部的置業需求,而產生的「住戶增長」。

長策會年均私樓供應目標
2013年18,800伙
2014年19,000伙
2015年18,000伙
2016年18,000伙
2017年18,000伙
2018年 (公私營房屋比例開始轉為 70:30)13,500伙
2019年12,900伙
年均私樓供應目標
受林鄭月娥調整公私營房屋供應比例至七三比所影響,年均私樓供應預測由去年的13,500伙,進一步下調至12,900伙,再創新低。

本港住戶增長預測係咪準確?

以去年為例,政府估計本地內部的「住戶增長」大約是22,210個單位;由2013年至2017年之間,則徘徊於23,440至29,400個單位,而今年估算的增長更放緩至20,980個。如果這方面數字估低一點,也就意味政府推地量可以相應減少一點。問題是,這方面數字如何推算出來?

過去我們曾經說過,政府是按照兩個邏輯推論出來的。如果經濟愈好、以及市場供應愈充裕,市民自然有較強的置業需求來推算。當中「本地實質生產總值增幅」就是政府用來測試經濟好與壞的指標。但隨著下半年社會運動發酵,政府預測今年經濟增長預測為負1.3%。第三季本地生產總值跌3.2%,連續兩個季度錄得負增長,即陷入技術性衰退,結論就是置業需求會減少。

長策會年均住戶增長預測
2013年29,400個
2014年28,280個
2015年24,780個
2016年23,770個
2017年23,440個
2018年22,210個
2019年20,980個
*2019年首11月一手樓共售18,196伙,創一手新例後新高
住戶增長預測不斷下跌
「住戶增長」

只是最諷刺的一點是,今年一手成交量卻異常地旺盛。翻查一手銷售監管局統計數字,今年首十一個月累計賣出18,196個單位,已經創出一手新例在2013年實施後的年度新高,這都證明市場對一手樓需求是殷切的,然而採用政府邏輯思維,本地內部置業需求卻是下跌,跟現實情況嚴重背馳。

市場究竟對一手樓有多少需求,何不直接看一手樓吸納量有多少不是來得更簡單、更直接?例如,用過去五年一手吸納量作為推地目標,不是已能反映市場的實際需求,何需兜個大圈去作一大堆假設及猜測?不知大家又怎樣看?

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