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在香港，買得起頂級豪宅的人非富則貴。位於大坑道135號、由中信泰富發展的「峻譽‧渣甸山」（JARDINI），鄰近「名門」、「虎豹別墅」及「大寶閣」，處於東半山豪宅的地段。這個樓盤全場最貴的單位造價接近一億元，而每個月的物業管理費更驚人地超過14,000元。對於普通買家而言，這絕對是令人大開眼界的數字。然而，高昂的身價背後，其交樓質素是否同樣達到頂尖水平？這是一般公眾與準業主最關心的核心問題。
從規劃上看，「峻譽．渣甸山」由兩座物業組成，僅提供114個單位，呈一字型向大坑道方向排開，私隱度極高。第一座清一色為四房大單位，一層僅設兩伙，實用面積介乎1,616至2,948平方呎；第二座則以兩房為主，分為大、細兩房設計，一層四至五伙，面積介乎434至731平方呎。
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【樓盤基本資料】峻譽‧渣甸山
| 項目 | 資料詳情 |
| 屋苑名稱 | 峻譽‧渣甸山 (JARDINI) |
| 地址 | 大坑道135號 |
| 發展商 | 中信泰富 |
| 總伙數 | 114伙 |
| 單位間隔及面積 | 1座 (4房): 1,616 – 2,948平方呎 2座 (2房): 434 – 731平方呎 |
【驗樓單位開箱】1座高層B室 豪宅內部開則與空間感解析
我們是次開箱的單位，為第一座高層B室，實用面積1,684平方呎。在目前已開售的單位中，B室最便宜的單位售價約7,860萬元，最貴則達9,900萬元，平均呎價介乎46,620至58,789元。這口價比起區內同類型豪宅「名門」、「上林」及「春暉8號」現時約26,000至28,000元的呎價，足足高出近八成至超過一倍。
【驗樓單位及資料】
| 項目 | 數據 |
| 驗樓單位 | 1座高層B室 |
| 實用面積 | 1,684平方呎 (露台64呎、平台16呎) |
| 成交價 | 9,900萬元 |
| 平均呎價 | $58,789 |
| 每月管理費 | 約$14,000 (平均每呎約 $8.95) |
空間開則與佈局
單位設有面積約50平方呎的私家電梯大堂，內設嵌入式鞋櫃。推開子母大門，玄關旁為客廁，隨後連接開放式廚房及獨立傳統廚房（梗廚），並設有洗衣房、工人房及工人廁。客飯廳空間感極為充裕，單是客廳闊度已達7.5米，面積逾300平方呎。配合大面積落地玻璃及弧形露台，可俯瞰整個渣甸山山景、香港大球場以及遠處的維港煙花景。
單位共有四間房間，其中三間由一條長達六米多的走廊連接。近廳的房間面積近90平方呎，並設有可通往洗手間的暗門，能靈活變為套房設計。主人套房寢區面積接近160平方呎，配備獨立衣帽間及雙洗手盆的主套廁。
【驗樓焦點一】大門及玻璃瑕疵：變形玻璃與防盜玻璃崩邊
驗樓師 Joe Sir 首先針對大門及全屋核心的玻璃幕牆進行檢查，發現了數處與身價不符的工藝缺陷：
- 子母大門高低不平：大門子母門出現輕微的高低不平，門框邊緣一邊窄一邊闊。這主要是鎖牌和鎖鉸在出廠或安裝調校時的偏差所致，雖然大門能順暢關上，但對視覺觀感有一定影響。
- 客房玻璃變形（哈哈鏡效應）：其中一間客房一塊接近兩米高的玻璃，懷疑因前期刮痕打磨過度，導致表面出現波浪狀的變形。Joe Sir 指出，高層住宅更換如此大體積的玻璃極為艱巨，通常需要使用吊臂車在馬路架設、過五關斬六將申請牌照才能進行。因此若變形不嚴重，建議業主考慮保留，以免越磨越差。
- 防盜玻璃崩邊：另一處防盜玻璃的上下邊緣均出現被打崩的痕跡。由於玻璃的弱點在於邊緣，崩邊會大幅增加玻璃日後因熱脹冷縮或震動而爆裂的風險，因此這塊玻璃必須要求發展商更換。
【驗樓焦點二】露台檢修限制與外牆 LED 燈帶積水隱憂
露台是欣賞景觀的核心地帶，但其設計亦帶來了日常維護的難題：
- 露台木地板難以自行拆卸：露台木地板鋪設緊密，僅去水位附近可輕易揭起，其餘部分全部以螺絲固定。業主平日無法自行拆卸檢查下方是否有積水或滋生蚊蟲。驗樓當日，工程人員需拆卸九顆螺絲才能挪開面板。Joe Sir 建議業主，日後若需清理，應聯絡管理處派技術人員協助。
- 外牆 LED 燈帶線槽去水問題：外牆燈帶的接駁口位於客廳極易看見的位置。若線槽的去水設計不佳，積水容易浸壞燈帶。雖然屬於低壓電且位於外牆，但作為高檔住宅，外觀細節同樣需要嚴格把關。
【驗樓焦點三】環境衞生隱憂：全屋驚現逾 30 隻螞蟻
