獲批預售樓花同意書足足接一年半，香港小輪及市建局合作發展、位於深水埗通州街280號的「映岸」才準備推出，這個由兩座樓26層的住宅組成，共提供262個單位，實用面積由261-573呎之間，提供由開放式至兩房連儲物室間隔，當中一房會再細分一房及一房連儲物室，兩房亦設純兩房及兩房連儲物室，佔全盤約80%。由樓花變現樓推售，「映岸」錯過了樓市正式轉角前推售的時機，其後樓市轉角向下，來到今天政府全面撤辣，又是否合適的推盤時機?
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映岸資料
| 樓盤名稱 | 映岸 |
| 位置 | 深水埗通州街280號 |
| 單位數目 | 262個 |
| 面積 | 261-573呎 |
| 戶型 | 開放式: 283呎 (35個) 一房: 283-287呎 (68個) 一房連儲物室: 335-338呎 (68個) 兩房: 369呎 (34個) 兩房連儲物室: 412呎 (34個) 特色單位: 261-573呎 (23個) |
| 車位 | 15個 |
| 校網 | 小學40校網 |
| 關鍵日期 | 2024年2月1日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 香港小輪、市建局 |
| 官方網站 | https://www.thesymphonie.com.hk/ |
| 示範單位地址 | 現樓示範單位 (深水埗通州街280號) |
映岸開價
| 首批 | 待定 |
| 折扣額 | 待定 |
| 平均呎價 | 待定 |
| 折扣後售價 | 待定 |
| 區內最新成交 | 海柏匯: 16,050元 南昌一號: 14,468元 |
項目背景
2013年納入需求主導重建計劃
位於通州街280號的「映岸」前身為一座住有248戶的舊樓，2013年被市建局在第二輪需求主導重建計劃中納入發展。市建局也同意會根據《市區重建策略》2011的提議，為遷拆住戶提供樓換樓安排，住戶可選擇現金補償、或以現金補償購入「映岸」作樓換樓之用、或購入同區其他樓換樓、以至啟德發展區的項目。
2018年推出招標
2018年市建局推出項目招意向，地盤佔地16,037呎，預計可建樓面144,348呎，當中住宅樓面住佔97,847呎，而餘下46,501呎樓面則保留作商業用途。當時市建局建議，項目商業部份會用作深水圽設計及時裝基地，以回應商經局對推動區內時裝業的訴求。另外市建局也要求中標財團需要為屋苑提供智能家電，例如設置家居用電及用水量系統、家居保健系統、智能顯示屏、家居垃圾管理系統，亦要求應用建築信息系統及樓宇管理系統等。項目在截收意向時累計收38份意向書。
表: 通州街及桂林街項目 (映岸)
| 項目 | 通州街及桂林街 |
| 地盤面積 | 16,037呎 |
| 可建樓面 | 144,348呎 (住宅樓面: 97,847呎、商業樓面: 46,501呎) |
| 累收標書 | 意向: 38份、標書: 20份 |
| 中標價 | 10.292億 |
| 住宅每呎地價 | 10,518元 |
| 落選入標價 | 5.45億-9.5588億元 |
| 招標要求 | 商業部份作設計及時裝基地屋苑內提供智能家電售樓收益達18億元，首5,000萬元向市建局分紅20% |
香港小輪以10.292億元中標
2018年6月，市建局推出項目招標，最終共收到20份標書，當中長實、新地、會德豐、信置等大財團也有加入競投，但終由香港小輪以10.292億元中標，若以總樓面計算，其每呎地價7,130元；但純粹計算住宅地價則高達10,518元。這個投地價遠較其他落選標書，平均7.55億元高出36%。當時市建局也訂出了分紅條款，要求發展商日後售樓收益達18億元，相當於每呎住宅賣價達18,396元時便要向市建局分紅，把首5,000萬元的收益中的20%分予市建局，並逐步提升至50%。
區內二手供應
如果市建局堅持不做蝕本生意，勢必會要求「映岸」的開價要高於18,936元。代表香港小輪推售的恒地表示，「映岸」開價參考附近「映築」。「映築」是2022年初推售，當時剛好趕及第五波疫情前開賣，首批推出68個單位，折實平均呎價21,379元，但其後經歷樓市轉角，發展商減價25%去貨，平均呎價跌至17,000多元。假如「映岸」最終真的以「映築」貨尾價開售，等於市建局未必有利可圖。
