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新地「Wetland Seasons Bay」一期剛剛交樓給業主，這個屋苑的交通配套，我們以前已經有談論過，車位不足、交通不算十分方便，但內部間隔、環境及質素如何? 對即將在毗鄰以現樓形式推售的「Wetland Seasons Bay」三期，相信有一定啟示作用。我們除了會跟驗樓師一起開箱一期單位外，還會剖析三期的揀樓注意事項。
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驗樓背景
鄰近濕地公園站
「Wetland Seasons Bay」座落「濕地公園」毗鄰，由天水圍站駁輕鐵過來，最近的站口就是「濕地公園站」。樓盤北面可以望到綠油油「濕地公園」景緻，遠眺中國深圳，大家都關注會否多蚊蟲；部份單位扭向內園。
表: Wetland Seasons Bay一期資料表
| 地址 | 濕地公園路1號 |
| 單位數目 | 1,224個 |
| 面積 | 268-1,158呎 |
| 校網 | 72區 |
| 發展商 | 新地 |
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | Wetland Seasons Bay一期 |
| 面積 | 641呎 (另設225呎花園) |
| 單位 | 3B座地下 |
| 樓價 | 1,040萬元 |
| 呎價 | 16,236元 |
| 得分 | 95分 |
驗樓單位
我們抽中開箱的單位，位於3B座地下，實用面積641呎，開則三房一套連儲物室的單位，正正屬於望內園的一類，驗樓所發現的問題不多，驗樓得95分，評級為A，對於驗樓結果，發展商回覆指已收到業主執修清單並會安排即時跟進。單位雖然取得高分，但入屋卻發現奇則。
驗樓注意事項
1. 一屋三房三洗手間
經過玄關，都利用凹位做了到頂儲物櫃，下方做了鞋櫃及放路由器，中空位置可放電話及鎖匙，洗手間在玄關另一邊，洗手間屬於黑廁，但裝潢上就一貫新地的交樓標準。不計儲物室，單位三間房，連同主人套房在內，一屋三個洗手間，會否略嫌多了一點?
2. 客廁設有冷氣機
走入洗手間望望，你會看見一個像平時參觀新盤見到的工人廁，內裡有坐廁，以及淋浴位置而不能做到乾濕分離，把趟門向另一邊開啟，你又發現一個淋浴間，洗手間內再有洗手間，設計是否很奇怪? 更奇怪的地方，抬頭望望，上方放在分體式冷氣機，為何洗手間要設有冷氣機? 我相信這個淋浴位置是預留給工人姐姐睡覺，只是礙於條例或設計才要如此做，實情這個位置應該是工人房。
3. 三房非梗廚設計
單位三房一套連儲物室卻不設梗廚，而是開放式廚房，通常買大單位的買家均為家庭客，相信都會多在家中煮食，開放式廚房變相較多油煙。不過，廚櫃沿客飯廳牆角左右伸展，上方做了大量收納空間，而備餐區擺放了戶主的入伙禮物後，仍然有充足的備餐空間。
4. 洗衣機水掣收藏在估不到的地方
廚櫃下方主要用來收納洗衣機、蒸煮焗爐，以及雙門雪櫃。但驗樓師在檢查洗衣機時卻找不到開關水掣，找了很久才發現水掣藏於廚櫃下的櫃板背後。驗樓師陳智康認為，若業主每次開關水掣也得尋找發展商來協助，需要拆除底板才能看到，認為好處是會較美觀，但壞處卻是業主想關掉水掣或維修時，卻會相當麻煩。
5. 花園部份位置屬檢修空間
開放式廚房的關係，客飯廳望落頗寬敞。由廚櫃位置一直至花園有4.75米長，闊度2.7米，外接225呎入契花園。打開露台巴士摺門可外出，雖然開關上並不算十分方便，而且巴士摺門會較浪費空間，但幸好花園面積夠大，所以沒太大影響。花園望落方方正正，把睡房包圍，但實情不是每個地方業主都可以放置物品，因為花園內有些位置劃為「檢修空間」，是日後發展商在高空吊船運作時的停泊位置，無論客房對出及主人房對出均有類近空間。
6. 花園近客廳附近有水漬
