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信和置業、招商局置地及市建局合作發展的「瑅海」（ONE MARINA），公布首張價單，涉及91伙，扣除最高15%折扣後，折實售價由598萬元起，平均呎價約18,569元。
「瑅海」的優勢是鄰近土瓜灣站，區內亦正進行大規模重建。不過，首批單位亦不能一概當作海景戶；加上預計關鍵日期為2028年9月30日，即供及360天付款買家，需要提早預備供樓開支。
更值得留意的是，庇利街／浙江街地皮已完成改劃，並批出發展合約。現時望到的開揚景觀，日後會否改變，直接影響買家應否支付景觀溢價。
《胡‧說樓市》整理價單、樓書及周邊規劃，拆解「瑅海」究竟應該點揀。
最後更新日期：2026年10月27日 價單、折扣、銷售安排及示範單位資料，以發展商最新公布為準。
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瑅海價單重點：首批91伙，最低598萬元
「瑅海」全盤共有451伙，首張價單推出91伙，佔全盤約兩成，涉及第1座及第2座，並非只推出其中一座。
| 項目 | 首張價單資料 |
|---|---|
| 價單日期 | 2026年10月27日 |
| 單位數目 | 91伙 |
| 第1座 | 62伙 |
| 第2座 | 29伙 |
| 實用面積 | 339至470平方呎 |
| 戶型 | 一房及兩房 |
| 最高折扣 | 15%，須符合相關優惠條件 |
| 最高折扣後售價 | 598萬至930.1萬元 |
| 折實呎價 | 約16,959至20,308元 |
| 逐伙折實呎價平均數 | 約18,569元 |
| 面積加權折實平均呎價 | 約18,588元 |
| 最低樓價單位 | 第1座9樓C2室，339平方呎 |
| 最低呎價單位 | 第2座6樓C2室，384平方呎 |
首批以B及C系列單位為主，未包括A系列單位。因此，今批平均呎價不能直接代表全盤海景戶或三房戶的定價。
598萬元入場的是339平方呎一房；最低呎價的384平方呎兩房，折實售價則為651.24萬元。
首批各戶型開價比較
以下按120天付款及符合全部相關優惠、合共最高15%折扣計算。
| 座數／室號 | 伙數 | 實用面積 | 最低折實售價 | 折實平均呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 第1座B1 | 11 | 458呎 | 852.88萬元 | 約19,400元 |
| 第1座B2 | 11 | 381呎 | 695萬元 | 約19,119元 |
| 第1座B3 | 11 | 381呎 | 691.5萬元 | 約19,022元 |
| 第1座B5 | 11 | 385呎 | 686萬元 | 約18,674元 |
| 第1座C1 | 11 | 468至470呎 | 837.2萬元 | 約18,482元 |
| 第1座C2 | 7 | 339呎 | 598萬元 | 約18,180元 |
| 第2座B5 | 9 | 385呎 | 686萬元 | 約18,476元 |
| 第2座C2 | 10 | 384呎 | 651.24萬元 | 約17,682元 |
| 第2座C3 | 10 | 384呎 | 654.6萬元 | 約17,774元 |
瑅海比同區二手貴幾多？
要衡量「瑅海」是否貼市，應參考附近半新盤的實際成交，而非業主叫價。
我們抽取2026年7月26日至10月26日期間，五個周邊屋苑共19宗可核對成交，以成交總額除以實用面積總和，計算各屋苑的成交平均呎價。
| 周邊半新盤 | 成交數目 | 平均呎價 |
|---|---|---|
