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早前因為火警，在預計關鍵前十日通知買家要延期交樓，這個位於大角咀單幢樓「Larchwood」今日終於收樓，發展商是近年專攻納米樓的宏安地產，在前年開售，當時樓市尚未確認見頂，不單止納米戶型無被市場淘汰，就連開售呎價竟然一路向上，橫跨至轉角市後也沒有回落，今日售價反而比起開售之初高出30%。
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為何超高溢價納米樓仍能去貨?
2022年9月首輪開售銷情膠著
共提供187個單位、位於洋松街的「Larchwood」在前年九月推售，當時樓盤首輪共售出35個單位，若以成交合約計算，平均呎價21,602元，套現2.24億元，其後樓盤銷情便處於膠著狀態，但這個局面去到2022年12月卻迎來一大突破。
2022年12月尾重推迎來突破
單計2022年12月及2023年1月，已淪為大貨尾的「Larchwood」在短短兩個月間，竟然售出38個單位，銷情不僅跑贏首推之時，平均呎價更突破26,600元大關，其後幾個月，呎價繼續上試27,000元水平，一直維持至2024年更高見28,180元，較開售初期高出起碼30%。
傳以枱底回佣模式賣樓
僅僅一個市區工廠區的樓盤，呎價竟能超越黃竹坑站上蓋「Blue Coast」、九龍何文田豪宅地段「朗賢峰」，跟樓市見頂回落的走勢背道而馳，但其實背後是跟「Larchwood」用了「枱底回佣」方式賣樓有關。據市場消息透露，當時發展商向代理提供高達15-20%佣金，再讓代理向買家回贈，以達至保面價、實劈價的效果。我們曾向宏安地產查詢，發展商於截稿前尚未回覆。
Larchwood資料
| 地址 | 大角咀洋松街62號 |
| 單位數目 | 187個 |
| 面積 | 181-413呎 |
| 校網 | 32區校網 |
| 發展商 | 宏安地產 |
單位背景
除了一些風險因素之外，其實這也側面反映售樓困局，否則根本無必要用如此方式賣樓。只不過如此做法，也影響到上會買家按揭，因為銀行內部知道有回佣，都會作估值扣減，加劇樓花物業估值大跌的風險。就像我們抽中開箱的單位，是一個位於低層C室，實用只有203呎的單位，業主當日以540萬元買入，呎價26,600多元，他說做按揭時的估值也被減，最終要捧數十萬元差價上會。
驗樓單位資料
| 屋苑 | Larchwood |
| 面積 | 203呎 |
| 單位 | 低層C室 |
| 樓價 | 541.2萬元 |
| 呎價 | 26,660元 |
| 得分 | 88分 |
驗樓特色
玄關設有儲物櫃
上次去參觀宏安青衣「薈藍」碰巧也是200多呎大，今次都一樣，所以203呎單位，可以想像到內裡空間有幾狹小。門後方就個深250毫米的凹位，所以都盡利用它來增加儲物量，由頂至底設置了儲物櫃，放置了路由器，中空位置放置鎖匙、飾物及义電話，下方則做了鞋櫃。現場貼了很多黃紙，但多數為有隙及花痕，但全屬可處理的問題。
洗手間玻璃趟門鬆動
行前一點洗手間，因為空間太過狹細的關係，洗手間僅22呎，比我們參觀一些新盤的工人房要細。我記得上次驗薈藍時，洗手間門就向外推，會阻擋客飯廳的空間，不知是否汲取了經驗，今次改用趟門，但就有些地方要留意。雖然趟門設有門柄，但用了上方作開關，很容易夾手，使用上要小心一點。中間位置有一點隙會透光，也會望到一點洗手間內情況，會有一點不安。還有趟門裝工一般，可以搖動，還有趟門設計，跟實心牆有一點不同，如廁的聲音會聽得到，只有自己一人使用固然沒問題，但如果多幾個朋友到訪，如廁時則會有點尷尬。
洗手間儲物櫃使用上有侷限
入洗手間望一望，洗手間內櫳不算很大，但設施大致齊備。洗手盆下方有儲物櫃，可放置洗手間清潔用品。上方位置以為是鏡櫃，實情只是一塊鏡加兩條燈條，擺放物品只能用座廁毗鄰旁邊的鏡櫃，以及下方儲物櫃。但使用上卻有侷限。驗樓師鍾智剛表示，座廁旁抽屜內藏廁紙架，要換廁紙便要拉開抽屜，原應設有有限制開啟的角度，但現在卻會撞到水箱。下方櫃開關不順，而且只能開到很小的空間，並不能擺放太多物品。另外在淋浴間牆身有補口，鍾SIR估計應曾出現空鼓而做打針，用來解決空鼓的方法，但針孔太過明顯，應該要稍作修飾。
焗爐會撞向伸縮枱面
