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繼去年年中《胡‧說樓市》跟進過買家誤信地產代理購入「影印契」物業的個案後，最近我們再次收到一名業主的求助，他正面對極其罕見的「缺契」問題 。原本齊契的物業在翻按期間，樓契竟然在最令人信任的律師樓中不翼而飛 。業主陳先生已向香港律師會投訴，但調查過程與結果卻揭示了監管機制中鮮為人知的保密條款 。
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律師樓疏忽遺失五份重要樓契
業主陳先生於 2017年以 4,000,000元購入屯門「海景花園」單位 。2024年初，他向銀行申請翻按套現時，委任了同一間律師樓處理文件 。豈料在 2025年 3月，律師樓職員通知他在處理文件期間，遺失了五份關鍵樓契 。
據律師樓宣誓文件顯示，遺失的文件明細如下：
表一：遺失的五份物業契約文件清單
| 文件類別 | 涉及合約/性質 |
| 上手正式買賣合約 | 前業主購入單位時的法律合約 |
| 上兩手解除按揭文件 | 證明物業過去已贖契的法律證明 |
| 上手轉讓契約 | 前業主轉讓業權的正式契據 |
| 2017年正式買賣合約 | 陳先生當年購入單位的法律合約 |
| 陳先生的轉讓契約 | 證明陳先生目前合法持有業權的核心文件 |
律師樓解釋，相關文件疑因職員誤放或與其他物業樓契混合而導致不翼而飛，事後律師樓已解僱涉事員工並加強管理機制 。
業權瑕疵與銀行按揭風險
雖然律師樓辯稱物業業權良好（Good Title），並在未徵詢陳先生同意下自行辦理宣誓及補回核證副本，但陳先生擔心這將構成「業權瑕疵」 。
根據法律要求，業主在買賣過程中必須證明至少 15年的妥善業權 。若相關文件在 15年界線內遺失，除非能向土地註冊處申請核實副本（Certified True Copy）並成功作出法庭「法定聲明」，否則物業價值將大打折扣 。
失契對物業價值的影響
律師朱寶琼指出，律師樓證實的「業權良好」不等於「可作銷售的良好業權」（Marketable Title） 。銀行在批核貸款時，代表律師有最終決定權 。
- 銀行態度：部分銀行內部指引未必接受補契或不齊全的樓契 。
- 潛在買家減少：由於買家難以申請高成數按揭，潛在買家群體會大幅萎縮 。
- 估值大幅下滑：測量師張翹楚指出，缺契樓的減值通常高達市價的 30% 至 40% 。
表二：涉事單位銀行估值與失契影響預測
| 銀行機構 | 正常市場估值 | 計及「缺契」因素（預計 60% 至 70%） |
| 中銀香港 | 3,910,000元 | 約 2,346,000元 至 2,737,000元 |
| 滙豐銀行 | 3,280,000元 | 約 1,968,000元 至 2,296,000元 |
| 恒生銀行 | 3,280,000元 | 約 1,968,000元 至 2,296,000元 |
| 渣打銀行 | 3,280,000元 | 約 1,968,000元 至 2,296,000元 |
香港律師會的投訴結果與保密機制
陳先生向香港律師會投訴涉事的律師樓。調查結果顯示，律師會最終完成兩名合夥人及一名職員的調查，但律師會卻要求將調查結果保密 。
表三：香港律師會對個案的調查處分
| 涉事人員性質 | 處分結果 |
| 合夥人（吳姓、陳姓） | 保密 |
| 郭姓師爺 | 保密 |
《胡 ‧ 說樓市》曾就此個案向香港律師會查詢量刑標準及受害者協助機制，律師會回覆指，所有專業操守調查均屬保密，且調查委員會並非履行司法職能，故不會給予決定理由 。
然而，除非個案被轉介至「律師紀律審裁組」進行公開聆訊，否則公眾難以獲悉詳細調查細節 。
業主如何追討損失？
陳先生目前陷入被動局面。若日後出售物業時遭買家「踢契」或壓價，他必須親自舉證損失與律師樓行為之間的「因果關係」 。
可追討的損失類別包括：
- 直接損失：如補領契約的行政費、額外律師費等 。
- 間接損失：如物業貶值、因未能成交而產生的賠償等 。
然而，要證明「損失可預見」（Foreseeable Loss）並非易事，業主或需面對漫長的法律訴訟 。
總結
律師樓遺失樓契對業主而言是沉重的打擊，不僅影響財產價值，更揭示了現行監管制度下受害者聲索公義的困難 。在選擇律師行時，業主除了考慮價格，更應留意其過往的專業操守紀錄。