| 喜築 | 3宗 | 約15,828元 |
| 環海‧東岸 | 9宗 | 約17,412元 |
| Downtown 38 | 2宗 | 約17,463元 |
| 瑧尚 | 2宗 | 約17,758元 |
| 啟岸 | 3宗 | 約18,299元 |
| 五盤合計 | 19宗 | 約17,225元 |
| 瑅海首張價單 | 91伙，最高折扣後 | 約18,588元 |
個別兩房，開價可以低於二手成交
例如「瑅海」第2座6樓C2室，實用面積384平方呎，最高折扣後售價651.24萬元，呎價約16,959元。
對照「瑧尚」2026年8月5日登記的11樓B1室成交，實用面積386平方呎，成交價700萬元，呎價約18,135元。「瑅海」上述單位的呎價，反而低約6.5%。
瑅海與首岸比較：首批均價接近
同區「首岸」第一期首批折實平均呎價約18,666元，與「瑅海」今次約18,569元的逐伙平均呎價相近。單看首批平均數，兩盤並沒有明顯價格鴻溝。
不過，兩盤首批單位組合不同，買家更應比較：
| 比較事項 | 應該看甚麼？ |
|---|---|
| 相近總價 | 同一預算，兩盤各可買到甚麼面積？ |
| 間隔 | 純兩房、兩房連儲物室，還是較大的家庭戶型？ |
| 景觀 | 樓景、內園、學校方向或向海？ |
| 周邊規劃 | 日後規劃會否改變視線？ |
| 付款 | 何時付清樓價？收樓前要承擔多少資金成本？ |
瑅海付款辦法：最高15%折扣如何計算？
首張價單提供120天、360天及建築期三類付款安排，各自再按單位面積是否超過400平方呎，細分付款進度。
最高15%折扣，由120天付款折扣4%，加上其他合共11%的優惠組成。
| 優惠項目 | 折扣 |
|---|---|
| 120天付款 | 4% |
| Sino Club會員 | 1% |
| 追蹤指定招商置地Instagram帳號 | 1% |
| 「置業有禮」 | 1% |
| 「首席維港臨海府邸」 | 2% |
| 「維港海濱社區生活」 | 2% |
| 「都會超級核心圈」 | 2% |
| 「東九黃金線」 | 2% |
| 最高合計 | 15% |
即供、360天及建期，實際相差多少？
| 付款辦法 | 付款折扣 | 連同其他優惠的最高總折扣 | 首批折實加權平均呎價 |
|---|---|---|---|
| 120天付款 | 4% | 15% | 約18,588元 |
| 360天付款 | 2.5% | 13.5% | 約18,916元 |
| 建築期付款 | 0% | 11% | 約19,463元 |
以最低樓價的第1座9樓C2室為例：
| 付款辦法 | 最高優惠後售價 | 較120天付款多付 |
|---|---|---|
| 120天付款 | 598萬元 | — |
| 360天付款 | 608.56萬元 | 10.56萬元 |
| 建築期付款 | 626.15萬元 | 28.15萬元 |
雖然即供與建期的價單折扣相差4個百分點，但以實際折實樓價比較，建期售價較即供高約4.7%。
瑅海付款要點（一）：細單位首期比例較高
400呎以下與以上，付款進度有分別
| 付款辦法 | 400呎或以下 | 超過400呎 |
|---|---|---|
| 120天 | 簽約5%；60天再付5%；120天付90% | 簽約5%；60天再付2.5%；120天付92.5% |
| 360天 | 簽約5%；120天再付5%；180天再付5%；360天付85% | 簽約5%；120天再付2.5%；180天再付2.5%；360天付90% |
| 建築期 | 簽約5%；120天再付5%；180天再付5%；餘款85%按通知繳付 | 簽約5%；120天再付2.5%；180天再付2.5%；210天再付2.5%；餘款87.5%按通知繳付 |