驗樓師在挨近花園巴士摺門附近也發現一灘水漬，表示跟花園石面斜度不足有關，加上壆位跟地台去水位置較遠，認為需要做斜一點才能排除積水問題。驗樓師指出，由於Wetland Seasons Bay比較多蚊蟲，若本身有積水，就容易滋生蚊蟲，最好就要解決積水問題。不過，若要求發展商執修，則需要拆掉所有瓦仔，重新再做地台，這會是一個很麻煩的工程。
7. 房間偏細
剛才說過，單位一共有三個洗手間，總面積有115呎，相當單位實用面積18%，佔據了一定空間，此消彼長下，房間相對細，挨近客飯廳的睡房，面積只有45呎。經過走廊，就是其餘幾間房，近廳房為儲物室，面積只有29呎，儲物室毗鄰的客房只有47呎。直入就是主人房，已是最大的房間，不計算走廊的主體面積有85呎。
8. 主人房落地玻璃窗難清潔
主人房一邊為落地玻璃外接公家花園，驗樓師陳智康表示，玻璃外望的圍欄瓦磚鋪砌不美觀，有很多小孔及隙縫，落地玻璃亦有很多污點，玻璃窗下方外接的公共花槽仍有大垃圾未清走，認為發展商需由外面通道去清潔，業主很難自己進行。他表示，該落地玻璃透過旁邊側窗伸手外出清潔，所能夠觸及的地方相當有限，礙於吊船機身有一定高度，就算日後安排吊船清潔也未能能夠去到最底部。
9. 需常揭開生口位清理垃圾
主人房另一邊為巴士摺門，推開可見到達花園，摺門下有生口位，但生口位卻跟花園的生口位有點不同，上方附設有幾個小孔，原來需要用這支特別裝置才能揭開，下方亦不是去水口，而是擺放了冷氣機喉管。由於蓋邊有很多垃圾，驗樓師建議需要經常打開然後清理垃圾，否則會形成淤塞。
Wetland Seasons Bay三期揀樓攻略
當日「Wetland Seasons Bay」一期首批開出平均呎價13,698元，以今日平均租值35元呎計，類近驗樓單位可租到超過20,000元，其餘一房及兩房則分別10,000及15,500元，未扣除管理費前有3厘回報，收租客應該算滿意。
但隨著發展商一邊賣樓、一邊加價，今次開出三期首張價單的這口價Z難日月是否仍物有所值? 背後也要視乎三期有沒有再提升? 既然今日我來到現場，也順道帶大家參觀三期現樓示位。
對於樓盤的交通、及周邊環境配套，我建議大家可以參看之前「Wetland Seasons Bay」一期的揀樓攻略。「Wetland Seasons Bay」三期由兩座高座、兩座別墅、以及六間洋房組成，合共384個單位，位置上較挨近「Wetland Seasons Park」、也就是較遠離屋苑的大閘出入口。
表: Wetland Seasons Bay三期
| 戶型 | 數目 | 面積 | 單位 |
| 開放式 | 8個 | 268呎 | 6A座C1室 |
| 一房 | 8個 | 314呎 | 6B座A5室 |
| 一房連儲物室 | 40個 | 349-356呎 | 6A座B1室、B7室 6B座A6室 6B座B1室 6B座C6室 |
| 兩房 | 128個 | 389-458呎 | 6A座A5室-A7室、A9室 6A座B2、B5、B6室 6A座C2-C3室 6B座A3、A7-A9室 6B座C1-C2、C5室 |
| 兩房連儲物室 | 80個 | 437-450呎 | 6A座A2-A3、A8室 6A座B3、B8-B9室 6A座C5室 6B座A1-A2室 6B座C3室 |
| 三房 | 32個 | 493-528呎 | 6A座A1室 6A座C6室 6B座B2、B3室 |
| 三房一套 | 8個 | 553呎 | 6B座B5室 |
| 三房一套連儲物室 | 16個 | 651-667呎 | 6B座B6室、B7室 |
開放式單位(8個) / 純一房(8個)
放眼於「Wetland Seasons Bay」三期的開放式、以及純一房單位，基本上沒有什麼可以選擇，因為兩類單位各有一柱提供，分別為「6A座C1室」(268呎)、以及「6B座A5室」(314呎)，兩類單位均為黑廁設計，開放式單位會扭向望一期方向；而一房單位則望內園為主，會成為樓盤入場價最平的單位，買家按其負擔能力由高至低排序便可以。
一房連儲物室 (40個)
