【皇都: 新盤攻略】首批均價$18,540,留意招標賣樓的假象!

【樓市短評】從皇都看銷售技倆–招標賣樓的假象!

立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

北角英皇道重建項目「皇都」剛公布最新價單,推出88個單位,扣除最高22%的折扣率,平均呎價18,540,對比3個月前開售,同位於英皇道重建項目「101 Kings Road」的首張價單平11%。

自己放盤自己話事!
本文目錄

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2024】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2024】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

皇都價單: 首張價單平均呎價$18,540

聯儲局暫停減息,新盤市場在過去一個月水淨鵝飛,靜局終由新世界發展的北角英皇道重建項目「皇都」打破,或者被GRAND SEASONS逆市加價而滯銷的經驗影響,今次發展商以低價作招徠,項目剛公布首張價單,推出88個單位,扣除最高22%的折扣率,平均呎價18,540,對比3個月前開售,同位於英皇道重建項目「101 Kings Road」的首張價單平11%。

首張價單以一房及兩房單位為主,一房戶型佔25伙,兩房戶型佔62伙,三房戶型只有1伙,首批單位折實售價介乎$605.5萬至$1,959.3萬,入場單位為7樓B9室,一房戶型,實用面積343呎,入場價753.2萬,折實平均呎價$16,888。

皇都資料

樓盤名稱皇都
位置北角英皇道283號
單位數目388個
面積306-1,522呎
戶型一房至四房
車位119個
校網14區校網
關鍵日期2026年12月31日
綠色建築認證評級尚未完成評級
承建商協盛建造有限公司
發展商新世界
官方網站https://www.statepavilia.com.hk/tc/
示範單位地址鰂魚涌英皇道728號K11 ATELIER King’s Road

皇都開價

首批88個
折扣額22%
折扣後售價18,540元
區內二手造價城市花園: 約11,000元/呎
和富中心: 約13,000元/呎
維港頌: 約27,000元/呎

皇都:先推高層招標貨托價

我們要講的是陷入財困的大發展商新世界,2025年年初便迅速將旗下北角英皇道的「皇都」推出市場。雖然項目由同樣面臨財困的協盛建造承建,且屬於舊契項目的兩年遠期樓花,但仍無阻發展商急於清貨的決心。

招標均價達$34,312/呎,遠超同區供應

發展商推出十個高層單位招標,位於28至33樓的A1、A2室、B1及B2室,並成功以2,618萬至5,488萬元售出,套現3.97億元,平均呎價高達34,312元,這個價位不但遠高於區內老牌屋苑「城市花園」的11,000元呎價兩倍以上,也比炮台山新盤宏安的「101 KINGS ROAD」首批均價20,800元高出65%。

以目前樓市氣氛來說,這確實是一個理想的價格。市場得到高價資訊,對日後分層單位的推售可能起到推動作用,只是這個招標價背後可能存在水份,準買家在閱讀時必須了解清楚。

招標價為何有水份?

中標價未剔除車位價值

在這十個招標單位條款中,均規定必須購買至少一個車位。有七個買家買了一個車位,兩個買家買了兩個車位,還有一個買家購入三個車位。投標價已包含車位價值,但相關價錢並未明列。

以區內「維港頌」的車位價格推算,「皇都」的車位售價至少值280萬元。當前全盤最高成交價的33樓A1室,成交價5,488萬元,買下了一個車位,故實際成交價應先減去車位價格。

招標價假象例子

33樓A1

實用面積1,522呎
中標價$5,488萬
中標呎價$36,058
如提前成交(90日內) 
額外折扣$548.8萬
扣除車位市價$280萬
估計淨單位售價$4,659.2萬
估計淨呎價$30,610

31樓B2

實用面積1,246呎
中標價$4,236.4萬
中標呎價$34,000
如提前成交(90日內) 
額外折扣$423.6萬
扣除車位市價$580萬
估計淨單位售價$3,232.8萬
估計淨呎價$25,940

中標價未反映提前成交回贈

此外,在十個售出的單位中,九個選擇了建築期付款方式。若這些買家能在90天內提前成交,可獲最高10%的回贈;而在480天內完成成交則可獲3%回贈。假設以全盤最貴價的單位提前90天成交計算,樓價可以再減548.8萬元。這樣一來,樓價實際減去828.8萬元,相當於實質成交價為4,659.2萬元,呎價回落至30,610元。

其中,購入31樓B2室的買家,招標時買了兩個私家車位及一個電單車位,單位成交價為4,236.4萬元。扣除兩個車位價格560萬元,電單車位20萬元,及提前成交獲取的10%回贈423.6萬元,單位實價為3,232.8萬元,呎價由34,000元回落至25,940元。

皇都單位分布

部分單位有三尖八角奇則

如果買家不了解這些價格背後的事實,可能會誤以為市況理想而選擇入市。共提供388個單位的「皇都」是新世界當年以47.76億元收購,每呎成本約9,970元。項目由27樓以上逐步變為以大單位為主;26樓以下則是普通分層單位,每層16個單位,但以防煙門分開A、B翼,面積由306至621呎不等。

如果有意選購分層單位,需留意其開則,全數採用黑廁設計,且可能因物業建築限制,部分單位如A1室、B1室設計較三尖八角。其中B1室的主人睡房更呈梯形,對傢俬擺位較局限。

部分單位只能近望樓景

還有兩點要考慮。第一,因為「皇都」是商業、零售、住宅合一的項目,部分單位的景觀未來只會望向商業項目,包括A1、A7-A9室、B6-89室無法避免。「皇都」的商業部分樓層有23層,住宅樓層有31層,但別以為高於23樓就可避過影響,因為商業樓層的樓底較高,所以兩座物業高度相近,關注景觀的買家需特別留意。第二,「皇都」屬於舊契項目,不受預售樓花同意書制度規管,涉及抄契費用高昂。選擇紙本契需額外支付50,000元,CD契則28,000元。


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

比較列表

比較