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有留意特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》，都應該知道她把「北部都會區」放得多重要，發展局也立刻公布了《香港2030+》最終報告書。若你沒有詳細看《香港2030+》報告書，你好可能會被「人均居住面積」提高至237呎所牽引，單向地想究竟納米樓會否就此絕跡? 但實情《香港2030+》報告書釋出的訊息，比起我們單純探討提高人均面積對樓價影響更為重要，今日我想跟大家拆解這份報告。
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影片分析
問題1: 《香港2030+》報告書釋出什麼訊息?
總土地需求: 欠缺2,600-3,200公頃
在《香港2030+》報告書之中，政府於「土地需求」是如此描述的：「最新評估推算期為2019年至2048年。整體土地需求為5,800公頃至6,200公頃，已推展的土地供應約3,200公頃用地。到2048年，香港將欠缺2,600-3,000公頃土地。」這些土地包括「住屋」、「商業」及「政府、機構及社區」用地。
住屋用地: 欠缺510-680公頃
純粹抽出「住屋」來看，未來30年的土地需求是1,850-2,020公頃，扣除推展中的項目，仍然欠地510-680公頃。無論怎樣也好，透過這個數字，政府描畫出一個畫面，就是香港相當缺地，亦因為如此，推展「明日大嶼」、「北部都會區」、以至「馬料水填海」等中長遠方案，變得合情合情。
表: 土地需求
| 土地需求(公頃) | 正開發土地(公頃) | 仍欠缺(公頃) | |
| 住宅用地 | 1,850-2,020 | 1,340 | 510-680 |
| 商業用地 | 1,080-1,190 | 370 | 710-820 |
| 政府機構及社區設施、休憩用地、運輸用地 | 2,860-3,000 | 1,500 | 1,360-1,500 |
| 總共 | 5,790-6,210 | 3,210 | 2,580-3,000 |
問題2: 缺乏土地跟香港需求大增有關嗎?
估計2019-2048年: 按年推33,333個單位
未來缺地，好自然，你會想究竟未來香港住屋需求有增無減? 實情政府評估剛好相反。政府更新後的房屋需求為100萬個，攤長30年來計算，平均每年需求量就是33,333個。可能你會問，每年33,333個單位的住屋需求，多或少?
實際2020年: 按年推43,000個單位
對比當下一刻香港來說，這個數字是少! 以「長策會」最新數字，香港一年就需要有43,000個住屋需求才可以，也意味政府估計，由2019年-2048年之間的住屋需求為每年33,333個，比起今日香港起碼縮減了22%。
表: 需求預算(公營房屋+私樓)
| 年份 | 需求預算 |
| 2013年 | 47,000個 |
| 2014年 | 48,000個 |
| 2015年 | 46,000個 |
| 2016年 | 46,000個 |
| 2017年 | 46,000個 |
| 2018年 | 45,000個 |
| 2019年 | 43,000個 |
| 2020年 | 43,000個 |
| 估計2019-2048年(平均) | 33,333個 |
2019-2048年 VS 2020年 (私樓供應)
又假如，公私營房屋繼續維持七三推進，未來30年每年33,333個住屋需求中，私樓供應會直線跌至不足10,000個，跟今日數字12,900個為少。再拉遠一點，我們看看2013年-2017年的數字，當時平均一年18,000-19,000個，顯然未來估算的數字是大縮水。
表: 需求預算(私樓)
| 年份 | 需求預算 |
| 2013年 | 18,800個 |
| 2014年 | 19,000個 |
| 2015年 | 18,000個 |
| 2016年 | 18,000個 |
| 2017年 | 18,000個 |
| 2018年 | 13,500個 |
| 2019年 | 12,900個 |
| 2020年 | 12,900個 |
| 估計2019-2048年(平均) | <10,000個 |
問題3: 為何香港住屋需求大幅減少?
計算需求的考慮因素
為何住屋需求會減少呢? 究竟這100萬個單位，也就是平均每年33,333個需求預算是怎樣推算出來? 報告中提出，來自幾個組成部份，例如經濟增長會帶動新家庭組成、舊區重建令部份人需尋找居所、還有一些居於劏房、或非本地學生尋找新居所等。
表: 供應需求四大衡量因素
- 家庭住戶增長
- 舊區重建需要住屋
- 居住環境欠佳住戶尋找居所
- 流動住戶、非本地學生尋找居所
未來組成家庭動力大減
但幾個組成部份中，除了估計未來30年愈來愈多舊樓要重建，帶動新增需求較今日為多外，實際上，香港組織新家庭的動力會大減，比起今日香港大跌37%、以及一些居於劏房、或非本地學生需尋找新居所等需求，更會大跌49%。當然拉遠一點，我們經常會質疑，究竟用上述四個指標來推算住屋需求，是否百分百準確無誤? 計算基準上作出的假設，是否經得起科學驗證。這卻是另一個議題。
表: 香港2030+ VS 長策會
| 2019年-2048年(按年) | 2020年 | 幅度 | |
| 家庭住戶增長 | 13,000個 | 20,520個 | -37% |
| 舊區重建尋居所 | 12,333個 | 6,420個 | +92% |
| 居住環境欠佳、流動住戶、非本地學生等 | 8,000個 | 15,850個 | -49% |
問題4: 需求量大減，為何仍要大幅開發土地?