對於一個每月收取14,000元管理費的超级豪宅而言，單位的清潔衞生狀況令人感到意外。 驗樓團隊在單位內（尤其是廚房、工人房及後樓梯附近）陸續發現了超過30隻螞蟻的蹤跡。Joe Sir 推測螞蟻是沿後樓梯透過大門底防塵條的空隙爬入室內。由於木地板的罅隙容易成為昆蟲繁殖的温床，Joe Sir 強烈建議業主必須要求管理處或發展商在交樓前進行徹底的滅蟲工作，並加強公共走廊及後樓梯的清潔。
另外，單位的地板上遺留了大量砌地板時用作記號的鉛筆跡未被擦走，油漆表面局部有起泡，外牆玻璃亦有膠漬及水漬，清潔度仍有改善空間。
【驗樓焦點四】走廊空間與浴室細節：雲石裂痕及限位器失靈
- 走廊較窄，搬運家具需小心：連接房間的走廊雖然設有採光極佳的玻璃幕牆，但寬度偏窄，兩名成年人並排而行需要側身避讓。Joe Sir 提醒業主，搬運家具轉彎時必須做好保護，切忌用普通膠紙或任由鐵製工具碰撞強化玻璃，否則極易撞碎玻璃。
- 浴室雲石天然裂痕與水尾泡沫：主套廁的雲石出現了一條裂痕。由於該處並非經常受力的位置，Joe Sir 建議可安排石材師傅進行無縫填補及色調調和，無須大費周章更換。此外，新收樓時水喉放水初期會出現白色泡沫（俗稱「水尾」），屬於洗水缸後的正常現象，建議持續放水約15分鐘，待水質變回清澈後再行使用。
- 窗戶限位器過直難關閉：為防止意外，窗戶設有限位器。但部分窗戶開得太盡時，限位器會因缺乏潤滑或角度太直而卡死，令窗戶難以關上。遇到此情況時，稍微搖晃窗戶改變角度即可順利合上。
【驗樓主要瑕疵及建議】
| 區域 | 瑕疵問題 | 驗樓師建議 / 影響 |
| 大門/木工 | 子母大門高低不平，門邊寬度不一 | 影響觀感，需重新調校鎖牌及鉸位 |
| 玻璃窗戶 | 客房玻璃變形（哈哈鏡）、防盜玻璃崩邊 | 變形玻璃建議保留；崩邊玻璃具爆裂風險，必須更換 |
| 露台外牆 | 露台木板難拆卸、外牆LED燈帶恐積水 | 業主不宜自行拆卸，需聯絡管理處；確保線槽去水順暢 |
| 清潔與蟲害 | 全屋驚現逾30隻螞蟻、地板遺留鉛筆跡 | 必須進行全屋徹底滅蟲；要求加強交樓清潔 |
| 浴室廚房 | 雲石出現裂痕、酒櫃傾斜、櫃門難開啟 | 雲石需局部修補及調色；酒櫃需重新調直 |
| 五金配件 | 窗戶限位器卡死，關窗困難 | 需要加潤滑油並注意關窗角度 |
【驗樓評分與結果】15項細項表現良好 最終獲得95分A級
雖然在清潔（螞蟻蟲害）及油漆局部工藝上被扣減了分數，但「峻譽．渣甸山」在結構、防水、石膏板等其餘多個驗樓細項中表現優秀。在總共15個驗樓細項中，單位最終獲得 95分，評級為 A級。
對比中信泰富於2020年交樓的馬鞍山「峻源」（當時取得92分），本次「峻譽．渣甸山」在施工質素上再高出三分，反映發展商的交樓工藝有穩步提升。
【發展商回應】中信泰富：執修工程已展開 露台去水設計充足
我們已將驗樓報告轉交發展商中信泰富，其具體回覆如下：
- 執修工程進度：發展商表示於6月30日已收到業主的執修通知書，相關的執修工程隨即展開，預計可於14個工作天內完成。
- 露台去水設計：露台外牆LED燈槽位置已預留足夠的缺口及去水孔；露台地面亦已做妥足夠的斜水及排水口，確保不會積水。
- 外牆玻璃清潔：針對業主對高層外牆玻璃難以清潔的顧慮，入伙初期的管理費中已包括相關的外牆玻璃清潔服務，後期安排則將視乎屋苑財政狀況由業委會/物管決定。現時屋苑平均管理費為每實用平方呎約 8.95 元。
【項目背景】前公務員宿舍地皮 每呎地價與發展商成本分析
大坑道135號「峻譽．渣甸山」的前身為高級公務員宿舍。中信泰富於2019年底的土地招標中，擊敗其餘24家財團，以32億元成功投得地皮，折合每平方呎樓面地價為24,836元。該地皮當年在政府恢復主動賣地後，創下了港島區接獲最多標書的地皮紀錄之一。
區內地段極具名人效應，例如鄰近的「名門」便吸引了騰訊創辦人馬化騰及歌手容祖兒等名人購入。發展商曾透露，「峻譽．渣甸山」的總投資額達50至60億元，折合每呎成本價約38,800至46,500元。項目自去年6月開售至今，累計售出約42伙，套現22.48億元，售出單位的平均成交呎價約為48,965元。從數據上看，發展商目前的定價策略，基本上是在成本線之上「低空飛過」。
【地皮背景與投資數據】
| 項目 | 數據詳情 |
| 地皮前身 | 高級公務員宿舍 |
| 中標日期及財團 | 2019年底 (中信泰富) |
| 地皮中標價 | 32 億元 |
| 每呎樓面地價 | $24,836 |
| 項目總投資額 | 50 – 60 億元 |
| 估算每呎成本價 | $38,800 – $46,500 |
| 已售單位平均呎價 | $48,965 |
撰文: 胡國威
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