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自從我們《胡．說樓市》率先披露，有發展商借助給予代理超高佣金、並透過枱底交易方式回贈給買家，藉以達至保面價、實劈價一事後，我們再收到谷友求助個案。今日，我來到油塘「朗譽」，這個都採用類近「回力鏢」方式賣樓的貨尾盤，回佣幅度高達28%，導致銀行決定收緊估價，不單連累最近入市買家估價不足，連在劈價前以高溢價買樓的第一批業主，銀行也「有殺錯、無放過」決定一律收緊。
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朗譽高回佣事件簿
朗譽首輪開售銷情慘淡
由兩座物業組成、共提供634個中小型單位的「朗譽」有關。這個由內房「保利置業」與賭王四姨太梁安琪旗下「尚嘉」合作發展，位於油塘高超道29號的項目，在2022年12月正式開售，首日推出128個單位，怎料卻換來極慘淡銷情，首日僅沽10個單位，之後銷情拉牛上樹，至2023年6月止，僅累售63個單位，套現1.3億元。若以發展商當日投地價33億元來計，賣樓金額僅達地價成本半成。
首批買家發現估價不足
由於「朗譽」預計關鍵日期2025年3月31日，樓花期約28個月，所以當日在第一批買入樓盤的21個買家，多達16個選擇「建築期」方式上會，陳先生是這16人其中之一。他說，在當時購入單位後按時序支付10%首期，並打算在臨近入伙時再申請按揭，一直也相安無事，直至早兩三星期卻收到通知，銀行開始收緊估價。
「上個月有朋友跟他說，相熟經紀透露此樓盤按揭估價不足，表示還有一間可估得足，叫我提早一點去做按揭。當時我馬上去處理向該間銀行咨詢。起初，他說沒有問題，你把資料給我便可以。後來才發現這間銀行的估價差很遠，落差接近80-100萬左右，就令預算大失。因為這個樓盤做促銷，發展商給予30%回佣，因此價格太大，令估價大幅下調，我們作為第一批買家，我們並沒有這麼多回佣，甚至乎我自己回佣極少，只有1%。現在因發展商促銷行為，令我可能在估價上受影響，可能要再抬錢上會。」
發展商重推價格上調
開售初期，發展商並未有出動高佣金吸客，代理也只從其應收佣金中，酌量回贈1%給陳先生，雙方也有簽定了俗稱的「回佣紙」。政府全面撤辣後，發展商在今年三月中開始重推貨尾，分別加推了第3號及4號價單，各推出100伙及88伙，折算平均呎價分別19,703元及19,594元。跟跌市前推出的兩張價單相比，重推後價格不減反加，平均加幅介乎3-10%之間。
| 首輪推售 (2022年-2023年) | ||
| 1號價單 | 128個 | 17,938元 |
| 2號價單 | 64個 | 18,986元 |
| 重推 (2024年3月) | ||
| 3號價單 | 100個 | 19,703元 |
| 4號價單 | 88個 | 19,594元 |
配合枱底回贈佣28%達至大減價
表面上，這一點配合全面撤辣後，因市況回暖令發展商有條件加價的主旋律，看似並沒有什麼違和，但實況卻是發展商給予代理高達28%佣金，並透過代理私下回贈給買家，從而達至保著面價、但實質大減價的效果。
新單位售價
分別有幾大呢? 我們《胡．說樓市》編輯部抽出了最新一張價單中，其中一個單位看看。新推出的1座21樓L室、實用522呎，訂價1176.8萬元。在扣除最高15%的折扣額後，成交價1000.3萬元。如果用最極端的情況推算，代理把全數28%佣金在成交後回贈給買家，則實質樓價會減低至720萬元。
| 單位 | 1座21樓L室 |
| 面積 | 522呎 |
| 訂價 | 1,176.8萬元 |
| 成交價 | 1,000.3萬元 |
| 實質成交價 (扣除回佣) | 720萬元 |
首批單位售價
跟2022年首張價單來比對一下，當時推出低一層、但面積相同的1座20樓L室，訂價1146.9萬元，扣除折扣額的折實價974.8萬。按當時情況代理只給予買家1%回佣，實質樓價也要965萬元。兩者對比之下，今日保著面價過千萬，實情並如此，根本已經大劈價了25%，相當於245萬元，但無論在田土廳或成交記錄冊中也不會看到如此資料。
