新一份施政報告出爐，對私樓影響最深遠，就要由「公私營比例」調整開始講起，皆因林鄭月娥推翻「長策會」幾年前定下共識，決定調撥更多土地作公營房屋發展，未來政府開拓新增土地，七成用於公營房屋。
假若本港需求過去幾年無突變，按長策會自13年至今對需求估算，拉勻平均每年香港需新增46600個單位才足夠。以今日林鄭劃線方式，當公營房屋(公屋及居屋)一下子谷高至32620個時，未來私樓供應會驟然銳減至13980個，這跟過去對私樓估算18000至19000個，明顯減少兩成以上。
發展局按「長策會」目標推地，若真的以每年推13980個一手土地供應作目標，是否可滿足需求？顯然並不能夠。二手受辣招冰封，一手樓成主導前提下，過去五年一手吸納量，差不多年年高企萬六伙以上。以2017年為例，一手成交更高見18657個單位。就算我們簡單取一個平均數，一手供應起碼要15812個單位才足夠。這個供地目標並追不上實況，反而成為一手樓價繼續托高的理由。
當然會否轉變，很視乎公營房屋增速是否可拉停私樓升勢，而背後又跟申請門檻有沒有進一步放寬，令更多買家跌入資助房屋門檻。同時也要視乎私樓供應是否真的不能透過其他方法補足。
施政報告提出「土地共享先導計劃」，日後農地改劃新增的六至七成樓面需作資助房屋。發展商需就私樓部份補足十足地價，但若興建社區基建可從地價中扣減。說穿了，就是過去說的「公私營發展模式」。是否會出現利益輸送、官商勾結等問題視乎執行手法，但實際上改劃主導權仍落在發展商手上，變相一手私樓供應是否加快到位，政府就被發展商牽著鼻子走。
而按去年推地量計，全年推出25500個一手供應，但當中透過契約修訂、或無需契約修訂的單位數目就有16780個，佔總供應量67%。至於2018年的目標，也預計有21%是來自這方面的供應，都間接反映政府對私人市場的倚賴。
