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我們《胡．說樓市》收到一名購入康城站「Sea to Sky」谷友表示，由入伙以來的主人房套廁一直沒有煤氣供應，直接影響其生活。對於維修問題，跟發展商爭持不下。業主在今年二月把單位放租，都已經大半年時間主人房套廁也沒有煤氣用，究竟可以怎樣生活?
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事件始末
入伙至今一直主人套廁沒煤氣供應
在2021年初，John購入了「Sea to Sky」一層面積1,057呎大的單位，同年年底收樓後，在2022年1月成功尋租客並簽定租約，並於同年二月起租。單位四房一套連工人房及工人廁，全屋設有四個洗手間。除了工人廁外，入門口旁設有客廁、走廊旁亦有一間客廁，走郎末端就是主人房套廁。但租客及後反映，原來自入伙開始，主人套廁便一直沒有煤氣供應。向發展商查詢，才得知廚房主煤氣供應的地方，經過大廳直入洗手間的煤氣喉，其中一部份堵塞了、或沒有接駁好，所以並沒有煤氣到達主人房。
發展商稱部份喉管未接駁或堵塞
翻查John購入單位的平面圖，主人套廁及廚房均設有熱水爐，客廁沒有安裝熱水爐，相信其氣體是由廚房供應，但平面圖卻未能反映喉管走向，很難判斷何以主人套廁會沒有煤氣接駁。據John從發展商職員口中得知，主人房煤氣喉藏於地下，會經由廚房煤氣爐提供煤氣予主人套房廁所，懷疑部份地下喉管閉塞。但雙方經過大半年磋商，發展商回覆指不能重鋪地下煤氣管，只能用其他方式來維修。
發展商提出經外牆接駁維修
John引述發展商職員稱犒不能在地下鋪砌，但質疑為何不能。發展商指出，背後涉及很多技術原因，提出經大廈外牆，由廚房延伸至主人套廁，喉管會藏於大廈外牆內，故會先撬起大廈外牆磚，之後再鋪砌喉管，並再重新鋪砌外牆。
外牆權責問題誰屬
畢竟發展商提出的選項，涉及大廈外牆公家地方，John擔心，若日後發生事故，自己是否有能力承擔。外牆剝落怎辦? 外牆內藏喉管爆裂，是否要由他負責維修? 屆時管理公司或法團是否會願恴? 所以，John曾經向消委會查詢，認為有風險，建議John不應答允經外牆接駁安排。John有向發展商提出要求，若採納外牆走向的選項，發展商須講清楚雙方權責。
發展商回覆業主信件
2022年5月18日
發展商曾透過幾封書信回覆John。2022年5月18日，發展商致函要求John騰出時間予承建商跟進煤氣喉接駁工程事宜，信件中表示未得到John回覆，要求他盡快答覆確實施工日期，以便安排承建商作出適之跟進，避免不必要之延誤。
2022年9月6日
發展商再致函，稱承建商已制定務實有效之維修方案，並會確保工程妥善完成及符合嚴格安全標準，有關工程約需時十個工作天。工程期間大部份室外進行，包括棚架搭建及煤管道鋪設，其中兩天承建商需進入單位內接駁煤氣喉管及進行測試。
2022年9月21日
發展商續發信件表示承建商已準備就緒，工程亦可隨時展開，有關工程完成後，煤氣公司會為相關煤氣管道提供五年保養期。但John認為，雖然發展商可確保工程妥善完成及符合嚴格安全標準，但字裡行間只保證工程安全，其他方面的安全又如何呢? 其後信件，雖然有指出包五年保養，也只僅限於喉管，外牆權責問題卻隻字不提。John覺得，經過大半年經發展商傾談，才發現發展商只希望用最低成本解決問題，但又不承擔未來責任及保養，做法不負責任。
胡．說剖析
一個單位無煤氣用，而業主又已經把單位放租，背後衍生問題包括租客向業主索償的權利，亦包括業主與發展商權責的爭拗。究竟目前《條例》對消費者有什麼保障?
問題1: 發展商為什麼不願意重鋪地下煤氣管?
入伙半年內需維修
根據《一手住宅物業銷售條例》，物業裝置、裝修物料或設備有欠妥之處，而非由買方行為或疏忽造成，在成交日期後的六個月內書面通知後，發展商須於合理地切實可行的範圍內，盡快自費作出補救。《條例》並不削弱買方按普通法、或其他法律的權利或補救。由John提出維修至處理已有大半年時間，是否已超過「合理期限」，是John能否透過民事索償追討的基礎。
認可人士認證下可用其他方式取代
不過，《條例》也有列出，如果發展商因「不可抗力」或「其他非其所能控制」的理由，而未能取得該等裝置、裝修物料及設備，在經認可人士證明下，可以品質相若的其他裝置、裝修物料及設備代替。但什麼為之「不可抗力」或「其他非其所能控制的理由」? 發展商表明「不能重鋪」是否有「認可人士」的證明呢?