| 重推 | 首輪推售 | |
| 單位 | 1座21樓L室 | 1座20樓L室 |
| 面積 | 522呎 | 522呎 |
| 訂價 | 1,176.8萬元 | 1,146.9萬元 |
| 成交價 | 1,000.3萬元 | 974.8萬元 |
| 實質成交價 (扣除回佣) | 720萬元 | 965萬元 |
高佣促銷刺激銷量增8倍
如此高回佣達至保面價、實劈價的賣樓手法，令重推後的「朗譽」銷情跟之前立竿見影。由2024年3月至5月期間，樓盤累計售出190個單位，一口氣吸金14.5億元，銷售量足足為首輪開售時的八倍。但如此狀況，被銀行得知後，卻也立刻把估價收緊。陳先生說，曾向三間願意提供樓花按揭查詢自己單位，三間銀行也估價不足，最多相差幅度達20%。若銀行最終以此估價作為審批基準，則陳先生在上會時要補足差價。問題是，陳先生並沒有接受過高達30%的回佣，而只收取1%。
| 重推(2024年) | 首輪推售(2022-2023年) | |
| 累售 | 190個 | 21個 |
| 套現 | 14.5億元 | 1.3億元 |
| 平均呎價 | 18,558元 | 18,322元 |
「我有跟職員說，我沒有收取高佣金，他說有沒有什麼證明。我說有收中介的佣金，寫明只是樓價1%，到最後我給此證明。用電話告訴我，有一點隱晦地說，應該都未必幫到手，對估價也未必有太大影響。當時我問過銀行職員，有沒有試過如此情況。該銀行職員表示自己做了15年也遇過如此情況，估價相差幅度那麼多，他說15年來都未試過。」
銀行估價不足致取消交易
陳先生有把事件跟律師商討。律師也協助轉介一些銀行，得知暫時仍有一間估足價，但卻只限現樓按揭，但因為現在還要等到明年第一季才收樓，他擔心時間拖得愈耐，估價會跌得愈低。他也知道，就算屆時未能上會也沒權追究發展商，因為發展商並1沒有責任安排買家上會；反之若他選擇取消交易，則不單有可能被沒收已繳付的10%訂金，還有機會被發展商追收自撻訂日起計六個月內重售的差價。翻查成交紀錄冊，「朗譽」展開重推以來，已經有三宗取消交易個案，暫未知是否跟銀行大幅數緊估價有關。
| 取消交易 | 單位 | 面積 | 成交價 | 平均呎價 |
| 2024年3月 | 2座17樓L室 | 246呎 | 477.35萬元 | 19,404元 |
| 2024年3月 | 2座15樓B室 | 466呎 | 871.8萬元 | 18,708元 |
| 2024年3月 | 1座7樓L室 | 522呎 | 902萬元 | 17,279元 |
「不知道是否制度下的灰色地帶，究竟是否應該容許如此情況發生呢? 是否應該有一些事情可以規範來避免這件事? 因為30%幅度的回佣實在太誇張，我覺得會令到很多人受影響。甚至乎，有些情況是買家不知道有回佣，然後經紀取了25%，我會覺得世界不應如此，好像不公平。小市民只想買一個單位，不是應該協助小市民置業? 現在就好像益了炒家、中介及發展商」。
胡．說剖析
1. 回力鏢賣樓手法愈見猖獗
我們《胡．說樓市》在今年初，率先報道長沙灣「睿峰」回佣實況，這類業界稱之為「回力鏢」的賣樓手法，當時回佣幅度高達樓價33-40%，已經覺得很誇張，但怎也料不到，此狀況一直蔓延至其他貨尾盤外，回佣金額再創新高，誇張到樓價50%也有。據了解，由俊和及萊蒙國際發展的何文田「128Waterloo」，近日向代理發出幾個單位信息，表示可回佣高達50%。
一個16樓F室、實用面積551呎的兩房連儲物室，如果採用100天招標合約價2,440萬元，呎價高達44,294元；但實情扣減回贈金額、以及全部枱底交易佣金，樓價跌至1,081.5萬元，呎價僅19,628元。我們跟早期買入的單位對照一下，當時首批開售時低層單位介乎1,586萬-1,683萬元，意味實質樓盤已大劈價600多萬元，劈幅31%。
| 單位 | 16樓F室 |
| 面積 | 551呎 |
| 合約價 | 2,440萬元 |
| 實質成交價 (扣除回佣) | 1,081.5萬元 |
| ( 首批單位: 1,586萬-1,683萬元) (-31%) | |
