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由宏安地產發展的黃大仙新盤「薈淳」正式入伙。《胡．說樓市》今次聯同驗樓師Joe Sir，驗收一個實用面積只有202平方呎的開放式單位。
業主以408.8萬元購入單位，平均實用呎價約20,238元。雖然200多呎的開放式戶一眼幾乎可以望勻全屋，但驗樓時仍發現浴室飾條崩口、廚房窗玻璃刮花、抽油煙機凹陷，以及冷氣機去水喉接駁不穩等問題。
不過，與過往不少新盤驗樓個案相比，薈淳整體交樓質素其實不差，最終取得90分、A級評價。究竟這個400多萬元的市區「納米樓」，實際交樓質素如何？
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薈淳單位基本資料
| 項目 | 資料 |
|---|---|
| 樓盤 | 薈淳 CONNEXT |
| 發展商 | 宏安地產 |
| 地址 | 黃大仙飛鳳街33號 |
| 單位 | 低層K室 |
| 間隔 | 開放式 |
| 實用面積 | 202平方呎 |
| 成交價 | 408.8萬元 |
| 平均呎價 | 約20,238元 |
| 全盤伙數 | 195伙 |
| 驗樓得分 | 90分 |
| 驗樓評級 | A級 |
薈淳提供開放式、兩房及三房單位，其中今次驗收的K室屬全盤面積最細的一批戶型。
項目今年3月推出首張價單，首批50伙折實平均呎價18,088元，較同區同系「薈鳴」兩年前首批開價高約18%。
薈淳202呎開放式：一眼望盡全屋
202平方呎可以有多大？
單位入門沒有傳統玄關，門後設有凹位鞋櫃；再向前就是浴室，其餘主要空間由客飯廳及開放式廚房組成，另一邊則連接三合一露台及轉角窗。
格局與宏安過往發展的薈藍、Larchwood等細單位有點相似，勝在空間集中，但200餘平方呎始終相當考驗家具擺位及日常使用。
而驗樓第一站，問題已經由大門開始。
大門、防盜眼及鞋櫃都有小瑕疵
驗樓師首先發現，單位防盜眼約有三分之一視野模糊，估計可能與灰塵或組件接駁位置積塵有關，拆出清潔後一般可以改善。
大門的自動關門功能亦稍欠順暢，離開單位時未必能自行完全關上，需要用手再拉一下；門底防塵條亦未能完全下降至地面。
玄關鞋櫃的上下櫃門則同時偏向一邊，長期開關有機會令木門互相磨擦，因此驗樓師建議交由發展商重新調校。
牆身出現暗裂 驗樓師：趁保養期處理
單位部分牆身出現幼細暗裂紋。
驗樓師解釋，今次所見較似油漆面層因熱脹冷縮造成的裂紋，與磚牆或結構性裂縫有別。油漆層通常只有約1至2毫米厚，伸縮幅度較小，一般重新修補一次已有機會解決。
不過，新樓始終設有執修期，既然驗樓時已經發現裂紋，業主最好仍然盡早記錄並要求發展商處理。
浴室最值得留意：飾條崩口形成尖角
相比牆身裂紋，浴室其中一個問題就較值得關注。
浴室本身非常細，發展商利用牆身製作多個凹位層架，但驗樓師發現其中一條收口飾條出現明顯崩口。
由於飾條尺寸與現場位置未完全吻合，填縫位置達約2毫米，令崩口後的尖角外露，用手觸摸時明顯刮手。
驗樓師認為，這類情況並非單純再打磨便可以解決，因為繼續磨薄物料可能令問題更加嚴重，較理想的做法是重新更換尺寸合適的飾條。
浴室鏡底亦發現安裝膠溢出，視覺上看起來有點像鏡面水銀層脫落，但實際上鏡子本身並沒有損壞，而是安裝時使用過多膠水造成污漬。
隱藏式坐廁水箱 日後要留意門框發黑
浴室採用隱藏式坐廁水箱，外圍位置被密封。
驗樓師提醒，若水箱內部日後出現輕微滲漏，在水位未升至溢流口之前，業主未必能即時察覺。
如果水長時間積聚於內部，有機會沿地台底層滲至門框，因此入住後可以留意幾個「警號」：
- 浴室門框底部突然出現黑色水漬；
- 過門石縫隙顏色明顯變深；
- 縫隙出現霉菌；
- 浴室突然傳出異味或鹹水氣味。
如出現以上情況，問題未必來自企缸，反而值得先檢查隱藏式座廁水箱。
發展商其後回覆表示，座廁水箱如有異常情況，水會經由溢流管排放，並可發揮警報作用。
企缸本身零瑕疵 但空間真的很窄
比較有驚喜的是，今次企缸本身檢驗時未發現明顯施工瑕疵。
