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2024年《財政預算案》可以說是樓市一個轉捩點，因為政府決定把實施多年的辣招全撤，來拯救不斷走下坡的樓市。眨眼間，2024年已經走了一半，究竟鬆綁辣招帶來了什麼成效? 對下半年的樓市又有什麼啟示?
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2024年上半年
全面撤辣刺激成交急升
透過全面撤辣來救市，最大得益者肯定是發展商。因為翻查土地註冊處資料，截至六月中為止，上半年一共錄得8,959宗一手註冊登記，數字足足超越去年同期6,290宗的42%，如果跟前年同期4,822宗相比，更是拋離85%以上。畢竟面對超過11萬個全新供應，相當於全港七年的吸納量，當政府在《財政預算案》宣布全面撤辣，都令發展商都要把握時機減磅至上，因為他們也未能充份評估，究竟樓市是真見底、還是假反彈。
發展商打價格戰：樓價應聲回落
銷售策略上不見得特別進取，反而較撤辣前大幅劈價，甚至二期比起一期低20-30%姿態登場，結果半年結，雖然發展商成功吸金1,036.8億元，但如果以單價計，平均每宗交易僅1,157萬元，比起去年同期的1,305萬元及前年同期的1,275萬元，分別回落了11%及9%，都引證撤辣後新盤都貫徹了「先量後價」的賣樓手法。
發展商展開的一場劈價戰，帶來的後遺症，除了令一期業主面對估價滑落的上會危機外，最直接就是打殘了二手市場。當同期一手註冊量錄得升幅，實情二手成交卻被打壓。截至六月中為止，上半年僅得18,930宗登記，較去年同期回落16%，也比不上前年的21,176宗。而註冊成交金額1,254億元，相當於每宗交易662萬元，也比起去年7字水平、以及前年8字水平。發展商劈價至低於二手市場水平，就令二手業主想沽貨，也一定要減價離場，否則從準買家角度都會先考慮全新物業，而不會跟二手業主作無謂拉鋸。
2024年下半年：影響樓價因素
供應：一手貨尾滾存93,000伙，創有紀錄新高
總結2024年上半年，一手樓主導撤辣後樓市表現，更令成交比例由一二手市場以往的二八比，逆轉至最新的三七比。所以展望下半年，發展商態度也成為影響後市去向的一個主要因素，關鍵是發展商劈價戰是否已告一段落? 不談長遠供應，純粹以短期貨源來說，發展商可說是成手貨。因為現時市場滾存貨尾量高達21,000個、樓花貨尾亦高達72,000個，合共93,000個單位，創出自2004年有紀錄以來新高。
利率: 尚未見大幅減息跡象
目前市場上是否有足夠購買力呢? 除了要關注一批因銀行收緊信貸，高達8,000多個樓花業主的估價下滑，卻要在下半年面對上會抉擇的危機外，二手業主全面被打壓，蝕讓賣樓未必能套現到太多錢去樓換樓，也把財富效應一點一滴地淡化，這會影響到換樓誘因。對於有資金在手，現時尚未入市的準買家來說，他們的心態上亦相當猶豫，除了跟看不前未來經濟前景外，息口都有一定關係。
美國聯儲局議息後決定不減息，本港銀行最優惠利率亦不變，就令到市場憧憬激活樓市的減息期望落空。高息供樓環境要持續一段時間，令這些有能力入市的準買家都寧願先租樓避市觀望外，更重要是，銀行在同業拆借的成本高企下，都較傾向願意向客戶提供高息定存。既然把買樓的資金存放在銀行，可以零風險地收取四厘以上回報，還可抵銷了租樓的支出，但押注入市卻要冒著未知會否跌價的風險，準買家都未必會貿貿然入市。
兩大隱憂：供應及息口，在2024年下半年尚未減退的大前提下，可以預視到一手樓主導的市場，發展商有可能繼續維持「以量取價」的去貨策略。如果這個策略維持下去，則上半年的故事會繼續延續。
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