瑅海付款伏位（二）：建期細單位，半年內要付15%
不少買家對建期付款的印象，是先付一成，尾數等收樓前才處理。但「瑅海」400平方呎或以下的單位，簽約後180天內已須累計支付15%。
以建期售價626.15萬元的一房入場單位計，半年內要支付的樓款約為93.92萬元，尚未計印花稅及其他開支。
首批91伙中，有69伙屬400平方呎或以下。換言之，這項安排涉及首批大部分單位。超過400平方呎的建期單位，則在210天內累計支付12.5%。
瑅海基本資料：兩座451伙，近九成為兩房
| 項目 | 資料 |
|---|---|
| 中文名稱 | 瑅海 |
| 英文名稱 | ONE MARINA |
| 地址 | 榮光街88號，屬臨時門牌，待落成確認 |
| 發展商 | 信和置業、招商局置地及市建局 |
| 住宅座數 | 2座 |
| 單位總數 | 451伙 |
| 實用面積 | 339至1,147平方呎 |
| 戶型 | 一房至四房 |
| 住宅樓層 | 5樓至29樓 |
| 預計關鍵日期 | 2028年9月30日 |
| 管理公司 | 信和物業管理有限公司 |
| 住宅私家車位 | 不設 |
| 示範單位地址 | 奧運站奧海城一期1樓101號鋪 |
| 官方網站 | https://www.onemarina.hk/ |
全盤戶型分布如下：
| 戶型 | 伙數 | 實用面積 | 佔全盤比例 |
|---|---|---|---|
| 一房 | 14伙 | 339呎 | 約3.1% |
| 兩房 | 393伙 | 343至510呎 | 約87.1% |
| 三房 | 41伙 | 668至690呎 | 約9.1% |
| 四房 | 3伙 | 1,111至1,147呎 | 約0.7% |
瑅海平面圖分析：一房、細兩房及較大兩房點揀？
一房：339呎，總價較低，但不是全盤C2都屬一房
全盤14伙一房，分布於第1座9至12樓及15至17樓的C2、C3室。首張價單只包括其中7伙C2室。
單位採開放式廚房，適合一至兩人居住。但買家應實際檢查，放入梳化、餐枱、雪櫃及衣櫃後，剩餘的活動空間是否足夠。
另外，同一個室號到了較高樓層，面積及間隔可以改變。例如第1座18樓起的C2室已屬380平方呎單位，不能拿低層339平方呎一房的平面圖直接套用。
細兩房：381至385呎，飛機則節省走廊，但要量度睡房
首批第1座B2、B3、B5室，以及第2座B5、C2、C3室，主要屬約380平方呎的細兩房。
部分採用俗稱「飛機則」的布局，兩間睡房分布於客飯廳兩端，減少走廊佔用的空間。這類間隔的好處，是有限面積內仍可提供兩間獨立睡房；代價則是房門較貼近客飯廳，睡房私隱度及隔音感受需要留意。
平面圖中，部分睡房其中一邊的結構尺寸約為兩米。買家若希望同時擺放雙人床及大衣櫃，便要仔細量度，而不是見到「兩房」就假設足夠一家三口長住。
看示範單位時，尤其應留意床架、餐枱及梳化的實際尺寸，並對照無改動示範單位及樓書。
第1座B1：458呎兩房，梗廚是主要分別
第1座B1室實用面積458平方呎，設獨立廚房。
對經常煮食、希望隔絕油煙的家庭，梗廚有實際用途。不過，首批B1室的折實加權平均呎價約19,400元，亦高於多款細兩房，最低總價達852.88萬元。
買家需要衡量，額外面積及廚房配置，是否值得增加逾百萬元預算。
第1座C1：468至470呎，適合需要儲物空間的家庭
第1座C1室面積比B1略大，設儲物空間，首批最低折實售價837.2萬元，加權平均呎價約18,482元。
單看面積及呎價，C1值得與B1一併比較。不過，兩者廚房配置、窗戶方向及景觀不同，不能單憑「面積較大、呎價較低」，就認定C1一定較抵。
