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二手樓買賣,最怕遇上千奇八怪的成交問題,除非在買賣合約中說明接受,否則遇上無契樓或補契樓等,都可能成為踢契理由。
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什麼是無契樓?
買賣物業的過程之中,賣方需要將物業的樓契轉移至買方,當中需要律師協助處理轉易契約的程序,所以樓契是物業成交必不可少的項目,若業主已遺失樓契的原始正本,則屬於無契樓,因無法證明與物業相關的押記與權益,有可能令物業價值大幅下降,除非準買家聲明願意購入無契樓,否則買方可以業權瑕疵為由踢契(取消交易)取回訂金,而且銀行對無契樓的取態亦相當審慎,借取按揭的難度極高。
什麼是補契樓?
補契樓則是業主已透過法律途徑宣誓遺失樓契原始正本,並透過田土廳取得物業的核實樓契副本,補契樓對物業價值的損害程度較無契樓低,但要視乎遺失樓契的部分是否對物業業權構成重大影響,如遺失的部分是該物業業權的重要證明,在物業成交時,除非買方早已聲明接納,否則買方律師仍可以業權瑕疵為由踢契;若遺失的部分並非該物業業權的重要證明,如只屬於該大廈的驗樓令等,則影響物業價值的程度較輕微或無影響。
為何無契樓或補契樓會影響按揭及物業價值?
遺失樓契等同於遺失物業業權的重要證明,對買方律師及銀行而言,難以確定當中會否物業押記的隱藏債務,甚至難以百分百肯定業權的擁有權,無論是律師樓或按揭銀行,承接這類物業成交存在一定風險,在轉售及借貸難度增加下,自然會影響無契樓或補契樓的物業價值。
無契樓或補契樓可以借按揭嗎?
要視乎銀行的審批取態,正如上文所述,無契樓或補契樓對銀行而言存在一定風險,銀行需要視乎缺失樓契的情況再作個別審批,有可能拒批按揭,也有可能令借貸條件更苛刻,所以我們都建議讀者在簽訂買賣合約前先向銀行了解按揭情況。
遇上無契樓或補契樓可以踢契嗎?
樓契是反應物業有良好業權的重要證明,若遺失樓契,基於風險理由,買方律師有可能以業權瑕疵為由踢契(取消交易)並取回訂金,但實際操作上,仍要視乎遺失樓契的部分及成交的過程,讀者可參考以下個案。
補契樓踢契個案參考
因為樓契有問題而選擇踢契,這些故事偶然也聽不少;但踢契後,買家訂金被扣起足足五年都取不回,這件事卻較少聽。我們《胡.說樓市》收到谷友張小姐反映,因為買了一層「缺契樓」,正當想拒絕放棄交易時,卻被賣方反咬太遲提出通知而拒絕接納,事件擾攘五年都未肯退訂,先讓我們整理一下事件的來龍去脈。
事件始末
2020年5月13 簽約,三個月後成交
整件事要時光倒流至2020年5月13日,睇樓多時的張小姐,看中鴨脷洲一層單幢樓,決定扑鎚以498萬元買入自住,在代理行跟業主代表簽署合約後,即場支付15萬元訂金,並在14日後去律師樓簽署正約及加訂,前後支付49.8萬元,因應當時疫情把成交延長至三個月,待在2020年8月13日正式成交。

一直強調不會買無契樓
張小姐憶述,睇樓過程曾看過一些「無契樓」,知道會難做按揭,有跟代理說明不會買入類近物業。她看中的單位,碰巧在查冊上顯示沒有按揭,代理在交票前曾向業主確認是否有樓契在手。而同一時間,張小姐也向銀行申請按揭,在2020年6月中獲批,故致電律師樓能否提早一點成交,但是律師樓一直說還未收到對方契,起初以為只是遲交,沒有想過是沒有契的。直到7月26日,她才知道是沒有契。那一刻張小姐已經馬上跟律師樓說沒有契不會買。
賣方律師在2020年7月16日發出樓契
翻查買賣雙方律師的書信往來,張小姐律師在簽臨約後兩天,也就是2020年5月15日已出信,就樓價餘款、有否維修令、物業業權爭拗等問題向業主查詢。業主律師在三天後發出了正式買賣合約初稿。直至2020年7月16日,業主律師向張小姐律師發出樓契,共有17份核准副本以及業主一份關於遺失樓契的法定聲明。


買方律師在成交前9日提出業權質詢
