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新冠肺炎肆虐,但香港的樓價卻似乎沒有受太大影響,二手樓價持續高企下,在政府放寬按揭保險後,樓價超過600萬元的物業也開始有買家追捧。就在政府放寬按揭保險後,在九龍城豪宅區分,竟然有一個全新盤以六百多萬元開售,結果也吸引到上車買家入票。收樓後的質素又是如何?立刻入屋看看。

窗框出現兩截色 手工馬虎

這個樓盤叫做「晟林」,是由內房福晟國際推售,坐落在太子道西及喇沙利道交界,但當然都估得到,單位面積不會太大,只得260呎。不過,一入屋感覺上客飯廳並不算很細,只是驗樓師已在全屋的窗框上貼滿了黃紙,證明窗的瑕疵特別多。

全屋的窗框上貼滿了黃紙
窗鉸頂及底部也欠裝一粒螺絲
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除了玻璃框透風、以及玻璃窗有雜質需要全幅更換外,驗樓師鍾智剛也發現窗鉸頂及底部也欠裝一粒螺絲,變相如果斷了一粒螺絲,整隻鉸的承托力會很弱。他表示,業主需要多作檢查,看看頂部及底部是否裝妥三粒螺絲。無論睡房以及客廳的窗框顏色也出現兩截顏色,鍾SIR估計很有可能是發展商之前貼了一些膠紙,但撕走時卻連同窗框底漆一併撕走,建議業主要求發展商把整隻窗重新髹過。

膠紙漬

洗手間洗手盆置於客廳

睡房跟客廳都是同向,面向喇沙利道內街,前方都是以樓景為主,打側就是太子道西,但基於單位位處低層,所以車來車往的噪音也頗為吵耳。走出睡房,就已是洗手間。這裡的洗手盆置於洗手間外面,意味戶主大小二便後也要走出洗手間才能洗手。洗手間內櫳也有很多問題需要執修,例如淋浴間出現不少空心磚,壆位也沒有用掃口粉或玻璃膠封好,擔心有機會形成積水問題。

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壆位沒有用掃口粉或玻璃膠封好
浴室重點重溫

廚房洗手盆喉管沒有鎖上喉碼

微波爐位置過高

開放式廚房也是驗樓時特別需要注意的地方。由於單位空間不大,所以看得出設計上也盡量向高空發展,但櫃門及微波爐也設於較高位置,身高矮一點的業主也不容易使用。以至洗手盆下方的儲物櫃,喉管並沒有鎖上喉碼,長遠也擔心會有漏水問題。由於單位空心磚、地板鬆、窗鉸欠螺絲等問題,導致單位扣了很多大分,單位總得分只有53分,評級為E,僅僅合格。我們將驗樓結果轉達發展商福晟國際,但至截稿時未有任何回覆。

晟林驗樓評級僅為E級

驗樓樓盤資料

屋苑晟林
面積260呎
單位低層E室
樓價631萬元
呎價24,269元
得分53分
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超豪頂層不設間隔牆 惹來劏房疑雲

不過,「晟林」最特別的地方,除了是平價進駐九龍城豪宅區之外,還有其頂層的特色單位。該盤只提供一個頂層複式戶,是位於18及19樓,單位實用面積為3,949呎。接近4,000呎的單位,任誰也會覺得內櫳一定設有五至六個房間,但偏偏單位卻是開放式間隔。單位的18樓設有一個家庭廳及三個洗手間。至於走上一層的19樓,則設有客廳、廚房及兩個洗手間,卻沒有區分出睡房位置。如此奇怪的開則,一度引起市場人士揣測,這跟樓盤位處傳統名校網地段有關,方便屋主購入後,可以分間成不同單位租予不同家長客。

18樓平面圖
頂層複式18樓平面圖。資料來源:晟林售樓說明書
頂層複式19樓平面圖
頂層複式19樓平面圖。資料來源:晟林售樓說明書

項目背景及配套

「晟林」全盤共提供74個單位,分層實用面積介乎260呎至419呎之間,由一至兩房開則為主,一房面積介乎260-306呎,而兩房則358-419呎。這個項目原本是由永義國際發展,但其後將整個項目以9.2億轉售予內房福晟國際,以總實用面積約33000呎計算,每呎轉售價高達28,000元。福晟國際在2019年5月推出市場,首批推出30個單位,扣除最高7.25%折扣額後,即供平均呎價31,271元,較購入項目價格高約12%。

項目位處傳統豪宅地段,但周邊購物並不算十分方便。最近的消費需要前往九龍城區,或者前往旺角新世紀廣場。晟林附近也有不少新供應出場,其中在晟林斜對面的「太子道西294號」,早前就被本地老牌黃氏家族5.16億元全幢購入,項目佔地12,334呎,日後可重建為61,670呎項目,地盤已平整。而嘉里在喇沙利道10號也有一個住宅項目,總樓面面積合共45,000呎,預計已於今年內落成。

晟林小檔案

地址喇沙利道6號
單位數目:74個
面積:260 – 3,949呎
校網:何文田34校網
發展商:福晟國際

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