海柏匯
除了近期落成的「愛海頌」、「海珀」及「傲凱」為市建局重建項目外，附近「海柏匯」正是由香港小輪發展。由一座物業組成，提供161個單位，由開放式及一房有提供，分層單位面積由204-286呎之間；另設部份特色天台及連平台單位，面積介乎183-276呎。「海柏匯」於2016年開售，當時首批50個單位，折實平均價14,790元，以最平低於300萬可入場作賣點。
南昌一號
「海柏匯」毗鄰還有另一樓盤「南昌一號」，由恒基發展，共提供129個單位，實用面積由327-783呎，提供兩房至四房。項目於2016年10月開售，當時推出首批50個單位，折實平均呎價15,480元，最終於2019年5月入伙。
表: 區內新盤及二手樓
| 海柏匯 | 南昌一號 | 愛海頌 | 海珀 | 傲凱 | |
| 地址 | 通州街208號 | 南昌街1-3號 | 海壇街 | 海壇街205號 | 海壇街229-231號 |
| 座數 | 1座 | 1座 | 4座 | 1座 | 1座 |
| 層數 | 29層 | 43層 | 32-40層 | 25層 | 29層 |
| 單位 | 161個 | 129個 | 876個 | 76個 | 87個 |
| 面積 | 183-286呎 | 327-783呎 | 474-786呎 | 262-474呎 | 260-455呎 |
| 車位 | 8個 | 0個 | 37個 | 0個 | 0個 |
| 入伙 | 2018年1月 | 2019年5月 | 2021年6月 | 2020年4月 | 2018年12月 |
| 發展商 | 香港小輪 | 恒基 | 長實、市建局 | 德祥地產、市建局 | 遠東、市建局 |
更重要一點，以項目本身位置及其質素，也直接影響買家會否投以信任一票，在市場選擇充裕的前提下，也未必賣得起價。
樓盤環境及配套
距離港鐵站需時六至八分鐘
坐落於通州街280號的「映岸」，其最大優勢一定是市區深水埗，大家均認為其交通四通八達，但如果以鐵路站計算，則實情「映岸」不算十分鄰近站口，反而是在港鐵「深水埗站」及「南昌站」之間。若以Google map建議時間，步行前往「深水埗站」前往最近的C2或A2站口，需時約六分鐘；亦可經通州街，繞入欽州西街前往「南昌站」需時約八分鐘，故跟鐵路距離屬半天吊。如果棄坐港鐵，而選擇乘坐巴士或小巴的話，則步行至「荔枝角道」有一定選擇，有西往蘇屋、美孚等路線；東行則有前往旺角、尖沙咀、黃埔等選擇。
區內日常消費較相宜
住在市區，日常生活配套也算完善。純粹以買菜或日常生活用品角度，附近也有超級市場及「北河街市政大樓」，其消費被喻為較外區稍便宜。區內大型商場只能前往「西九龍中心」或南昌站「V Walk」，又或者須前往旺角「朗豪坊」才有較高端消費。
樓盤附近街舖以回收廠為主
上述均為「映岸」的最大優點，但除此之外，在「映岸」附近行行，你會發現周邊街舖均為一些舊式回收廠、或車房為主，偶然會有一些回收紙品或回收電器擺放路邊，頗影響市容。而且隨著晚上回收廠關門後，「通州街」一帶也頗寂靜，而前臨的「西九龍公路」橋底也有露宿者居住，建議有夜歸要的準買家，需要在晚上前往現場視察，看看是否接受。
景觀分析：市區景輸蝕
一線景觀(西南): 望海景、公園 VS 公路及橋底
贏位置、輸環境，也輸景觀。樓盤以西南屬於最一線能夠望海景的單位，因為西南方會望向南昌站，透過前方「通州街公園」，可以遠眺南昌站及昂船洲海景；惜前方正是車輛高速飛馳的「西九龍公路」，除了會較多塵之外，亦會有車聲噪音問題。至於低層單位，則會望向公路之餘，橋底為「通州街臨時街市」，食衛局早年已前空了街市，把部份位置預留設立新布藝市場；而餘下位置則會交還作其他社區發展用途。
包括單位: 1座A室(主人房、客飯廳)、1座B室、1座C室、1座D室(客飯廳、主人房)、2座A室(主人房、客飯廳)、2座B室、2座C室、2座D室(客飯廳、主人房)
二線景觀(東北): 望都市景 VS 樓景阻擋
樓盤背後為「愛海頌」第二座及「海珀」，但剛好可以透過座與座之間，望到深水埗鬧市景，高層能遠眺獅子山景色。
包括單位: 1座D室(睡房)、1座E室、1座F室、1座G室(客飯廳)、2座D室(睡房)、2座E室、2座F室、2座G室(客飯廳)
三線景觀(西北、東南): 受毗鄰樓宇阻擋
餘下方位均會受到舊樓阻擋，其中樓盤以東南為轉租為售的「West Park」以及「愛海頌」3座，由於物業也有一定高度，均會被這些物業削去一定景觀。
