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早幾年政府的限量地政策,衍生了不少納米樓,近年陸續落成,包括青衣剛入伙的樓盤「薈藍」為其中之一。項目由宏安地產發展。樓盤只提供320個單位,分層面積最細只有203呎,最大也不過250多呎。純粹因為銀碼低易上車,變相壓縮面積,但自住角度,是否真的夠住,以及內櫳質素都相當重要。
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項目背景
「薈藍」本身佔地並不大,地盤前身為「青衣近長宏邨」的小巴站,佔地14,376呎,就是因為政府希望加快住宅供應,而把用地改劃住宅發展。2018年,宏安地產以8.673億元投得,以最高可建樓102,145呎計,每呎地價8,491呎,並發展為一座提供320個單位的納米樓,撇除40個特色單位,共有252個開放式單位,面積由203-215呎;以及28個一房單位,面積由256-257呎。我們抽中驗樓的單位就是最細的分層戶,為低層A10室,面積203呎。
表: 薈藍資料表
地址 | 青衣寮肚路8號 |
單位數目 | 320個 |
面積 | 181-257呎 |
校網 | 66校網 |
發展商 | 宏安地產 |
表: 驗樓樓盤資料
屋苑 | 薈藍 |
面積 | 203呎 |
單位 | 低層A10室 |
樓價 | 462萬元 |
呎價 | 22,759元 |
得分 | 91分 |
驗樓注意事項
1. 單位高密度設計
未入單位之前,只是望到這條走廊,一層二十個單位,也有一點密集。為淡化密度高的感覺,大廈分開了B號室,再按數字排序;另一邊為A號室再排序,我們參觀的單位就是這個203呎的單位,所以空間不會很大,的確是一眼望透,門口附近位置利用45厘米凹位做了少量儲物櫃,下方做鞋櫃,中空位置可以放鎖匙,櫃面採用木紋飾面,跟對面髹油的白色牆身並不同。
2. 木飾面驗收方式跟廚櫃相同
驗樓師詹濟南表示,雖然櫃面採用木飾砷,但木牆身膠板因表面防水,故不容易濕水發霉,而背牆挨近洗手間有防水也不會弄濕。他指出,木飾板的數收貨標準跟廚櫃相同,由頂至底允許有3毫米的偏差。另外也要觀看有沒有崩花爛裂,需要站立距離木飾板70厘米至1米作目測,而不是以大光燈近距離檢測,跟廚櫃相同。
3. 關洗手間門時會發出巨響
行前一點的洗手間,洗手間門有點特別,並不是向外推,而向外拉,可確保洗手間可用面積較充裕,但卻會阻礙了客飯廳的空間。驗樓師認為,洗手間門在設計上也有點奇怪。因為洗手間門設有波子鎖,需要很大力才能關上,而偏偏門框卻沒有防撞膠邊,故容易產生聲響。
4. 洗手間空間淺窄
雖然洗手間門已向外拉,但內裡仍然是壓迫,洗手間面積不足18呎。例如坐廁設於這裡,如廁後想伸手取廁紙也不容易。洗手盆淺窄,洗面刷牙漱口時要小心把水濺出,上方以為設有玻璃鏡櫃,但原來卻沒設鏡櫃,只有旁邊可作收納之用,還有下方的層架,及洗手盆下方的細櫃,其他位置不能儲物,再過來便是企缸。
5. 企缸去水兜有積水
驗樓師在企缸進行試水測試後,發現企缸去水兜有積水。他指出,去水兜應該兩側向內斜,現在做平躺令去水兜有積水,但也認為問題不大,可能會較容易因積水而有發霉問題,影響衛生,但卻不會出現倒灌。
6. 廚房雪櫃極迷你
雖則說開放式廚房麻雀雖小,五臟俱全,但裝置齊備卻很迷你,例如雪櫃高度82厘米、闊59厘米,容納冰格,下方為蔬菜格,中間只有兩層層板,可放幾罐汽水,想冷藏大一點的物品也不容易。上方為儲物櫃,至於毗鄰為備餐區,上方繼續設有儲物櫃,但完全開合時卻會跟櫃身及露台框碰撞。下方為備餐區,放置了洗手盆及雙頭電磁爐後,已沒有太多空間,所以也加裝了收納餐桌,但要注意承重量有限,還有當打開蒸煮焗爐後,會影響收納餐桌的運用。