2020年8月4日,距離成交還有九日,張小姐律師向業主律師提出要求繳交正本樓契查閱,表示如果未能提交正本樓契,會在三天內簽署取消交易協議並取回訂金。翌日,業主律師馬上回覆,說在7月16日信件中已提交了法定聲明,交代了遺失正本樓契原因。因為在正式買賣合約中有說明,業權質詢要在七日內提出,過期才提出,代表買方已接受並須完成交易。

太遲提出質詢代表接受業權,拒絕退訂
地產代理曾聯絡業主表示要取消交易,但業主卻說聽從律師意見不會取消。張小姐說,當時律師通知她,無契樓可以不成交,一定能取回訂金,曾試過協助發告票,亦入稟地區法院追討,但至今五年時間,卻沒有什麼可做到。
胡.說評析
因為缺契、無契樓,49.8萬元訂金,拖足五年,去向石沉大海,張小姐能否取回訂金? 背後有幾個因素必須考慮,當中涉及樓宇買賣法律原則及理據,值得我們逐點梳理。
考慮1: 業主作出失實陳述導致買家簽約?
簽約前,業主有否向代理提及擁有樓契正本,是其中一個爭拗點。因為相關陳述直接誘使代理作錯誤推介,亦誘使張小姐簽約,有沒有涉及失實陳述,是張小姐可追討的其中一個方向。張小姐律師在2020年8月12日的信件中提及相關指控,當時業主律師否認,指出正式買賣合約條文已經取代之前所有的協議及理解,所以相關說法並不成立。其後在追討訂金的入稟狀中也再提及相關指控,但都被業主否認。究竟用失實陳述作為推翻合約理據是否可行?

背後要視乎業主是否知道陳述並不真實,並不理後果地跟代理闡述,如果屬實就涉及欺詐失實陳述(fraudulent misrepresentation),可以推翻合約。即使業主無謹慎處理、或真誠相信陳述是真實,但原來並不真實,屬於疏忽失實陳述(negligence misrepresentation)及無知失實陳述(innocent misrepresentation),一樣可推翻合約,只是因為業主否認指控,故必須由原告,也就是張小姐作出舉證,要視乎法庭是否接納。
表: 失實陳述類別
欺詐失實陳述(fraudulent misrepresentation) |
疏忽失實陳述(negligence misrepresentation) |
無知失實陳述(innocent misrepresentation) |
考慮2: 買家律師太遲提出業權質詢?
個案中另一個爭拗點,是賣方律師反咬買家律師太遲提出業權質詢,變相等於接受了以核准副本來成交。律師梁永鏗指出,如果買賣雙合約並沒有列明提出任何時間,提出業權質詢的時間必須為「合理」,但點為之「合理」? 法庭會在買賣雙方都希望成交的角度下,衡量不同因素。

法庭考慮的因素,還包括究竟業主幾時把樓契、及相關文件轉交買家律師? 會否太遲? 會衡量物業幾時成交、雙方提出質詢時的背景、買家律師有沒有延遲提出業權質詢及其背後原因。法庭都會參考雙方簽署合約內容、有沒有說明時間對交易是否很重要,並會參考執業守則,以及《物業轉易及財產條例》。因為根據《條例》附件二有列明,任何業權質詢最遲要在成交前十四天內提出。
表: 太遲進行業權質詢(考慮因素)
1. 業主何時轉交樓契 |
2. 物業何時成交 |
3. 提出質詢的背景 |
4. 買方律師延遲提出的理據 |
5. 雙方簽署合約 |
6. 執業專則 |
7. 物業轉易及財產條例要求 |
在Goldmex Limited v Edward Wong Finance Co ltd,個案中,買賣雙方在2000年9月簽臨約,長成交期至2001年9月27日成交,但在距離正式成交僅約兩個月才交齊樓契給交買方律師,買方律師也因為認為推遲提出業權質詢合理,結果買方律師在成交前九日才提出業權質詢,法官認為超出可接受時間。法官認為,雖然業主太遲交樓契令人失望,但案件中樓契量數既不多、亦不算複雜,反而考慮當時樓市正值受金融風暴影響,認為提出質詢時間的時機令人覺得意圖不軌(requistions were made out of bad faith),裁定其提出業權質詢時間超出了可接受期限。
