【香港2030+】怎樣解讀報告書? 原來政府估計住屋需求下跌 (附影片)

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有留意特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》,都應該知道她把「北部都會區」放得多重要,發展局也立刻公布了《香港2030+》最終報告書。若你沒有詳細看《香港2030+》報告書,你好可能會被「人均居住面積」提高至237呎所牽引,單向地想究竟納米樓會否就此絕跡? 但實情《香港2030+》報告書釋出的訊息,比起我們單純探討提高人均面積對樓價影響更為重要,今日我想跟大家拆解這份報告。

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影片分析

問題1: 《香港2030+》報告書釋出什麼訊息?

總土地需求: 欠缺2,600-3,200公頃

在《香港2030+》報告書之中,政府於「土地需求」是如此描述的:「最新評估推算期為2019年至2048年。整體土地需求為5,800公頃至6,200公頃,已推展的土地供應約3,200公頃用地。到2048年,香港將欠缺2,600-3,000公頃土地。」這些土地包括「住屋」、「商業」及「政府、機構及社區」用地。

住屋用地: 欠缺510-680公頃

純粹抽出「住屋」來看,未來30年的土地需求是1,850-2,020公頃,扣除推展中的項目,仍然欠地510-680公頃。無論怎樣也好,透過這個數字,政府描畫出一個畫面,就是香港相當缺地,亦因為如此,推展「明日大嶼」、「北部都會區」、以至「馬料水填海」等中長遠方案,變得合情合情。

: 土地需求

 土地需求(公頃)正開發土地(公頃)仍欠缺(公頃)
住宅用地1,850-2,0201,340510-680
商業用地1,080-1,190370710-820
政府機構及社區設施、休憩用地、運輸用地2,860-3,0001,5001,360-1,500
總共5,790-6,2103,2102,580-3,000

問題2: 缺乏土地跟香港需求大增有關嗎?

估計2019-2048年: 按年推33,333個單位

未來缺地,好自然,你會想究竟未來香港住屋需求有增無減? 實情政府評估剛好相反。政府更新後的房屋需求為100萬個,攤長30年來計算,平均每年需求量就是33,333個。可能你會問,每年33,333個單位的住屋需求,多或少? 

實際2020年: 按年推43,000個單位

對比當下一刻香港來說,這個數字是少! 以「長策會」最新數字,香港一年就需要有43,000個住屋需求才可以,也意味政府估計,由2019年-2048年之間的住屋需求為每年33,333個,比起今日香港起碼縮減了22%。

: 需求預算(公營房屋+私樓)

年份需求預算
2013年47,000個
2014年48,000個
2015年46,000個
2016年46,000個
2017年46,000個
2018年45,000個
2019年43,000個
2020年43,000個
估計2019-2048年(平均)33,333個

2019-2048年 VS 2020年 (私樓供應)

又假如,公私營房屋繼續維持七三推進,未來30年每年33,333個住屋需求中,私樓供應會直線跌至不足10,000個,跟今日數字12,900個為少。再拉遠一點,我們看看2013年-2017年的數字,當時平均一年18,000-19,000個,顯然未來估算的數字是大縮水。

: 需求預算(私樓)

年份需求預算
2013年18,800個
2014年19,000個
2015年18,000個
2016年18,000個
2017年18,000個
2018年13,500個
2019年12,900個
2020年12,900個
估計2019-2048年(平均)<10,000個

問題3: 為何香港住屋需求大幅減少?

計算需求的考慮因素

為何住屋需求會減少呢?  究竟這100萬個單位,也就是平均每年33,333個需求預算是怎樣推算出來?  報告中提出,來自幾個組成部份,例如經濟增長會帶動新家庭組成、舊區重建令部份人需尋找居所、還有一些居於劏房、或非本地學生尋找新居所等。

: 供應需求四大衡量因素

  • 家庭住戶增長
  • 舊區重建需要住屋
  • 居住環境欠佳住戶尋找居所
  • 流動住戶、非本地學生尋找居所

未來組成家庭動力大減

但幾個組成部份中,除了估計未來30年愈來愈多舊樓要重建,帶動新增需求較今日為多外,實際上,香港組織新家庭的動力會大減,比起今日香港大跌37%、以及一些居於劏房、或非本地學生需尋找新居所等需求,更會大跌49%。當然拉遠一點,我們經常會質疑,究竟用上述四個指標來推算住屋需求,是否百分百準確無誤? 計算基準上作出的假設,是否經得起科學驗證。這卻是另一個議題。

: 香港2030+ VS 長策會

 2019年-2048年(按年)2020年幅度
家庭住戶增長13,000個20,520個-37%
舊區重建尋居所12,333個6,420個+92%
居住環境欠佳、流動住戶、非本地學生等8,000個15,850個-49%

問題4: 需求量大減,為何仍要大幅開發土地?