由洗手間行出來，廚房放在客飯廳的一邊，長約1.8米，但卻預留一點位置放置嵌入式裝置，頂部為儲物櫃，但開關上並不是彈出來一種，要用力才可拉出來，但櫃內頗深，可以擺放不少物品；下方放置高不夠一米的迷你雪櫃，不能放很多食材，頂盡能放幾罐汽水、啤酒，由於廚房的工作枱面不充足，所以在這裡要加裝一張伸縮枱面，還有筷子抽屜，使用上也要小心一點。因為伸縮枱面看似不太穩陣，不能放太重的物品，而且上方有蒸焗爐，會阻擋伸縮枱面，使用上要留意。
廚房櫃門會有碰撞
再過來就是備餐區，現在放置了煮食爐及鋅盆後也沒有備餐區可言，所以背牆上兩個電掣，原預留放電飯煲、擺熱水壺，似乎也沒有充足的空間。至於工作枱面下方放置洗衣及乾衣機，鋅盆櫃底內設垃圾筒，變相也少了儲物空間。上方設玻璃櫃門，一邊可儲物、一邊卻未必可以。對於廚房，驗樓師評價認為廚房裝置齊備，但在裝工及細節上卻可做得更好，特別是廚櫃完全打開時會撞向窗框、或其他裝置，建議貼防撞膠粒，否則使用上不小時會容易撞爛。另外單位家電有被撞凹的痕跡，如全新焗爐全撞崩、抽油煙機的隔網也撞凹，可能工作人員工作時不小心撞到。
整個電掣未安裝好
撇除洗手間及開放式廚房，由門口的牆身一延伸至露台末端，這裡長4.745米，但因為要遷就洗手間及廚房擺位，所以全個客飯廳只有一幅較平直牆身，以及這裡有薄牆身，入門口有三組電掣，業主當日一收樓時打開門開電掣，單是這個位置已令他留下壞印象，因為個電掣冚沒有裝好，就算驗樓師即場協助解決，也建議要求發展商再檢查一下。
冷氣置廚房頂部
客飯廳主體面積沒有擺放傢俬，看似正常，但如果最終選擇不向高空發展，就要在這個放置放餐枱、梳化、電視、電視櫃、睡床、衣櫃、梳妝枱。傢俬可怎擺放? 先確定電視掣位置，在洗手間與開廚牆身附近，對面放置梳化後，未扣除梳化厚度，觀賞距離只有2.2米，所以受制於牆身所限，未能購買大電視。還有個地方想大家留意一下，就是其冷氣機，置於廚房上方位置。我記得之前睇薈藍時驗樓時也講過。為何要放在廚房上方，煮食時油煙會否積聚冷氣機，都有可能令冷氣機容易報銷? 煮食油煙又會否隨風飄至全屋? 為何不能擺放在其他位置呢? 細心想想，某程度要遷就單位向高空發展有關。
設計預留作高空發展
單位客飯廳設有兩個電掣位，是預留業主作高空發展之用。上方劃為寢區，下方為客飯廳，這裡可以放衣櫃。衣櫃內有衣櫃燈，用來預留日後安裝衣櫃燈之用。其實也理解，因為單位在轉角市前高溢價買入，樓價540多萬元買一個200多呎的單位，若不是向高空發展，實在很難攤簿樓價，因為單位位景觀也未能回本。過來望望便知道，外望三合一工作平台及露台，以樓景為主也有點壓迫，樓下不少車行、五金舖之類，早上不少貨色經過，走出露台都感受到噪音。
露台玻璃圍欄旁沒唧膠
走出來露台為三合一露台，感覺迫狹，欄底冚也頗闊。露台玻璃有一點花痕，但驗樓師卻不太建議更換，因為更換工程大，要拆除欄底冚、扶手等，且不太礙眼，可以考慮不執修。但由於玻璃是很多污漬，自己較難清潔，建議交由發展商去處理。另外現場看見玻璃圍欄上下有唧膠但左右兩邊卻沒有，雖然安裝穩固，但驗樓師卻不建議保留凹坑，因為有雨水到的地方，可能會藏污漬，而這些凹坑不能透過業主自行清理。
胡．說評析
1. 驗樓得分: 88分
至於驗樓結果，家電一項捧蛋，其餘浴室櫃及整潔都被扣分，連同其他比較濕瑣的問題，單位最終取得88分，評級為B。過去專起納米樓的宏安地產，我們《胡．說樓市》都驗過不少其出品，直迫馬鞍山「薈朗」及大圍「薈蕎」95分及90分的水平，比起油塘「曦臺」72分及馬鞍山「薈晴」81分更是大躍進。我們有把驗樓結果轉交發展商，但截稿前尚未得到回覆。
2. 前往港鐵站半天吊
交樓要落足心機，畢竟扣除三個取消交易的個案，「Larchwood」累計售出112個單位，還有75個單位待售，而樓盤環境及配套亦沒有太大優勢，因為就算說是市區樓，實情前往鐵路站都是半天吊。前往最近的奧運站步距起碼要八分鐘，若前往太子站亦要相同時間。日常生活配套則可倚賴「大同新邨」附近的街坊民生舖，所以一定要從內部提升才能吸引到準買家注意。
3. 區內未來供應
區內未來都有一些新供應，最近就應該數到建灝地產在「橡樹街」的市建局重建項目，共提供120個單位，再遠一點就數到恒基在利奧坊的餘下期數，包括「大角嘴173-199號」連同「萬安街16-30號」重建樓面27萬呎的項目。
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