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近期，由專門興建「蚊型盤」的宏安地產發展、位於黃大仙的單幢樓「薈鳴」陸續交樓。項目位處舊區，周邊舊樓林立，距離港鐵站約五至八分鐘步程，賣點不算突出。然而，此盤在去年初推售時，卻成功售出近八成單位，吸引了一批獨特的捧場客，他們正是居屋的潛在買家。
發展商針對居屋申請者、公屋富戶及市區重建搬遷戶，提供大額折扣、搬遷津貼，甚至退還申請居屋費用，成功吸納了這批客源。究竟這個以私樓定位、但主攻居屋客的樓盤，其交樓質素能否達到私樓水平？我們立即開箱驗收一個兩房單位，為大家全面剖析。
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薈鳴項目背景及資料
「薈鳴」全盤提供230個單位，截至今年5月初，撇除一宗取消交易個案後，累計售出181伙，套現8億6,500萬元，平均呎價為17,155元。當中，有92個買家屬於上述的居屋相關客源，貢獻了4億5,000萬元的銷售額，佔已售單位超過一半。
除了因為房協「朗然」延期揀樓導致客源流失外，「薈鳴」本身中下價的定位，也自然吸引了在居屋與私樓之間游走的客群。項目位處公屋林立的黃大仙鳴鳳街，由黃大仙港鐵站前往，需經過黃大仙廟後方小徑、過渡性房屋並沿斜路上行，周邊主要是舊式車房。
薈鳴基本資料
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 黃大仙鳴鳳街28號 |
| 發展商 | 宏安地產 |
| 總伙數 | 230個 |
| 單位面積 | 200至375呎 |
| 校網 | 45校網 |
| 已售伙數 | 181伙 (截至2025年5月初) |
| 套現金額 | 8.65億元 (截至2025年5月初) |
| 平均呎價 | 17,155元 |
是次驗樓單位資料
| 項目 | 資料 |
| 單位 | 20樓A室 |
| 實用面積 | 356呎 (露台：22呎、工作平台：16呎) |
| 間隔 | 兩房 |
| 買入價 | 597.8萬元 |
| 平均呎價 | 16,792元 |
薈鳴單位驗樓實錄 (最終得分：88分)
我們抽中驗收的單位為中層A室，一個實用面積356呎的兩房戶。雖然私樓附帶裝修，對比新居屋的「清水樓」標準理應更佳，但單位的質素又是否物有所值？
玄關：儲物櫃設計不切實際
入屋即見一個約20呎的玄關，略嫌浪費空間。發展商在此設置了到頂儲物櫃，下方可放鞋，上方則可放置雜物。然而，這個儲物櫃的實用性卻大打折扣，因櫃內大部分空間被電箱佔據，上方又被Wi-Fi裝置阻擋，大大蠶食了原有的儲物靈活性。
開放式廚房：納米樓通病
開放式廚房沿牆身而建，裝置收納比新居屋優勝，並附送了雙門雪櫃及蒸焗爐，這些都是資助房屋不會提供的設備。不過，單位亦有納米樓的通病，廚房空間極小。工作枱面僅能容納鋅盤及雙頭電磁爐，完全沒有備餐區。
儲物方面，抽油煙機上方及爐灶下方均設有儲物櫃，容量尚可接受。但細節上仍有不足之處：
- 櫃門碰撞： 其中一扇櫃門打開時會與旁邊的櫃身碰撞，若能加裝防撞膠粒會更為理想。
- 關門設計： 櫃門的磁石設計需要特定技巧才能關緊，稍有不便。
客飯廳：油漆手工及地磚問題
客飯廳的主體面積被玄關蠶食，導致飯廳空間非常狹小，擺放二人餐桌後或會影響廚房出入。客廳間隔亦限制了傢俬擺位，電視天線插座已固定了梳化及電視的佈局。
單位內有兩大觀感問題：
- 油漆手工： 多處油漆不平滑，批盪做得不理想，部分位置更有凹陷及「一撻撻」的情況。
- 地磚瑕疵： 單位鋪砌地磚而非複合木地板，除了崩花及不平滑外，驗樓師更發現為處理空心磚而留下的修補痕跡。
驗樓師點評：空心磚處理方法
驗樓師鍾智剛指出，客廳地磚上的小洞，是處理空心磚問題時，鑽洞進行灌漿工序所致。雖然敲擊後已沒有空鼓，但針孔的修補痕跡過於明顯。