表: Goldmex Limited v Edward Wong Finance Co Ltd
個案情況 |
業主交樓契: 成交期兩個月 |
買方律師業權質詢: 成交前9日 |
裁定: 超出合理時間 |
文件不算多也不複雜: nothing to suggest title deeds were voluminous or complicated |
質詢時機意圖不軌: requistions were made out of bad faith |
今次個案中,買賣合約第9點有列明「時間是重中之重」(Time shall in every respect be of the essence of this Agreement)。買賣合約都第15點,有列明要收在樓契內七個工作天提出業權質詢,但張小姐律師卻在8月4日才提出,較合約定立時間遲了六個工作天,距離成交日期也只餘下九日,這都是法庭衡量是否超出期限的考慮因素。
表: 買賣合約(摘要)
9. Time shall in every respect be of the essence of this Agreement 15. any requistion or objection in respect of the title of the Property shall be deliveed in writing to the Vendor’s solicitors within 7 working days after the date of receipt of the title deeds by the Purchaser’s solicitors otherwise the same shall be considered as waived
考慮3: 太遲提出業權質詢,有什麼影響?
被認為太遲提出業權質詢,故業主律師在8月5日及8月10日分別援引案例指,法律上買家已接受業權,雙方法律權利及責任已經成型(crytsallized)。在業權質詢過程,業主律師認為買方太遲提出質詢,可以有三種處理手法。
第一,業主律師可以拒絕再回答相關業權質詢問題,但如果未能百分百肯定買方律師真的超出業權質詢期限,而他選擇不回答,則可能違反了責任可被反申索。第二,業主律師可以繼續回答,但這代表業主律師放棄了因買家律師太遲提出業權質詢而能不回答的權利,而最終在回答質詢過程中,業主未能提出滿意答案,業主仍有責任。第三,業主律師可以回答質詢,但就是以無損權益(without prejudice basis)的前提來進行,這樣既可以避免因業主無回答的責任,亦不會削弱因買方律師太遲提出業權質詢的權利。Ultra Eternal Ltd v Liu Tai Cheong一案確立了這一點。
表: 太遲提出業權質詢 (業主律師)
處理手法 | 後果 | 案例參考 |
不回答 | 若未能確定真的太遲提出業權質詢,而不回答則可能違反責任 | — |
繼續回答 | 放棄了質疑買方律師太遲提出質詢的權利,回答有稍失,對業主也有影響 | — |
無損權益下回 (without prejudice basis) | 既可回答,亦可保障權益 | Ultra Eternal Ltd v Liu Tai Cheong |
翻查今次個案,業主律師在回信都有用上幾次「without prejudice basis」的前提來作回覆。根據Big Foundation Development Limited and Wong Shu Kei,如果張小姐律師覺得自己沒有太遲提出質詢,業主律師指控不成立,張小姐律師要負責舉證。
考慮4: 業權質詢: 沒有正本樓契 = 缺契?
從另一個角度看,如果張小姐律師業權質詢時間沒問題,下一個爭拗點就是,究竟業主正契不齊全,是否屬於缺契、無契、殘契。張小姐一直擔心日後有其他風險、也會影響日後轉讓,她能否拒絕成交取回訂金?
