【樓市拆局】海嘯十年 – 又要重回原點嗎？

雷曼爆煲、Accumulator苦主上街，至今回想仍猶有餘悸，2008年金融海嘯發生至今剛好十年，當年一片風聲鶴唳，股市樓市皆不能倖免，樓價更一年間急瀉23%。傳統智慧告訴我們：十年一個循環，歷史會否重演？假若當真，是否入市良機，抑或只是如幻如泡影？

「上車樂園」一詞今日已逐漸模糊，嘉湖、沙田第一城入場價也要五百多萬，早已跟九成按揭絕緣，但把時鐘撥回十年前，沙田第一城17座一個327呎的單位、嘉湖山莊六期一個556呎單位，便曾以約70萬成交。不過，價格愈跌，人心愈恐懼，買家並沒有湧出搶貨，08年11月，整體樓市只有3,786宗成交登記，較沙士低位4,622宗還要慘淡。

樓價跌得急，從銀行估價都能反映。太古城龍山閣中層H室，實用530呎，銀行估價於08年10月至11月間，一個月內急挫21%至僅$331萬；黃埔花園2期17座低層C室，實用389呎的單位，估價亦於一個月內勁跌17%至僅$199萬。

樓價急挫便是入市良機？對的，但只限於你有雄厚的財力。皆因金融海嘯發生時，資本市場動盪，環球銀行開始收縮信貸，銀行落雨收遮，息率由海嘯前的2.5厘至3厘大升至3.5厘至4厘，部分銀行更曾暫停審批按揭，估價急跌亦令首期比例上升，一眾上車客只能望門嘆息。

相比08年，目前市場結構已有很大分別。第一，本港現時最新「借貸比率」維持47%，跟08年時的64%，兩者相差近17個百分點，亦反映港人沒有過度借貸；第二，受美國量寬政策影響，10年間本港銀行體系結餘已以倍數上升，本港存款更大升1.24倍至近13萬億，無論銀行或港人的實力已有所增長；第三，受辣招影響，樓市炒家已大減，摩貨活動幾乎絕跡，降低大量拋售樓盤的誘因。