他解釋，現時多用灌漿處理空心磚，因傳統剷起重鋪的方式，容易令旁邊的磚塊鬆脫，引發連鎖問題。因此，灌漿是可行方法，但對修補手工的要求更高。
露台：「三合一」設計與景觀變數
單位設有一個38呎的「三合一」露台，面積需計入實用面積。由於樓盤地勢較高，景觀可越過前方舊樓，望向鑽石山及黃大仙下邨方向，天氣好時更可遠眺中環。
潛在問題：
- 景觀變數： 前方有宏安正在興建的地盤，以及將興建公營房屋的前寮屋區，日後景觀存在變數。
- 手工瑕疵： 露台磚塊有明顯崩花及空隙。
- 設計細節： 洗衣乾衣機被移至露台，以騰出廚房空間，但其櫃門打開時會撞到露台門框，缺乏防撞膠粒等細心設計。
洗手間：「黑廁」設計細節待改善
洗手間為「黑廁」設計，裝置比新居屋理想。然而，細節上仍有不少可斟酌之處：
- 清潔問題： 天花維修口佈滿黑點及舊痕，觀感欠佳。
- 座廁維修： 採用隱藏式水箱，日後維修需割開膠邊，較為不便。
- 鏡櫃過淺： 鏡櫃內部異常淺窄，連一支水的厚度都放不下，實用性低。
- 櫃門碰撞玻璃： 洗手盆櫃門打開時會撞到浴屏玻璃，雖然有防撞膠粒，但位置有誤，未能完全避免碰撞。
- 浴屏門： 缺乏限位裝置，開門太大力或會撞到旁邊的玻璃，業主需小心使用。
睡房：玻璃幕牆蠶食實用面積
兩間睡房打對角擺放，客房面積約45呎，主人房約52呎，均採用玻璃幕牆設計。
- 實用性問題： 玻璃幕牆的厚度需計入實用面積，會蠶食室內可用空間，降低單位實用性。
- 傢俬佈局： 主人房的轉角窗設計，雖然能增加景觀，卻令傢俬擺位受到頗大局限。
- 天花空鼓： 驗樓師在主人房冷氣機頂方的天花，發現大面積空鼓，範圍超出標準，必須處理，否則長遠或有剝落風險。處理方法是剷走鬆脫部分，再重新批盪及髹油。
驗樓總結及發展商往績
總結而言，單位的主要問題在於油漆、批盪及鋪磚手工，其餘屬輕微瑕疵。
薈鳴驗樓結果
| 總分 | 評級 | 主要扣分項目 |
| 88分 | B | 油漆、批盪、鋪磚手工、天花空鼓 |
對比宏安地產過往的交樓成績，今次算是保持以往水準。我們已將結果轉交發展商，對方回覆指單位內發現的瑕疵，會因應業主要求協調執修時間，並按質按期完成。單位洗手間玄關天花被電箱佔用，他們指出電箱設置的高度及深度均嚴格按照電力供應商之要求，現時之設計有助用戶日常檢查及專業電力維修員進行維修。
宏安地產旗下樓盤驗樓往績
| 樓盤名稱 | 驗樓年份 | 得分 |
| 油塘「曦臺」 | 2020年 | 72分 |
| 馬鞍山「薈晴」 | 2018年 | 81分 |
| 馬鞍山「薈朗」 | 2018年 | 95分 |
| 大圍「薈蕎」 | 2019年 | 90分 |
| 青衣「薈藍」 | 2022年 | 91分 |
| 大角咀「Larchwood」 | 2024年 | 88分 |
項目配套、投資回報及前景分析
配套及管理費
項目基座設有小型會所，提供宴會廳、24小時健身室及燒烤場等。區內雖無大型商場，但餐廳、超市等生活配套齊全。交通方面，除了港鐵，也可步行約五分鐘至龍翔道乘搭巴士。值得一提的是，樓下商舖採用日式風格設計，頗具特色。不過，這一切的代價是管理費相對較高，每平方呎達5元。
成本與回報
宏安地產於2021年以8億500萬元統一「薈鳴」業權，項目總投資額約13億元。現時住宅部分套現8億6,500萬元，若不計地舖收益，要多賺4億3,500萬元才能回本，意味餘下單位平均要賣到888萬元一間，加價壓力巨大。
從租務市場看，現時平均叫租約15,000元，呎租介乎60至75元。若以此水平租出，以業主買入價計，未扣除管理費的回報率約有4.4厘，尚算理想。但若發展商大幅加價賣樓，而租金沒有上升空間，新買家的回報率將會被蠶食。
未來發展
宏安在附近的飛鳳街31-45號尚有一個舊樓強拍項目，將提供250個單位，投資額達14億元。屆時該盤的開價與銷情，將進一步反映發展商在此區的賺蝕情況。
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