包括單位: 1座A室(睡房)、1座G室(客飯廳轉角窗)
揀樓攻略
開放式單位(35個)
「映岸」由兩座組成、一字型向西九龍公路排開，一座跟二座以倒模形式開則，故相同室號屬同一間隔。項目由開放式至兩房連儲物室單位有提供，開放式單位共有35個，分布於「1座G室」及「2座G室」，面積283呎，但實情此間隔屬於可間一房開則，純粹沒有設房門而已。而且對比上一級的一房單位，起碼開放式單位的洗手間，並不是收納在可間睡房的位置內，變相即使加裝了房門，也不會做到套廁效果。對於有招呼朋友的住戶而言，此開則會較純一房為方便。
表: 開放式單位
| 單位 | 1座G室 (283呎) | 2座G室 (283呎) |
| 開放式 | 可間一房 | 可間一房 |
| 洗手間 | 光廁 | 光廁 |
| 套廁 | 非套廁 | 非套廁 |
| 景觀 | 向東北、望愛海頌2座；向東南、望Westpark | 向東北、望海珀及愛海頌2座 |
一房單位(68個)
全屬光廁設計
「映岸」設有純一房及一房連儲物室類別。「純一房」分布於四柱，分別為「1座及2座E室」(283呎)及「1及2座F室」(287呎)。四柱單位全屬開放式廚房、全屬套廁設計，即意味需經過睡房才能進入洗手間。單位的主方位也會扭向東北、望向愛海頌及海珀方向。而值得一讚的是，全數一房均屬光廁設計。
首選E室、次選F室
但E室與F室之間有沒有分別? 開則上有兩個頗明顥的分別，一個是在廚房位置。F室單位的廚房置於入門口玄關位置，故呈現窄長型廚房；E室的廚房則貼客飯廳對角牆身放，備餐區較闊落。第二個分別則反映於睡房。F室的睡房設兩扇窗，但卻不及E室設轉角窗般開揚及光猛，故兩者二擇其一，我們會建議先選E室、次選F室。
表: 一房單位
| 1座E室、2座E室 (283呎) | 1座F室、2座F室 (287呎) | |
| 廚房 | 開放式、工作枱面較闊 | 開放式、設於玄關位 |
| 洗手間 | 光廁 | 光廁 |
| 套廁 | 是 | 是 |
| 房間 | 設轉角窗、室內較光猛 | 設兩房窗、室內較暗 |
| 景觀 | 1座E室: 向東北望愛海頌、向西北望第2座 2座E室: 向東北望愛海頌、向東南望第1座 | 1座F室: 向東北望愛海頌、向西北望海珀 2座F室: 向東北海珀、向東南望第1座 |
| 揀樓次序 | 首選 | 次選 |
一房連儲物室(68個)
向西南望公路景
至於「一房連儲物室」亦分布於四柱，合共有68個單位。該四柱為「1-2座B室」(335呎)及「1-2座C室」(338呎)，除了屬開放式廚房外，一房連儲物室均屬光廁設計，故值得一讚。「B室」及「C室」均扭向了西南方，前方為「西九龍走廊」，但高層可望到南昌一帶的景觀。
首選C室、次選B室
B室及C室之間又應怎選擇呢? 正因為其方位向公路，故單位要進行一定的噪音緩解措施。其中睡房外接的隔音鯺會阻擋了一部份景觀。B室單位的客飯廳會外接多一大扇窗，但實情只會望向對面C室的牆身，加上增添一扇窗後，反而令客飯廳少了一幅平直牆身，變相擺傢俬會有點侷限；反觀C室，雖然少了一扇窗，但傢俬擺放會更靈活。
表: 一房連儲物室
| 單位 | 1座B室、2座B室 (335呎) | 1座C室、2座C室 (338呎) |
| 廚房 | 開放式 | 開放式 |
| 洗手間 | 光廁 | 光廁 |
| 套廁 | 不是 | 不是 |
| 房間 | 外接隔音鯺 | 外接隔音鯺 |
| 客飯廳 | 設側窗、較難放傢俬 | 不設側窗、較易放傢俬 |
| 景觀 | 向西南、望公路 | 向西南、望公路 |
| 揀樓次序 | 次選 | 首選 |
兩房單位(68個)
純兩房
「映岸」提供的兩房單位，分為「純兩房」及「兩房連儲物室」。「純兩房」分布於「1座D室」及「2座D室」兩柱，合共提供34個單位。景觀方位相同，主方位均扭向西南望公路景外，部份主人房及客房則扭向了另一方位，會望向自己對面座數，分別不算很大，買家可按樓價高低及自己負擔能力排序便可以。
兩房連儲物室
「兩房連儲物室」則只有由另外兩柱提供，分布於「1座A室」及「2座A室」，屬於特色單位以外面積最大的間隔。單位的主景觀均扭向西南、望向公路方向的景觀，兩柱的分別並不算很大，按樓價高低及負擔能力排序便可以。
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