如果選擇一房單位，屋苑還附設40個「一房連儲物室」，分布於五柱之中，面積由349-356呎之間，但要有三柱都可視為次級之選，包括「6A座B7室」(356呎)、「6A座B1室」(356呎)、「6B座C6室」(349呎)，因為該三柱單位不是扭向「濕地公園路」，就是朝向屋苑停車場入口，反觀餘下兩柱包括「6B座A6室」(353呎)望內園、以及「6B座B1室」(350呎)望屋苑第一期，會較具保障，可視為「一房連儲物室」的首選考慮。
純兩房(128個)
景觀以內園景比例佔多
撇除特色單位、及其他別墅及洋房，分層一共有128個純兩房，分布於16柱單位中，面積由389-458呎。「Wetland Seasons Bay」三期兩座高座呈大L型互相對面，所以望內園樓景比例較高，包括「6a座A5、A6、A7、A9室」及「6B座A3-A9」都屬這類，已屬於景觀上的一線之選。因為以景觀來說，「6A座B2-B6室」會望向「濕地公園路」有較多車輛經過，較為嘈吵；餘下「6A座C2-C3室」及「6B座C1-C2及C5室」則分別望樓景為主。
光廁只有兩柱提供
「Wetland Seasons Bay」三期純兩房中，只有「6A座A6室」及毗鄰的「6A座A5室」為光廁，其餘一律黑廁。若對洗手間通風尤其著重的買家，揀樓時必須注意。
表: 純兩房
| 單位 | 洗手間 | 景觀 |
| 6A座A5、A6室 | 光廁 | 內園 |
| 6A座A7、A9室 | 黑廁 | 內園 |
| 6A座B2、B5-B6室 | 黑廁 | 濕地公園路 |
| 6A座C2、C3室 | 黑廁 | 屋苑一期 |
| 6B座A3、A7-A9室 | 黑廁 | 內園 |
| 6B座C1、C2、C5室 | 黑廁 | 挨近Wetland Seasons Park |
兩房連儲物室(80個)
僅兩柱為光廁
除了純兩房，「Wetland Seasons Bay」三期也有提供10柱「兩房連儲物室」，合共80個，面積由437-450呎，但當中只得「6A座B9室」及「6B座C3室」兩柱為光廁，其餘均好像示位般全屬黑廁。
首選「6B座C3室」
另外也要留意，兩柱光廁之中，因「6A座B9室」會望向「濕地公園路」馬路景，所以二選一之下，都應該先把「6B座C3室」列為「兩房連儲物室」的首選考慮。
表: 兩房連儲物室(光廁)
| 單位 | 洗手間 | 景觀 |
| 6B座C3室 | 光廁 | 挨近Wetland Seasons Park |
| 6A座B9室 | 光廁 | 濕地公園路 |
表: 兩房連儲物室(黑廁)
| 單位 | 洗手間 | 景觀 |
| 6A座A2、A3、A8室 | 黑廁 | 內園 |
| 6A座B3、B8室 | 黑廁 | 濕地公園路 |
| 6A座C5室 | 黑廁 | 屋苑一期 |
| 6B座A1、A2室 | 黑廁 | 內園 |
純三房(32個)
正望濕地公園之選(6B座)
「Wetland Seasons Bay」三期設有493-528呎的「純三房」一共有32伙，分布於四柱之中，包括「6A座A1室」(507呎)、「6A座C6室」(502呎)、「6B座B2室」(493呎)、「6B座B3室」(528呎)。如果以望濕地公園的覆蓋度而言，「6B座」會較優勝，因為「6A座」向濕地公園方向會稍為被別墅所擋。
光廁之選(6A座)
雖然如此，「6B座」的兩個約三房單位全屬黑廁，反觀「6A座」單位則屬光廁，買家需要自己衡量優劣。
表: 純三房
| 單位 | 洗手間 | 景觀 |
| 6A座A1、C6室 | 光廁 | 小量濕地公園景 |
| 6B座B2、B3室 | 黑廁 | 正望濕地公園景 |
三房一套(8個) / 三房一套連儲物室(16個)
三房一套只有8個單位，買家可按自己的負擔能力排序，但如果能力容許的話，考慮升格至「三房一套連儲物室」的單位也要留意。三期共提供16個面651-667呎的「三房一套連儲物室」，位置上都扭向濕地公園方向。跟我們剛才驗樓單位相同，一屋三洗手間設計，部份劃作工人房的單位現改為客廁，包括「6B座B6室」及「6B座B7室」都屬這類奇則設計。
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