發展商回覆
我們曾經發信向長實查詢不能在地下重鋪煤氣管道的原因，發展商回覆我們指，由於該段氣喉管內藏於混凝土樓板鋼筋之下，故拆除原有喉管，於同一位置重新鋪設並不可行。所以發展商按單位實際情況，作出切實可行之維修方案，而方案亦得到煤氣公司之認可，符合相關建築法例及公契要求。接駁工程由煤氣公司認可承建商負責，工程完成後，煤氣公司會提供五年保養期。
問題2: 重鋪地下煤氣喉管是否不可行?
諮詢煤氣公司供應商
John表示，自己曾向其他合資格鋪砌煤氣喉管的供應商查詢，均表示重鋪地下煤氣喉管可行，只是工程費用或會較高昂。因為過程涉及撬起廚房起磚。他表示，煤氣公司亦已報價，表示可重鋪地下管道，但煤氣公司只負責鋪砌，裝修工程則由自己負責。
煤氣公司報價單
從煤氣公司向John發出的報價單顯示，地下重鋪煤氣管道的費用為16,080元。當中包括基本收費250元，購買24條直徑25毫米的煤氣喉管、10條直徑20毫米的煤氣喉管，分別涉及11,760元及3,800元，以及要解除三條不能使的喉管，涉資270元。報價中也有列出條款指出，煤氣公司會為新喉管提供五年保養，但就不會為室內的工程負責。但煤氣公司的一張報價單，是否可證明室內重鋪煤氣喉管屬於可行呢?
問題3: 經外牆接駁喉管是否合例?
屋宇署
重鋪地下煤氣管是「不為」還是「不行」? 若果真的如發展商所說「不行」，而需要採用替補方案，也就是由外牆接駁喉管，這裡卻又涉及幾個議題。第一，究竟相關接駁煤氣喉管的工程需否經屋宇署入則呢? 我們曾向屋宇署查詢，職員表示發展商起樓時會經認可人士予屋宇署審批，所以屋宇署監管的範圍會在核准圖則中顯示，由於煤氣喉管、位置、爐具等並不在批准圖則上可顯示出來，故不屬於《建築物條例》所規管。
機電工程署
氣體安全問題又會否受其他部門監管呢? 我們向機電工程署查詢，職員指，煤氣喉管受第51C章《氣體安全(裝置及使用)規例》所規管，除了要由合資格人士安裝，如果用戶喉要穿過實心牆、樓板或台階，必須要有足夠保護裝置令喉管不會移動、盡量以最短及可行距離穿過，需塗上油漆避免侵、及套封在喉套內。
問題4: 煤氣喉管經外牆接駁是否公契容許?
氣體喉管是否公共設施
假如經由大廈外牆接駁煤氣喉管合例，但如此做法又是否符合公契要求? 前提就要確定，究竟該截「煤氣喉管」屬於小業主抑或應由大廈負責? 翻查「Sea to Sky」主公契及副公契，雖然住宅部份的公共設施有包括「氣體喉管」，但必須是 not for the sole benefit of any owner，也就是不屬於業主獨家享用的「氣體喉管」才屬於公家部份。由於該截煤氣喉管屬於該John單位獨家享用。因此按字面理解，應該要由業主John來負責。
業主是否有權改動外牆結構
然而，一條本屬於業主自己獨家享用的煤氣喉管，現在要經過屬於大廈外牆接駁至另一個地方，公契是否真的容許? 畢竟公契有列明，小業主是不能對單位以外的地方作結構修改及僭建。根據公契，確立了公契經理人對公共設施有exclusive control，也就是獨家控制權，而他們有責任保持公共設施良好運作。
日後權責風險
如果大廈外牆的控制權仍在發展商手上，他們理應可以行使權力讓業主獨享的煤氣喉管，經公共地方接駁至另一地方。但他日發展商把外牆業權轉讓予法團，到時業主需要維修該煤氣喉管，法團還是否容許、抑或要經過什麼手續? 這一點也是John特別擔心的事。
問題5: 小業主及租客的賠償問題?
業主權利
律師謝天良向我們《胡．說樓市》表示，倘若業主接受發展商替補方案，要有心理準備承受之後的不確定問題。入伙至今九個月，煤氣喉管一直未維修妥當，若能證實發展商毁約，則可要求發展商按合約條款還原及修正，業主期內的損失，包括維修工程、以及因維修導致外出租樓的支出，都可向發展商申索。
租客權利
另外，租客租賃期間未能使用主人房煤氣爐，也有權向業主追討，要視乎業主能否用其他方法，如在主人套房先安裝電熱水爐，來短暫解決問題。
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