在香港,普通法及《物業轉易及財產條例》均有對證明妥善業權過程作規範。Yiu Ping Fong & Anor v Lam Hing Lana一案歸納普通法原則,就是業主有責任證明妥善業權。當業主簽署正式買賣合約後,須把「所有」正本樓契及相關文件轉交買方律來查閱。
證明妥善業權 | 方向/框架 |
普通法 (Yiu Ping Fong & Anor v Lam Hing Lana) | 業主簽署正式買賣合約後,須把「所有」 正本樓契及相關文件轉交買方律來查閱 |
法例 | 《物業轉易及財產條例》 |
根據普通法,以前買家須證明由買賣協議日前60年的妥善業權,其後1984年通過《物業轉易及財產條例》把它縮減至25年,在1988年再修例縮減至15年。
證明妥善業權 | 所需時間 |
普通法 | 買賣協議日前60年 |
1984年 | 買賣協議日前25年 |
1988年起 | 買賣協議日前15年 |
簡單說,根據條例,如果政府租契是在買賣日期前15年內批出,就要出示政府租契批出日期起計的業權證明文件;但如果超出15年,就只需出示政府租契、以及買賣協議前15年的業權證據,可在中間點定出一個追溯時間,稱為「中期業權根源」(intermediate root title)
證明妥善業權 | 所需文件 |
買賣協議在政府租契批15年內 | 政府租契批起起計所有業權文件 |
買賣協議在政府租契批出15年外 | 政府租契+中期業權根源(intermediate root title) |
「證明」妥善業權(proving title)不等於「提供」妥善業權(making or giving good title),因為證明妥善業權只是提供妥善業權的一個過程,所以就算業主律師在簽署合約後,未能提交正契來核對,但在成交日交出便可以。但在成交日,如在未能提供合理解釋下,業主未能提交正本樓契,而只提交核准副本,則不能視為提供妥善業權(making or giving good title)。買方律師有絕對權利要求對方交待原因,看看是否有足夠文件來補償相關缺契的損失。
考慮5: 沒有正本樓契 = 買家能拒絕成交嗎?
今次張小姐個案,業主只能提供到核准副本,這是否代表張小姐可以拒絕成交嗎? Re Halifax Commercial Banking Co and Wood一案中,正本樓契在核對過程中被律師弄丟,但在合理時間內,業主能提出清晰而具體(clear and cogent)的第二證據(secondary evidence),例如提交法定聲明,聲明解釋清楚樓契如何遺失,亦可以免除買家日後被挑戰業權。如果能做得到,最終都被接納,買家須完成交易。
表: Re Halifax Commercial Banking Co and Wood
個案情況 |
正本樓契: 核對過程被律師丟失 |
提交清晰而具體的第二證據(secondary evidence) |
但怎樣樣為之「清晰而具體」呢? 張小姐個案中,業主提供了法定聲明,但聲明中只提及在家中不斷找也找不到,相信文件誤放、遺失或不能被尋找。法定聲明只能指出文件不在其手中,卻未能提供清晰的證據說明其遺失或銷毁,以及有沒有用其他方法去找尋相關文件,這一點成為張小姐有得爭拗的地方。

除非缺失原件,不影響買方權益,否則這個解釋要由最後擁有這份文件的人,也就是業主負責提供,要釋除張小姐對契約有否拿去作其他抵押登記的合理懷疑。根據De Monsa Investments Ltd v Whole Win Management Fund Ltd一案,如果缺失原契,引證會對買家日後有真實影響的可能,買家可以選擇拒絕交易。
表: De Monsa Investments Ltd v Whole Win Management Fund Ltd
justified refusal to complete where the absence of the original would indicate the realistic possibility of some transaction affecting the land which could affect the purchaser if it took title
考慮6: 什麼情況下,買家不可拒絕成交?
值得留意,部份情況則買家必須繼續交易。Yiu Ping Fong一案確立的原則,是業主要提供「全部」正本文件,但卻因為有些交易要追溯至1844年、或橫跨戰前部份文件,會令部份交易較難進行,在Guang Zhou Real Estate Development v Summit Elegance以及在 Loyal Hope ltd v Leung Pui Ming一案更成為買家踢契理由,把業主處於不利位置。
《物業轉易及財產條例》修例加入S13A,規定買方日後不能因為賣方沒有交付「中期業權根源前」(pre intermediate root title)正本文件而拒絕完成買賣。雖然這不代業主可迴避不回答買方律師對「中期業權根源前」的業權質詢,但如果涉及遺失「中期業權根源前」(pre intermediate root title)的文件,則未必可成為踢契理由,但今次袁小姐的個案,似乎並不涉及這方面爭拗。