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自長實「親海駅」後，油塘區再有中小型住宅樓盤「朗譽」落成入伙。此樓盤由保利置業及尚嘉控股合作發展，位於高超道29號，因其獨特的「回力鏢」銷售手法而備受市場關注。這種透過枱底回佣，做到「保面價、實劈價」的策略，雖然成功刺激銷情，卻也引發了對早期買家的公平性及銀行估價的爭議。
《胡 ‧ 說樓市》團隊今次深入現場，為一個新收樓的開放式單位進行開箱檢驗，全面剖析其交樓質素、設計實用性，並探討其投資潛力。
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「回力鏢」手法掀爭議 早期業主面臨估價不足
「朗譽」在2022年12月首度開售，當時市場反應冷淡，首日僅售出10伙，直至2023年上半年，累積銷量也只有21個單位。
然而，據市場消息，發展商自2024年起採用俗稱「回力鏢」的銷售模式，即給予地產代理超高佣金，再由代理將部份佣金回贈予買家。 此舉成功令銷情「起死回生」，截至2025年7月底，項目已累計售出269伙，套現20.93億元。
⚠️ 「回力鏢」的後遺症
這種銷售策略雖然刺激了銷量，卻令沒有參與「回力鏢」的首批業主陷入困境。他們在收樓前已面臨賬面虧損，更一度被銀行質疑收取過高回贈，拒絕以「合約價」進行估值，導致與後期買家同樣面臨物業估價被削減的難題。 在2025年中上會結算時，共有七名買家決定終止交易，而這七名買家恰好全數來自首批買家，佔了當時成交量的三分之一。
朗譽單位開箱實錄
我們檢驗的單位並非首批推售之列，業主在2024年初以約453萬元購入。在捱過銀行削減估值的上會難關後，單位的交樓質素又是否過關？
驗樓單位資料
| 項目 | 資料 |
| 單位 | 第1座中層B室 |
| 面積 | 261平方呎 (開放式) |
| 成交價 | 453.03萬元 |
| 平均呎價 | 17,357元 |
玄關與洗手間：空間運用與瑕疵
- 玄關：甫入單位是一個佔地約24平方呎的長形玄關，佔全屋面積近一成。 考慮到大門的開合方向，若放置高身鞋櫃或會阻礙出入。驗樓師發現門鎖口有虛位及門框有輕微色差，但均屬可修補的小問題。
- 洗手間：單位採用「黑廁」設計，空間尚算充裕。 發展商在設計上花了一些心思，如洗手盤枱面延伸至角落、鏡櫃內預留風筒位及電掣等，方便住戶使用。 然而，驗樓師亦發現不少瑕疵，包括污漬、崩花、地磚小洞及天花花灑座刮痕等。 較令人憂慮的問題有兩點： 1. 天花水印：淋浴區上方天花出現水印，一度令人擔心是否漏水。 經驗樓師以濕度計檢查後，證實僅為批灰打磨後殘留的污跡，濕度讀數正常，並非漏水。 2. 廁所櫃門變形：洗手間的木門飾面出現整塊拱起變形的情況。 驗樓師相信這與該區潮濕的地理環境有關，木製組件受潮後再經抽乾，或致膠水失效。由於飾面板在工廠高壓製成，並非現場手工，故此門板可能需要整塊更換。
廚房：設計貼心但空間不足
開放式廚房更像一個「開放式廚櫃」，工作枱面在放置雙頭電磁爐及鋅盤後，已無任何備餐空間。 牆身沒有電掣位，電掣被隱藏在工作枱下方，雖然洗衣乾衣機的櫃門開啟方向經特別設計以方便使用，但若長期插上電器，仍會阻礙櫃門開合，設計不夠實用。
廚房功能延伸至客飯廳，一組高身櫃內嵌了單門雪櫃及蒸焗爐。 雪櫃容量尚算理想，但上方的儲物櫃位置過高，一般身高的住戶需要借助梯子才能使用，且櫃門會互相卡住，實用性大打折扣。
客飯廳：天花銹漬成焦點
客飯廳最大的問題出現在天花。冷氣機與消防花灑頭之間出現明顯漬痕，業主初時懷疑是漏水所致。
驗樓師Joe Sir解構： 「這些看似嚴重的漏水印，其實是源於石膏板內藏的GMS鍍鋅鋼金屬包角。由於鄰近冷氣機，金屬角因溫差產生『倒汗水』，加上油漆工序中的防銹處理不足，導致金屬的銹漬滲透出來。 」
