【香港樓價走勢2023】如何預測升定跌?從歷史看影響因素!

【香港樓價走勢2023】如何預測升定跌?從歷史看影響因素!

立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

美國激進加息後,本港也跟隨步入加息週期,樓價拾級而下,從各大媒體報道的蝕讓個案、地產舖張貼的「地產文學」,大概已可略知一二。2023年樓價走勢如何?我們或者可以透過歷史因素參詳一下。

自己放盤自己話事!
本文目錄

初次置業懶人包
【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

如果要清楚了解整個按揭攻略,可跳往以下連結,可以一文看清所有要知的按揭事項!

最新樓價走勢

根據差餉物業估價署公布最新的樓價指數,12月份私人住宅樓價指數報332.5,連跌7個月,創逾5年半新低,按月再跌2.03%。總結2022全年,差估署樓價指數已累跌15.59%,終止13連升,與2021年9月歷史高位398.1點相比,累跌約16.5%。

差估署樓價指數

談及本港樓價走勢,我們通常都會引用差估署的最新樓價指數,因為指數按照土地註冊處登記的官方數據而定,較能反映實際情況,但缺點是差估署編制的樓價指數通常滯後約一個月,因為它是以來自土地註冊處登記的住宅樓宇買賣合約來編製。一般二手市場住宅成交而言,買賣雙方在簽署臨時買賣合約後14日,就會交「大訂」及簽署正式買賣合約。完成後,買方律師便可在土地註冊處登記,因此樓價指數反映的成交價最少也滯後兩星期。

表列2023年差估署樓價指數走勢

2023年月份差估署私樓樓價指數
1月338.3
2月346.8
3月352.3
4月353.6
5月350.9
6月349.0

地產中介網站指數

本港地產中介亦有編製的樓價指數,其所參考的數據各有不同,如中原城市領先指數是基於該集團的買賣合約成交價;美聯樓價指數就根據全港100個具代表性的中小型私人屋苑的成交個案,計算加權平均數。它們一般會較官方數據領先,但缺點是不夠全面及精準性較低。

個別屋苑/大廈市價

根據官方數字,今年以來,整體樓價下跌了15%,但近期在新聞不時看到「某業主劈價兩、三成」。當我們看到這些報道時,千萬不要將叫價和市價混淆,劈價或許是業主原先的叫價是否大幅高於市價。

所謂市價,即是有成交支持,要知道個別屋苑和大廈的市價,我們可以參考成交紀錄。若果近期同棟大廈沒有成交,我們也可看看同一屋苑類近戶型的成交價,或比較同區屋苑的交投。

另外,銀行估價即銀行對物業價值的估計,也是判斷市價的一個指標。銀行估價來自測量師行,測量師會根據區內近期相類單位成交價、物業質素不同因素等計算物業價值。然而,由於銀行委聘的測量師行不盡相同,因此不同銀行對同一個單位的估價或有差異。對於交投疏落的屋苑或大廈,在缺乏成交參考下,單位的估價和市價或會有差距。

影響樓價的因素

微觀因素

雖然銀行估價決定市價的一大因素,但絕非唯一的考慮因素。銀行估價基礎未必考慮到單位內部裝修等微觀因素,例若單位本身保養得宜,買家既能節省可觀的裝修費,亦可縮短因裝修而出現的同租同供情況,價值或吸引度會相對較高。

另外,即使同一屋苑、同一面積的戶型,座向景觀、不同層數已經有很大分別。一般而言,每個屋苑對景觀的要求都不同,較多屋苑的海景會較山景或內園景貴、內園景又會比街景可取。不過,海景也分很多類,例如是否永久開揚海景、還是罅海景,這些都會影響物業的價值。

此外,高層單位一般較低層單位值錢。在市道好的時候,坊間就有每高一層貴2萬之說。即使面積一樣,高層與低層單位的估值隨時會相差接近幾十萬。以東涌映灣園近期成交為例,同是約900呎的單位,低層單位成交價為900萬,而高層的單位的成交價就達980萬元。

值得注意的是,物業樓齡也是影響物業價值的重要因素之一,除樓齡較高的物業需要進行強制大維修外,樓齡亦會影響銀行批出的按揭年期,因為普遍銀行都會以75年扣減供款人年齡或物業樓齡(以較低者為準),來計算最長供款年期。換言之,物業樓齡愈高,下手買家可借貸的能力可能愈低,變相減弱物業價值。

宏觀因素

所謂水漲船高,就算是條件優質的單位,也要好市道配合,才能賣到較好價錢,否則也容易被買家壓價。影響樓市的宏觀因素包括加息減息、經濟好壞、辣招政策等,這些可能才是決定樓價高低的關鍵的因素。

要預測樓市升跌,大概要明白之前資產價格飈升的原因。事實上,本港樓市升勢已維持十多年,由2003年沙士開始,斷斷續續,直至2018年。2008年金融海嘯後,全球量化寬鬆,樓價升勢尤其顯著,推升本港樓市的因素包括低息環境、住屋需求龐大、供應不足等等。

直至近年,本港經歷了2019年反修例示威和新冠疫情爆發,樓價仍然硬淨。直至美國鷹派加息,本港銀行跟隨加息後,才逐漸形成明確的下行趨勢。

參考歷史數據,美國加息與本港樓價非有絕對的聯動,如2016至2019年的加息周期,香港樓價就升了約27%;2004年至2006年的加息周期間,香港樓價亦升了13%。

然而,今次美國加息來得急且快,聯儲局一年間加息4.25厘,加息速度是1980年代以來最快,而且還明言利率未見頂,2023年也不會減息。本港最優惠利率2022年累加0.625厘後,市場相信2023年也會繼續加息,換言之加息幅度難與近兩次加息週期相比。

除了加息,今次樓市下跌還伴隨移民潮、中港經濟下滑、地緣政治緊張等不利因素。就像以往中英談判、金融風暴、沙士等,每個時代都有驚濤駭浪,對樓價的影響歷時也不一,以前的信心危機,來得快也去得快,今次會否亦然,仍然是未知之數,始終世界和香港也變了不少。

同時,亦有市場人士認為,隨著美國放緩加息步伐,相信息口已見頂,而且新冠疫情的影響亦逐步減退,在通關及復常的情況下,樓市可於今年見底回升。最終樓價走勢如何,仍須視乎好淡因素如何角力,畢竟近年政策市主導下,難以預測的變數亦愈來愈多。

2023年樓市預測

展望2023年,外界對樓市看法分歧。四大地產代理一致認為今年樓市迎來反彈。中原相信樓市最壞時刻將過去,如果政府適時減辣,樓價有望於今年首季觸底,預料全年樓價於谷底反彈15%;美聯也預測全年樓價及交投勢有望同步回暖,將出現先穩後升的「U形走勢」,全年樓價或升約10%。

投資銀行大摩就預料,今年本港樓價則會受惠於息口見頂及中港開關,預期樓價會於2023年第二季見底,全年上升5%。

不過,物業顧問仲量聯行就認為,內地通關雖有助帶動樓市,但資金未必會即時流入, 對樓市復蘇未必即時見效,若果政府不撤辣,今年樓價可能再跌一成。

萊坊也指,由於現時實際按息已超過3厘,對市場購買力已開始構成一定影響,預期2023年香港一般住宅樓價將下跌5至10%。

表列投行與代理行對2023年樓價預測

投行/代理行預測2023年樓價變動
中原+15%
美聯+10%
大摩+5%
仲量聯行-10%(不撤辣下)
萊坊-5至10%

如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢

Roots聯絡表格
按揭物業類型 *

胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!

自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用!

申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

比較列表

比較