四大開發土地的因素

但假如退後一步,政府的推算真的準確,吊詭的地方來了,既然未來30年本港的需求量大減,為何仍要千辛萬苦、不惜一切地來開展「明日大嶼」、「北部都會區」之類的鴻圖大計呢? 政府在報告書中列出了四大考慮因素。

提升居住空間獲取民意支持

其一,造地工作要持之以恒,不能因一時需求量減少,便停止造地。其二,就是提升生活質素,包括提升「政府、機構及社區設施」;及第三個因素增加居住空間。這一點就是是我們被牽引討論「人均面積增至237呎」的話題上。然而,當市場聚焦討論「人均面積提高」,你還會關注報告其他因素嗎? 報告也提及要貫徹開發大西北鴻圖大計,怎樣迎接灣區新機遇等因素,這些也很容易被遺忘了。

問題5: 四大增供應的因素,為何提升人均面積最易獲取民心?

政府背後邏是,即使預計需求量跌,但因「人均面積」增大,自然就需要更多樓面、更多土地才能應付,這也是最能獲取更多小市民掌聲的因素,畢竟政府過去力谷限量地追趕供應目標下,我們住屋面積已跌至100多呎「龍床盤」的不合理水平。

納米樓高峰期仍未過去

翻查數字反映,實用面積少於20平方米,相當於215呎的單位,去年年底總存量高達12,175個,相當於全港私樓總存量1%。但可以肯定的是,納米樓高峰仍未過去,事關正在申請動工的項目,平均建屋的單位面積仍然下跌之中。單計2021年首7個月,屋宇署累計批出198萬呎樓面,合共提供6,706個住宅單位,也就是平均一個單位只得296呎。

過去政府有份推動納米樓

納米樓之如此盛行,跟政府政策有莫大關係,因過去為增加中小型住宅供應,政府先後在推地上推出了「限量」及「限呎」的條款,透過地契規範推出的量數、以及最低面積,既可確保到單位不至於太過畸型、也能確定一定量數,但「限呎地」在2010後推出四幅用地,包括長實朗屏「世宙」、紅磡「悅目」、恒基及香港小輪在紅磡的「城中匯」、以及新地在東涌的「東環」後便告壽終正寢,取而代之就是力谷供應達標的「限量地」 而已。

: 官地(限呎地)

 限量限呎
世宙不少於960個800個: 376-430呎
160個: 430-646呎
城中匯70個376-430呎
悅目不少於170個377-431呎
東環不少於2,020個1,650個: 377-484呎
370個: 484-646呎

政府取消限呎地,僅推限量地成主因

對於「限呎地」的壽終正寢,在2012年2月,時任發展局局長林鄭月娥,出席電台節目後向傳媒是如此解釋的。「行政長官、財政司司長,以及我本人,都認為在推出私人住宅用地時,往後我們亦會在適當的用地加入限呎或限量的要求。但從兩者選擇,現在對限呎的需要已較為降低。」「 我們對於適當的土地仍然會限量,但限呎方面,在自己賣予私人發展商的土地作限呎要求會非常謹慎小心,否則會對市場干預太大。」

沒設定最低面積的「限呎地」、卻設最低數量的「限量地」,政府可滿足供應量達標,卻被市場扭曲,而出現如雨後春筍盤的納米樓。印象中發揮到最極致的,是富豪酒店在洪水橋的「尚築」。地盤可建樓面120,473呎,批地條款規定不得建少於170個住宅單位。你怎會想到全盤最終興建170個單位,但當中卻有36間為2,136-4,497呎的洋房? 發展商做法是預留了27%樓面興建納米單位,以滿足限量要求後,餘下樓面全數興建洋房。

撥亂反正的成效待觀望

今日政府計劃在批地條款規範,蚊型盤是否一定絕跡? 我相信會減少,但未必會完全絕跡。因為據發展局局長黃偉綸說法,最快明年在「賣地條款」中加入最低單位面積要求措施。即使發展商改契重建時也要求加入類近條款,但舊契樓重建則未必受規管。值得注意,舊契樓也是納米樓供應來源之一。


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