【財政預算案】 Fact Check!財爺話供應充裕 係真唔係先?

【財政預算案】 Fact Check!財爺話供應充裕 係真唔係先?
【財政預算案】 Fact Check!財爺話供應充裕  係真唔係先?

新一份財政預算案,房屋問題仍未見出路,財政司司長陳茂波卻「出口術」表示,一手潛在供應仍充裕,大家毋須擔心樓價被推高,但實況是否如此呢?似乎未必。從政府對地價收入的推算,可能有一點點啟示。

皆因下個財政年度,政府估計地價收入會達到1430億,這是有史以來最樂觀的估算。數字不單較去年實質地價收入大增23%,若果最終做得成,地價收入更會直迫2017年實際1636億元的收入,創出史上第二高。

地價收入,主要來四方面,包括來自政府推出「土地招標」、「私人協約批地」、「修改土地契約」、或者批出「短期豁免書」而收到的費用。

地價收入,主要來四方面,包括來自政府推出「土地招標」、「私人協約批地」、「修改土地契約」、或者批出「短期豁免書」而收到的費用。當中政府「土地招標」更為主要收入來源。以過去五個財政年度,單計來土地招標的收益,就高佔總地價收入的72%。

因此,當政府估計土地收入達到1400多億,自然會覺得來年有大量土地供應推出,但實情剛好相反。

下年度,土地供應會大幅銳減。潛在推地量大減至僅得15,500個單位,不單較本年度潛在供地量25,510伙,少超過一萬伙。如果跟政府自2011年主動推地相比,歷年平均有30,000個潛在供應,下年度供應量更是蒸發近一半。當中來自政府賣地的數量更只得8,800個單位,按年大減6,450個。

下年度,土地供應會大幅銳減

土地供應量大幅銳減,但地價收入估算卻創史上第二高,究竟是反映下年度賣地收入由以往側重住宅地傾斜至商業地,抑或住宅地價沒有太大滑落空間?政府托穩高地價背後,對未來樓價走勢是否又有一定啟示?值得大家細心想想。

最後值得一提,私樓土地供應大減,有分析指是跟公私營房屋比例扭轉至七三比有關,然而從預算案中卻看不出端倪。

預算案指出,未來五年,公營房屋預計建屋量只得100,400伙,實際上跟本年度相差無幾。當中來自「公屋」及「綠置居」約有74,200個,而「居屋」則有26,300個。

關公私營房屋比例轉變事?

因此將私樓供應大減,歸究於公營房屋用地增加,未必是實況,反而更大可能是市場整體土地供應不斷萎縮。政府覓地愈見捉襟見肘,對樓市難題愈見束手無策。

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