三房：主要看第1座A1及A3，與首批價單分開評估
第1座A1、A3提供三房家庭戶型。發展商早前開放的三房示範單位，以第1座18樓A3室為藍本，實用面積668平方呎，設主人套房及工作間連廁。
即使部分樓層可享海景，也應按實際視線、未來遮擋及獨立成交作比較。
瑅海景觀分析：先分清楚向街、內園及向海
根據樓書布局圖，第1座及第2座之間設有會所、泳池及園景空間。不同室號的主要外望方向，可先作以下分類：
| 單位組別 | 按布局圖可辨認的主要外望方向 | 揀樓時應留意 |
|---|---|---|
| 第1座A系列 | 崇安街方向 | 外圍建築、學校及向海 |
| 第1座B2、B3、B5 | 兩座之間的內園方向 | 對座視線、泳池及會所活動 |
| 第1座C2、C3 | 鴻福街方向 | 對面樓宇及周邊重建 |
| 第2座B2、B3、B5 | 兩座之間的內園方向 | 與第1座的對望及私隱 |
| 第2座C2、C3 | 地盤東北側行人通道方向 | 鄰近樓宇、外圍工程及採光 |
瑅海揀樓注意事項（一）：浙江街地皮已批出，海景不能只看今日
庇利街／浙江街地皮，是評估「瑅海」景觀時，最不能忽略的變數。
政府於2025年以象徵式地價批出土地予市建局，作為支援市區更新的土地資源。其後相關用地改劃為「住宅（甲類）9」，法定規劃程序已完成。
至2026年7月31日，中國海外旗下公司以69.02億元投得發展合約。這幅地已經進入合作發展階段，不能再當作只有構想、未必落實的規劃。
市建局早前公布的方案涉及兩幢住宅大樓、逾1,200個私人住宅單位，住宅大樓高度為主水平基準以上110米。按地皮與「瑅海」的相對位置推斷，部分向海視線可能受到日後發展影響。
瑅海揀樓注意事項（二）：內園低層，要留意泳池燈光及會所機組
樓書列明，室外泳池會設泛光燈，基座外牆亦會裝置LED燈，可能影響部分單位的景觀及光線環境。
另外，會所室外冷氣機設於5樓公用平台，運作時可能產生聲響、熱力及振動。
因此，揀選內園或低層單位時，不應只問「望唔望到海」，亦要核對：
- 露台及睡房窗戶是否貼近會所冷氣機位置；
- 泳池晚間燈光是否朝向單位；
- 對座客廳及睡房的視線；
- 自己單位的冷氣機平台，會否影響露台使用。
這些條件往往比示範單位的裝修，更直接影響日常居住感受。
瑅海揀樓注意事項（三）：5樓C1設減音措施，特色戶要獨立看
樓書的噪音緩解措施表，特別列出第2座5樓C1室：
| 位置 | 噪音緩解措施 |
|---|---|
| 主人睡房 | 減音窗 |
| 睡房1 | 減音窗 |
| 客飯廳 | 減音門 |
瑅海揀樓注意事項（四）：沒有住宅車位，附近道路亦會重整
樓書列出的停車位，主要供貨車上落貨及垃圾收集車使用，並非住戶私家車位。
有車家庭需要把區外租車位的費用、步行距離及供應穩定性，一併納入考慮。附近有停車場，不等於日後一定能租到合適車位。
另一方面，樓書亦交代區內公共道路將作重整，包括部分啟明街及鴻福街行車道改作行人專用街道或行人路，以及新增道路連接。
瑅海揀樓注意事項（五）：重建帶來配套，也帶來新盤競爭
土瓜灣屬於市建局的重點重建區域，亦是未來供應重鎮，「瑅海」亦有其舊區優勢，例如民生配套、重建願景等，離土瓜灣站亦只有約5分鐘步距，但同樣面對供應競爭，區內未來將有多個項目排隊發售，包括旁邊提供約665伙的嘉里鴻福街項目、提供約1,000伙的長實啟明街項目等。
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部
本文內容只供樓盤資料及揀樓分析用途，不構成任何買賣、投資、按揭或法律建議。物業面積、景觀、間隔、設施、落成日期及銷售安排，均以發展商最新公布、售樓說明書及正式合約文件為準。