7. 抽煙煙機發出巨響
驗樓師表示,檢查抽油煙機時發現在密封情況下會發出巨響。他表示,這裡的抽油煙機很強勁,處於密封環境而開動抽油煙機,鄰舍一定戶主正在煮飯,因為當有空氣抽出,自然有空氣抽入,補充空氣在門邊或門腳,故聲音很響亮,只能透過打開窗戶來解決問題。
8. 水掣未能關上
驗樓師也發現,廚櫃下方的水掣未能關上,若要關上總水掣則也不在廚房,而在洗手間的上方,必須要爬上洗手間頂打開生口才能關上。雖然對日常生活未必有影響,但水掣應該是運作正常的。
9. 電視天線掣位擺位未顧及用家
這個開放式廚房挨近露台,我記得以前有如此設計,是為了明火煮食時需迎合防火條例,但單位並非明火煮食,為何要如此設計,相信是為了令廚廁歸邊擺,令餘下客飯廳的空間較大。客飯廳長約4.8米,闊約2.2米,算方方正正,但奇怪的地方就是電視天線掣位。在挨近洗手間附近牆身設置天線掣會容易理解,但把天線掣位設於這裡,梳化需置放廚房旁,但會阻礙廚房工作;但貼窗邊擺放則很難觀看電視。
10. 預留電掣位作高空發展
因為單位樓底較高,相信發展商也預設買家會向高空發展,有什麼地方反映出來呢? 例如在牆身較高位置已預留了電掣位,上方位置也有電掣位,日後向高空發展時也有電掣可用。第二個位就是洗手間上方的凹位,若不選擇向高空發展,可能會用作儲物之用;但若向高空發展,則會成為床頭位置。
11. 冷氣機置於開放式廚房上方
還有一個反映會向高空發展的關鍵,這就是冷氣機擺位。大家不覺得冷氣機置於開放式廚房上方很奇怪嗎? 一來,煮食時的油煙會隨風飄至全屋;二來,油煙長期積聚冷氣機,真的擔心冷氣機會報銷。只是若非把冷氣機安裝於此位置,又可能侷限向高空發展的靈活度。業主當日買入價要462萬元,以單位面積計,呎價高達22,758元呎,也正因為一層當兩層用,對樓價有攤薄作用,但設計是好是壞,則見仁見智了。
胡.說評析
驗樓91分
至於驗樓結果,驗樓師給予單位91分,評分為A。整體來說,納米樓發現瑕疵不算嚴重。除了因廚房水掣開關被扣得較多分,其餘都屬濕碎問題。近幾年專攻納米樓的宏安地產,我們都曾經驗過系內其他項目。除了油塘「曦臺」72分、及馬鞍山「薈晴」81分稍為失手,今次驗樓結果也直迫馬鞍山「薈朗」及大圍「薈蕎」95分及90分的水平。
我們將驗樓結果轉交發展商宏安地產,回覆指企缸去水兜積水經測試後沒有發現問題,洗手間門採用波子鎖因穩定度較佳。另外,廚房洗手盆底水掣已經更換,而冷氣機置於開放式廚房上方,因為室外機放於露台頂,放於廚櫃上方可縮短雪種喉長度,減少能源消耗,同時減少單位內假天花體積。
現樓貨尾設於20樓
「薈藍」仍有貨尾,所以趁當日拍攝有一點空檔,我們也走了上20樓參觀一下樓盤的現樓示位,參觀了一個一房及開放式。一房單位佔比不多,只在兩個單邊位,入屋經過玄關,勉強可分到客飯廳空間,闊度不足所以梳化及電視都有少少迫狹,但景觀分補足了其缺點。走出露台可將汀九景盡收眼底。至於睡房設兩邊直落到地的玻璃窗,所以透光度都算充足。至於同層開放式單位,跟驗樓就差不多,但就有展示怎樣把睡床升高,也就是市場所說的「垂直一房」設計,而下方放餐枱及梳化等。
入伙租值57元
自住用家會考慮是否夠住、單位質素、景觀及交通因素外,周邊配套也重要。「薈藍」只設有一個小型會所,位於一樓,佔地7,000呎,但發展商職員說,現時改作交樓辦事處,所以暫時未能開放給我們拍攝。購物可依賴對面長宏邨小型商場內的超市、又或者行五分鐘往長亨商場。不過,從租樓角度,面積細,所以萬多元可住全新樓,所以入伙後也促成了幾宗租務成交,開放式單位大約以11,500元租出,呎租約57元。
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