2. 全新盤減價戰 VS 貨尾盤高佣
要用如此手法賣樓，因為這些貨尾盤多在轉角市前高溢價推售，但偏偏政府全面撤辣後，多個發展商都以較進取方式，開出較跌市前低20-30%價格來推售全新項目，除了令市場目光轉移至全新盤外，此舉迫使了二手業主要減價求售，同時連囤積多時的一手貨尾也有壓力要減價，否則根本沒人考慮。
對於業務範圍較窄、資產負債率偏高的中小型發展商，極需要透過賣樓來支持其現金流，所以就要透過如此灰色地帶賣樓。因為明刀明槍地劈價，除了會影響準業主上會氣氛外，日後推售餘貨之路會更加崎嶇，反之「枱底回贈」既可確保面價沒有回落，又能迴避了《一手住宅物業銷售條例》的規管，亦能製造大量銷情，而且一旦發生任何事端，又可以把「枱底回贈」事宜劃清界線，全部責任都由代理承擔。
3. 回力鏢非《一手條例》可規管
學者許智文
對於接二連三有新盤用此手法賣樓，學者許智文認為事態已嚴重扭曲市場資訊，猶如以往賣樓的陰陽合同，當局應該加以規管。
一手住宅銷售監管局
我們再向一手住宅銷售監管局查詢，何以有新盤連二連三有如此情況，但局方仍視而不見。局方重申有留意賣方向代理提供高額佣金以促銷一手住宅物業，但正如之前曾回覆所指非《條例》規管範圍。銷監局近日已在售樓處派發宣傳單張，提醒準買家應多了解佣金回贈對向銀行申請按揭貸款和印花税金額影響，並參考同類物業近期成交價和銀行最近估價。局方會繼續密切留意一手樓銷售情況，如發現違反《條例》會作調查及跟進。
4. 銀行拒接受高風險按揭生意
回佣與否是買家跟代理之間的協議，如果代理事後不認數，佣金回贈自然凍過水，買家只能透過民事追討。但實情除了這些潛在影響，今次「朗譽」事件也因銀行為減低風險，而用「有殺錯、無放過」的手法來一刀切降低估價，直接影響到早一批入市無辜的準業主。按揭中介王美鳳表示，銀行基於風險管理而有如此舉動，尤其近期生意較暢旺，對選擇承造哪些物業的樓盤按揭生意也可更加揀擇。
我們《胡．說樓市》編輯部抽出了三個「朗譽」第一批入市買家的成交，並給予銀行估價，結果發現銀行都已經估價不足，開放式單位成交價461.29萬元，但銀行只估到…萬；一、兩房成交價分別為598.03萬元及823.11萬元，但現在分別只估到…萬及…萬元。意味建期上會買家實在有機會要捧差價上會。
| 戶型 | 開放式 | 1房 | 2房 |
| 單位 | 1座17樓B室 | 2座9樓D室 | 1座10樓G室 |
| 面積 | 261呎 | 312呎 | 466呎 |
| 成交價 | 461.29萬元 | 598.03萬元 | 823.11萬元 |
| 銀行估價 | 350萬元 | 450萬元 | 提供臨約才肯估價 |
5. 準買家應如何自保
無論能否做到按揭，買家都有責任要完成交易，但如果銀行基於風險而拒絕承按、或降低估值或按揭成數，惡果也是要由消費者來埋單。全面撤辣後，當大家認為樓市已走出谷底，要把難去貨的高價貨尾盤促銷，發展商推售手法也層出不窮，現在看成交銷售紀錄冊的成交金額亦已不能反映實況，對消費者來說是另類誤導，畢竟現行《一手條例》對相關方面並沒有任何規管。
發展商回應
如此銷售手法禍及未上會業主，發展商之一的保利置業有什麼想向這些業主交代呢? 我們有透過電郵向他們查詢，但在截稿前並未收到回覆。
消委會建議
消委會表示，十分關注我們報道提到的地產代理高回贈的銷售手法。雖然給予高佣金百分比對買家而言表面上似乎十分吸引，變相調低售價，但單位真實價位原本可能就是折扣後售價；這轉接的回贈安排明顯扭曲了市場訊息的透明度及準確性、和帶來誤解樓價高、按揭不足、回佣爭拗等等的後遺症。
消委會認為，設立樓盤成交紀錄冊的目的旨在提高市場資訊透明度之餘，亦讓公眾人士可以更了解香港的住宅物業市場狀況。成交紀錄冊中所刊載的資訊理應是確保樓宇的售價準確無誤，包括所有直接或間接的、折扣和回贈，讓準買家有清晰完整的物業成交資料以作參考。發展商及地產代理須切實執行有關指引的要求，有關當局亦應確保他們有切實執行，以保障準買家或買家的權益。
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