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經過一輪推盤潮後，《施政報告》後的新盤市場似有點沉寂下來，緊接推出的全新項目，均為不太起眼的單幢項目，包括在炮台山站附近、由宏安地產發展的「101 KINGS ROAD」。
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101 KINGS ROAD資料
| 樓盤名稱 | 101 KINGS ROAD |
| 位置 | 炮台山英皇道101號 |
| 單位數目 | 251個 |
| 面積 | 244-1291呎 |
| 戶型 | 1房: 244-310呎 2房: 376-440呎 3房: 549-568呎 4房: 838呎 |
| 車位 | 24個 |
| 校網 | 14區校網 |
| 關鍵日期 | 2026年1月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定銅級 |
| 承建商 | 正利工程有限公司 |
| 發展商 | 宏安 |
| 官方網站 | https://101kingsroad.com/zh-HK |
| 示範單位地址 | 銅鑼灣Tower 535 18樓 |
項目背景
項目前身為「英皇道101號」的前成報大廈、以及「英皇道111號」的車場。在2020年10月28日，宏安地產夥拍內房旭輝以18.8億元收購項目，兩幅地的面積分別為11,461呎及9,336呎。由於宏安佔當中股權的40%，而旭輝佔60%，按比例推算，宏安支付了7.52億元，而旭輝支付了11.28億元。
其後在2022年9月，旭輝選擇把當中的60%股權轉讓予宏安，作價13.38億元，故整個地盤成本應為20.9億元。發展商表示項目投資額29億元，若以整個項目可建樓面128,000來推算，項目每呎成本22,500元。
胡．說評析
考慮因素1: 開盤價蝕讓?
區內對上一個推出的項目，應已經數到恒基在2019年開售的「維峯．浚匯」，現時樓盤二手價約23,000多元，而在天后的「DIVA」及「維峯」，二手價則分別為16,500元及17,000元。發展商最終開出首批51個單位，折實平均呎價20,800元，以區內二手市場中間價開售。如果當初投資成本沒有誇大的話，除非後續會加價而上，否則又出現一個在蝕讓邊緣徘徊的項目。
表: 樓盤開價
| 首批 | 51個 |
| 折扣額 | 30% |
| 折扣後售價 | 20,800元 |
| 區內二手造價 | 維峯．浚匯: 23,000元 DIVA: 16,500元 維峯: 17,000元 |
畢竟自從新地推售啟德站「天璽．天」後，《施政報告》後新盤看似無以為繼。好像跑道區大盤、由會德豐牽頭的「DOUBLE COAST」共1,590個單位，分三期發展，第一期361個單位，開出首批78個單位，折算平均呎價17,899元，但首日僅售18伙，相當於一期少於半成，如此銷量足以反映準買家未接受這口價格，所以當前新盤能否去貨，開價仍是關鍵，再之後就看物業質素。
考慮因素2: 交通環境配套
從炮台山港鐵站A出口，其實越過英皇道行大約三分鐘已經可以來到樓盤，而附近無論在鐵路站外往銅鑼灣方向、又或者在七海商業中心外往北角方向，都有不少巴士穿梭，故純粹以位置來說，交通算是方便。日常生活配套都可以依靠電氣道，以及往天后附近的食肆。
考慮因素3: 景觀望英皇道
A-C室
贏位置，但樓盤最少有三點要留意。第一，景觀。共提供251個住宅單位的「101 KINGS ROAD」，撇除特色樓層，分層單位每層11個單位，開則上主要分三類景觀，其中一房310呎的B室單位，會跟另外549呎的A室及568呎的C室三房扭向英皇道方向，屬於接駁銅鑼灣及北角的幹道之一，車來車往或會有噪音問題。
D-G室
至於佔全盤多數的兩房單位，包括扭向西南面、面積440呎的兩房D室，399呎的E室、380呎的G室，會連同262呎一房F室，望向區內的舊樓及商廈景，必須以樓景為主。
H-L室
餘下一邊單位，包括三柱376-434呎的H室、K室及L室兩房單位，會連同244呎的J室，扭向北面，同樣都會受車來車往的英皇道所影響，還會望到前方屬於屋苑範圍的三角用地。
考慮因素4: 一個發展項目、兩個土地年期
明明地盤都夠大，但偏偏住宅項目都集中前成報大樓用地之上，而前方三角地盤日後只會興建商舖及一些公共設施，為何這個地盤沒有起樓?原來跟這幅地的歷史背景有關。話說這幅三角地皮，原本是由毗鄰嘉信大廈的業主持有。政府在70年代籌劃興建港鐵時，曾打算選址在這幅用地上，發展商把部份用地歸還政府用來擴建英皇道外，餘下用地則用來起站口，但最終站口沒有建成，三角地塊丟空，幾經轉手引伸至土地是否有用剩地積比率能否起樓的官司爭拗。
因為涉及兩幅截然不同的用地，亦令這個發展項目罕有地涉及兩個不同的土地年期。一幅由1919年計起75年，並有一次續租權續期75年；而另一幅則由1997年起去到2047年6月30日為止。我們問過測量師張競達，他表示類近情況罕見，但對業主理應沒有太大影響，但因兩幅地涉及不同年期，故地租可能會有高低。
考慮因素5: 區內租值是否支持?
項目的現價是否有支持，除了看風險因素，也要看實質租值。位處港島區商業區，租務是否一有托穩。可以給一些數據大家參考。區內「維峯．浚匯」的租值，一房單位約75元呎；DIVA兩房單位則租57元呎，一個不足500呎的單位，月租30,000元以下。但當然，「101 KINGS ROAD」預計關鍵日期為2026年1月31日，相當於樓花期起碼14個月，是買來收租需考慮的另一風險。
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