問題反而在設計。
由於浴室面積有限，進出企缸時身體幾乎要貼著牆身移動，身形較高大的人使用時尤其明顯。
另外，玻璃門其中一組五金鉸位稍為鬆動，驗樓師指出可透過重新調校及鎖緊內六角螺絲改善，但不宜自行過度收緊，以免壓力直接施加於玻璃。
廚房窗有刮痕 清潔亦相當考功夫
單位採用開放式廚房，旁邊設有窗戶增加採光及通風，不過窗與廚櫃之間形成狹窄死角。
驗樓時除了發現玻璃上有明顯刮痕，死角位置亦積聚不少建築粉塵。
更大的實際問題是日後清潔。
由於位置深入廚櫃與窗戶之間，若煮食後油煙長期積聚，要徹底清潔並不容易。
發展商回覆表示，有關廚房窗設計是基於提升空間實用率、採光及通風效益作考慮。
抽油煙機被「打凹」 雪櫃門亦需重新調校
廚房電器方面，抽油煙機底部外殼出現凹陷，看起來就像被撞過一樣。
驗樓師指出，凹陷的是外飾擋板，基本上不影響抽油煙機功能，但對新樓業主而言，外觀始終屬於交樓瑕疵。
旁邊的內嵌式雪櫃木門亦未完全對齊，出現上方凸出、下方較平整的情況，建議要求發展商重新調校。
露台填縫色差 角落更加出現青苔
室內地磚的填縫顏色相當均勻，但一走出露台，效果就有明顯落差。
露台同樣使用淺色填縫材料，在戶外泥塵、懸浮粒子及清潔劑影響下，多處出現深淺不一的色差。
其中一個角落甚至發現少量青苔。
驗樓師估計，該位置過往可能曾經積水，雖然驗樓當日已沒有明顯積水，但青苔孢子仍可能藏於縫隙，需要徹底清潔。
發展商則表示，露台所用的是戶外防潮填縫材料，具抗滲性能，顏色選擇主要為配合地磚的整體觀感。
最大執修位：冷氣去水喉一撕膠紙便脫落
今次驗樓比較值得執修的一項問題，反而藏在露台的冷氣散熱機位置。
冷氣機百葉導風片本身設計合理，可以把熱風向斜上方排走，避免直接吹向露台。
但拆開機罩後，驗樓師便發現部分固定螺絲未有鎖緊。
更重要的是冷氣機底盤的冷凝水去水喉。
驗樓師發現機身上貼著一張皺紋膠紙，嘗試撕走後，整條去水軟管竟然連同膠水一起脫落。
現場所見似乎是利用黏合劑把軟管直接固定於滴水孔，但黏合效果不足。一旦正式開冷氣產生冷凝水，去水喉接駁若再脫落，水便可能直接滴落地面。
再深入檢查後，更發現牆身原本已預先鑽好安裝喉碼的位置，但現場並沒有裝上相關管卡，因此這部分需要重新處理。
薈淳驗樓90分 最終獲A級
驗勻全屋後，今次薈淳202平方呎開放式最終取得：90分，A級。
主要扣分位置集中在浴室櫃尖角、廚房抽油煙機及部分家電安裝；其餘大部分屬於較零碎、可以透過執修改善的問題。
換句話說，雖然影片中可以找到不少瑕疵，但與涉及嚴重漏水、去水倒灌、空鼓或大面積施工問題的新盤相比，今次單位整體交樓質素仍屬不俗。
發展商宏安地產回應
《胡‧說樓市》已把驗樓結果轉交宏安地產。發展商表示，品質監督團隊接獲報告後已安排工程承辦商到場核查，大部分修繕工作已即場或陸續完成。
針對幾項驗樓時提出的設計問題，發展商亦回應：
| 驗樓問題 | 發展商回應 |
|---|---|
| 隱藏式座廁水箱 | 如有異常，會經溢流管排放並發揮警報作用 |
| 廚房窗位置 | 設計考慮空間實用率、採光及通風 |
| 露台填縫 | 採用戶外防潮及抗滲物料，顏色為配合地磚 |
業主表示，自己較重視水電等核心設施，只要發展商願意跟進及修復可以處理的瑕疵，對今次整體交樓質素仍感到滿意。
400萬元買202呎市區樓 你又會點揀？
今次驗樓的另一個有趣之處，是再次帶出「位置與空間」的取捨。
408.8萬元，在新界部分地區已經有機會買到一房單位；但如果買家希望留在市區、接近港鐵及成熟民生配套，就可能要接受只有約200平方呎的開放式戶型。
薈淳今次90分A級的驗樓結果，至少證明「細單位」不等於交樓質素一定差。
真正需要考慮的，反而是202平方呎的空間、開放式間隔、浴室及廚房人體工學，以及每平方呎超過2萬元的購入成本，是否符合自己的居住需要。
至於值不值得用400多萬元換取市區200平方呎的生活空間，就留給各位準買家自己衡量。
撰文: 胡國威
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