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北角炮台山新盤：101 KINGS ROAD 概覽
位於炮台山英皇道 101號的 101 KINGS ROAD 已經開始交樓 。該項目於 2023年年底以北角區十年新低價開售，當時一房單位入場價低於 500萬元 。由於鄰近新盤如「維峯‧浚滙」的細單位呎租曾達 75元，折合回報率接近五厘，吸引了不少看中港島區租值潛力的投資者及自用買家入市 。
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項目基本資料
| 項目名稱 | 101 KINGS ROAD |
| 地址 | 英皇道 101號 |
| 總伙數 | 251個 |
| 單位面積 | 244至 1,291呎 |
| 管理費 | 每呎約 6.2元 |
| 發展商 | 宏安地產 |
截至 2025年 11月底，項目累計售出 190個單位（已撇除一宗取消交易），佔全盤約 76% 。然而，雖然銷情穩定，但發展商目前僅套現約 17.78億元，對比 29億元的總投資額，尚未達到回本點，平均成交呎價約為 23,800多元 。
驗樓開箱：中層F室一房單位實測
本次《胡 ‧ 說樓市》團隊抽中開箱的單位為中層 F室，實用面積 262呎，屬一房間隔 。業主於去年底以 571.8萬元購入，平均呎價為 21,824元 。業主表示，考慮到港島區新樓選擇較少，且樓價已從高位回落約三成，認為時機合適故決定買入自住 。
單位空間分布
- 客飯廳：主體面積約 64呎，外接三合一工作平台露台 。
- 睡房：與廳同向，面積約 51呎 。
- 廚房/玄關：入門設有約 635毫米凹位放置廚房裝置，形成小玄關 。
- 洗手間：黑廁設計，採用隱藏式座廁 。
驗樓發現：玻璃幕牆與鋁門窗表現失色
經過驗樓師陳智康檢驗，單位的玻璃幕牆及鋁門窗被扣至零分，露台欄杆亦失分嚴重，最終總分為 71分，評級為 C 。
主要缺陷總結
| 區域 | 發現問題 |
| 廚房 | 金屬蓋有難以去除的手指模，櫃底留有沙石垃圾，櫃門易撞牆身 。 |
| 客飯廳 | 電掣位鬆動，需重新固定 。 |
| 露台 | 門框膠邊缺失、門頂裝歪導致開關不順、天花板傾斜、欄杆漏裝螺絲 。 |
| 外牆 | 幕牆發現懸掛發泡膠條，代表防水膠未做好，存在漏水風險 。 |
| 洗手間 | 缺乏去水口設計，清洗地面不便；鏡櫃玻璃層架固定不穩 。 |
針對廚房設計，項目部分單位採用非實心木門而非防火門，引發安全疑慮 。發展商宏安地產回覆指，所有建築圖則均已獲相關部門批准，選用的配備是符合消防條例，並已展開單位的執修工作 。
業主心聲：空間規劃與收納挑戰
面對 262呎的空間，業主計劃透過訂造傢俬解決收納問題，例如在房間增設地台床及在客廳加裝吊櫃 。由於玄關位置被雪櫃及蒸焗爐佔據，業主需另外訂造薄身鞋櫃放於門口位置 。
土地背景：從「成報大廈」到三角地之謎
101 KINGS ROAD 前身為成報大廈旁的車場 。2020年，宏安地產與旭輝合作收購兩幅地塊，隨後旭輝於 2022年退出，宏安支付約 13.38億元接手餘下 60%股權，地價成本累計約 20.9億元 。
值得留意的是，項目旁有一幅三角地盤，現計劃興建商舖及公共設施而非住宅 。這涉及 70年代港鐵興建時的歷史遺留問題，曾因地積比率能否用於起樓而引發法律爭議 。
交通與生活配套
- 交通：由炮台山站 A出口步行約3分鐘即可到達，附近亦有多條巴士線往返銅鑼灣及北角 。
- 生活：鄰近電氣道及天后一帶食肆，日常配套成熟，對維持租值有正面幫助 。
北角及炮台山區新盤租金水平對比 (2026年更新)
在北角及炮台山一帶，新盤租金主要受屋苑樓齡、與港鐵站距離及會所設施影響。目前區內新盤的平均實用呎租普遍維持在 60元至 80元 水平。
| 屋苑名稱 | 典型戶型 | 實用面積 (呎) | 成交月租 (元) | 平均實用呎租 (元) |
| 101 KINGS ROAD | 兩房 | 399 | 30,000 | 75 |
| 101 KINGS ROAD | 兩房 | — | 32,000 | 74 – 80 |
| 維峯．浚滙 | 開放式 | 196 | 15,800 | 80.6 |
| 維峯．浚滙 | 一房 | 249 – 250 | 17,500 – 17,800 | 70 – 71 |
| 君譽峰 | 開放式 | 181 | 13,500 | 75 |
| 君譽峰 | 一房 | 250 | 16,500 | 66 |
| 海璇 | 一房 | 304 – 377 | 23,200 – 29,600 | 76 – 82 |
| 柏蔚山 | 兩房 | 605 – 677 | 30,000 – 35,000 | 50 – 58 |
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