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雖然最新的《財政預算案》未有進一步的谷樓市措施，但趁著市況仍在回升的勢頭，各大發展商都爭相出貨。除了新世界旗下位於佐敦的「瑧玥」外，永泰地產位於上水的新盤「雲向」亦於今日公布首張價單。扣除最高 20% 折扣率後，即供平均呎價為 13,974 元。
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雲向首張價單分析：一房單位佔 80%
「雲向」全盤共提供 765 伙，首張價單涉及 154 伙。戶型分布方面，一房單位佔比達 80%，提供 124 伙，其餘則為少量兩房及開放式戶型。
- 入場單位： 6 樓 C3 室
- 實用面積： 291 平方呎（一房）
- 即供入場價： 369.2萬元
- 入場呎價： 12,687 元
發展商：首批定價「低過成本價」？
適逢馬年，發展商在記者會上形容首張價單為「馬上有水位價」，更直言首批單位一定低過成本價。究其原因，永泰於 2021 年 6 月，即樓市最高峰期，以 26.17 億元投得用地，每呎樓面地價高達 9,208 元。若計及建築成本及利息支出，首張價單的即供價確實有機會低於開發成本，發展商亦因此預告未來加推單位將有提價空間。
雲向項目資料
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 上水粉錦公路663號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位總數 | 765伙 |
| 預計關鍵日期 | 2027年3月31日 |
| 樓花期 | 約12個月 |
| 發展商 | 永泰地產 |
| 示範單位地址 | 觀塘Landmark East安盛金融大樓18樓 |
| 項目官方網站 | https://www.cloudview.hk/ |
「馬上有水位價」分析：對比周邊二手成交
雖然發展商聲稱「低過成本價」，但不一定等於低於市價。參考周邊屋苑表現，水位高低仍需看官自行判斷：
| 屋苑名稱 | 樓齡 | 最新二手成交呎價 |
| 雲向 (首批折實) | 新盤 | 13,974 元 |
| 高爾夫．御苑 | 7 年 | 約 13,074 元 |
| 上水中心 | 31 年 | 約 11,357 元 |
值得留意的是，旁邊由恒基地產發展的「高爾夫．御苑」，於 2017 年 2 月開售時，折實平均呎價高達 15,898 元。對比今日「雲向」的開價，正面反映了這十年間香港樓市的轉變。
景觀與交通配套
「雲向」位處「高爾夫．御苑」及正在擴建的北區醫院地盤旁邊。
- 景觀： 部分單位正面望向粉嶺高爾夫球場，是樓盤的主打賣點。然而，受惠景觀的主要是兩房戶型；大部分一房及開放式單位則主要望向公路及北區醫院的擴建地盤。
- 交通： 住戶可經公屋彩園邨前往上水港鐵站，步行距離約 8 至 10 分鐘。
策略分析：為何趕在《預算案》後搶閘？
「雲向」早在 2024 年 10 月已正式命名，卻等了足足一年半才推售，相信這與投地成本高、市況波動有關。發展商選擇現時出貨，主要有兩大考量：
- 避開大盤競爭： 今年首兩個月市場由新地大盤 Sierra Sea 帶動。由於 Sierra Sea 售價未見大幅上調，「雲向」必須在市場氣氛尚存時搶先吸客。
- 古洞新盤壓境： 鄰近的古洞站新盤即將進入成熟期。新地持有的「古洞 25 區」及會德豐持有的「古洞 24 區」用地，每呎地價僅分別為 7,183 元及 8,499 元，遠低於「雲向」的 9,208 元。這些未來項目的開價彈性更高，永泰選擇在此刻開價，顯然是為了避免與地價更低的潛在對手正面交鋒。
撰文：Henry