Joe Sir補充，這種GMS金屬角已是過時物料，現時新樓盤普遍已改用塑膠包角以避免此類問題。 他已要求承建商必須重做防銹工序，才能根治問題。
此外，單位客飯廳牆身平直，但因電視天線位固定，限制了梳化及睡床的佈局，業主在傢俬擺放上需多花心思。
露台與窗戶：細節問題多
- 窗戶：交樓時玻璃外層滿佈污漬，有待吊船統一清潔。 窗戶為向外推開的「韆鞦窗」，鎖扣極緊，開關費力，而且關窗時或需將手伸出窗外，過程稍有不便及危險。
- 露台：22平方呎的露台採用舊式設計，冷氣機散熱器統一設於後樓梯公共空間，好處是熱風不會吹向單位，壞處是喉管線路變長，日後維修較麻煩。 驗樓師在露台發現大量問題：
- 紙皮石不平：邊緣位置「起級」。
- 金屬邊嚴重刮花：外觀殘舊。
- 罅隙過大：門邊有巨大縫隙，下雨時會積水並滲入下方空心結構，可能導致內部金屬生銹。
- 去水坡度：雖然設有去水坡度，但因柱頭結構阻礙，角落位置容易積水，去水速度緩慢。
總結：驗樓獲B級評分
朗譽驗樓結果評分
| 檢驗項目 | 得分 | 評語 |
| 批盪 | 90 | 牆身有裂紋或不平滑，屬輕微問題。 |
| 油漆 | 65 | 天花出現銹漬，影響觀感及耐用性。 |
| 地台 | 90 | 整體平整，問題不大。 |
| 鋪磚 | 80 | 洗手間地磚有小洞，露台紙皮石不平。 |
| 來去水 | 100 | 正常。 |
| 潔具 | 85 | 有污漬及刮痕，需清潔及修補。 |
| 門 | 70 | 洗手間櫃門板變形，大門鎖口有虛位。 |
| 鋁門/窗 | 65 | 窗戶開關困難且骯髒，露台門邊有積水風險。 |
| 櫃 | 80 | 廚櫃及儲物櫃設計實用性有待改善。 |
| 欄杆 | 60 | 露台金屬邊嚴重刮花。 |
| 石材 | 100 | 沒有使用。 |
| 假天花 | 85 | 天花漬痕問題源於金屬角，非漏水。 |
| 電器 | 100 | 正常。 |
| 總分 | 88 | 評級: B |
綜合評分，「朗譽」此單位最終獲得88分，評級為B級。 扣分較多的地方主要在露台欄杆、鋁門窗及油漆。 發展商保利置業回覆指，單位問題已安排承辦商跟進，預計14日內完成。 針對天花金屬角問題，他們表示已有鍍鋅防銹處理，若保修期內出現生銹會負責更換。
項目背景與投資潛力分析
朗譽項目資料
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 油塘高超道29號 |
| 發展商 | 保利置業、尚嘉控股 |
| 座數 | 2座 |
| 伙數 | 634伙 |
| 面積 | 246 – 1,601平方呎 |
| 校網 | 48校網 |
| 管理費 | 每呎約5.31元 |
「朗譽」位處油塘市區，但距離港鐵站需步行約八分鐘以上，需穿過鯉魚門邨及商場「大本營」，位置略為隔涉。 好處是可享用公屋的成熟配套，如鯉魚門街市等，日常生活便利。
從投資角度看，「朗譽」已是現樓，較具收租優勢。參考近期租務成交，類似的開放式單位月租約13,000元，呎租約50元，以業主買入價計算，租金回報約3.4厘。
然而，隨著銀行收緊對枱底回贈的申報要求，買家貸款額會被扣減，「回力鏢」賣樓手法已見收斂，最近發展商劈價出售貨尾，變相將佣金回贈轉為價單折扣。 「朗譽」尚有約一半貨源待售，將直接面對毗鄰由信和、資本策略及港鐵合作的油塘通風樓項目柏景峰競爭，該項目提供748伙，已獲批預售，隨時可能登場，其開價將直接影響「朗譽」的銷售部署。
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