四大開發土地的因素
但假如退後一步，政府的推算真的準確，吊詭的地方來了，既然未來30年本港的需求量大減，為何仍要千辛萬苦、不惜一切地來開展「明日大嶼」、「北部都會區」之類的鴻圖大計呢? 政府在報告書中列出了四大考慮因素。
提升居住空間獲取民意支持
其一，造地工作要持之以恒，不能因一時需求量減少，便停止造地。其二，就是提升生活質素，包括提升「政府、機構及社區設施」；及第三個因素增加居住空間。這一點就是是我們被牽引討論「人均面積增至237呎」的話題上。然而，當市場聚焦討論「人均面積提高」，你還會關注報告其他因素嗎? 報告也提及要貫徹開發大西北鴻圖大計，怎樣迎接灣區新機遇等因素，這些也很容易被遺忘了。
問題5: 四大增供應的因素，為何提升人均面積最易獲取民心?
政府背後邏是，即使預計需求量跌，但因「人均面積」增大，自然就需要更多樓面、更多土地才能應付，這也是最能獲取更多小市民掌聲的因素，畢竟政府過去力谷限量地追趕供應目標下，我們住屋面積已跌至100多呎「龍床盤」的不合理水平。
納米樓高峰期仍未過去
翻查數字反映，實用面積少於20平方米，相當於215呎的單位，去年年底總存量高達12,175個，相當於全港私樓總存量1%。但可以肯定的是，納米樓高峰仍未過去，事關正在申請動工的項目，平均建屋的單位面積仍然下跌之中。單計2021年首7個月，屋宇署累計批出198萬呎樓面，合共提供6,706個住宅單位，也就是平均一個單位只得296呎。
過去政府有份推動納米樓
納米樓之如此盛行，跟政府政策有莫大關係，因過去為增加中小型住宅供應，政府先後在推地上推出了「限量」及「限呎」的條款，透過地契規範推出的量數、以及最低面積，既可確保到單位不至於太過畸型、也能確定一定量數，但「限呎地」在2010後推出四幅用地，包括長實朗屏「世宙」、紅磡「悅目」、恒基及香港小輪在紅磡的「城中匯」、以及新地在東涌的「東環」後便告壽終正寢，取而代之就是力谷供應達標的「限量地」 而已。
表: 官地(限呎地)
| 限量 | 限呎 | |
| 世宙 | 不少於960個 | 800個: 376-430呎 160個: 430-646呎 |
| 城中匯 | 70個 | 376-430呎 |
| 悅目 | 不少於170個 | 377-431呎 |
| 東環 | 不少於2,020個 | 1,650個: 377-484呎 370個: 484-646呎 |
政府取消限呎地，僅推限量地成主因
對於「限呎地」的壽終正寢，在2012年2月，時任發展局局長林鄭月娥，出席電台節目後向傳媒是如此解釋的。「行政長官、財政司司長，以及我本人，都認為在推出私人住宅用地時，往後我們亦會在適當的用地加入限呎或限量的要求。但從兩者選擇，現在對限呎的需要已較為降低。」「 我們對於適當的土地仍然會限量，但限呎方面，在自己賣予私人發展商的土地作限呎要求會非常謹慎小心，否則會對市場干預太大。」
沒設定最低面積的「限呎地」、卻設最低數量的「限量地」，政府可滿足供應量達標，卻被市場扭曲，而出現如雨後春筍盤的納米樓。印象中發揮到最極致的，是富豪酒店在洪水橋的「尚築」。地盤可建樓面120,473呎，批地條款規定不得建少於170個住宅單位。你怎會想到全盤最終興建170個單位，但當中卻有36間為2,136-4,497呎的洋房? 發展商做法是預留了27%樓面興建納米單位，以滿足限量要求後，餘下樓面全數興建洋房。
撥亂反正的成效待觀望
今日政府計劃在批地條款規範，蚊型盤是否一定絕跡? 我相信會減少，但未必會完全絕跡。因為據發展局局長黃偉綸說法，最快明年在「賣地條款」中加入最低單位面積要求措施。即使發展商改契重建時也要求加入類近條款，但舊契樓重建則未必受規管。值得注意，舊契樓也是納米樓供應來源之一。
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