【調查報道】踢爆睿峰$30,000/呎假象! 樓價40%回佣造就水份成交! (附影片)

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樓市向下調整,長沙灣區二手樓「大四喜」包括「喜盈」、「喜韻」、「喜薈」、「喜韻」,現時平均呎價介乎15,000-17,000多元呎,但區內貨尾盤「睿峰」一手呎價卻高見30,000元呎。樓市氣氛薄弱,但這個貨尾盤卻逆市中保住幾前年溢價,而且還去到貨,聽落百思不得其解。經過我們《胡.說樓市》團隊明查暗訪,發現實況並非如此,純粹透過銷售方式把售價舞高弄低,形成保面價、實質劈價40-50%的效果,但在目前《一手住宅物業銷售條例》下卻沒有任何規管,讓業界能遊走於《條例》的灰色地帶。

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事件經過

逆市累售130伙

開售至今一直飽受醜聞困擾的「睿峰」,原本由內房恒大發展,樓花推售期間銷情未如理想,曾推出「包按」承諾提供免壓試高成數呼吸plan,怎料恒大財困,項目易手至合夥股東「鼎珮」,呼吸plan便走數,導致一批買家上會困難。2023年2月,「睿峰」開始重推,淡市下不單保持平均呎價27,000元呎,還在重推起累計售出130伙,套現15.6億元,成為逆市奇葩。

平均呎價超過九龍站豪宅

「睿峰」重推的樓價,不單高於同區二手價一倍以上,其平均呎價更由重推之初大約23000多元呎、按月以1,000元呎的幅度上升,一直去到2023年9月突破30,000元呎大關,揮低九龍站「凱旋門」、「君臨天下」等豪宅盤。

表: 睿推重推後銷情(截至2023年12月)

重推累售130伙
套現15.6億元
平均呎價27,000元

表: 睿峰呎價走勢(2023年)

2月23,085元
3月23,337元
4月24,638元
5月26,155元
6月26,783元
7月27,724元
8月28,472元
9月30,322元
10月31,723元
11月32,546元
12月33,020元
睿峰呎價走勢(2023年)

特色單位成交價貴過西半山

最誇張,「睿峰」一宗連平台單位,成交呎價差不多劍指40,000元,很多中半山、西半山豪宅也望塵莫及,跟每況愈下的二手市場更形成強烈對比。是樓盤質素奇高、抑或事有蹊蹺?

表: 睿峰售價新高

單位東翼5樓A室
面積602呎(連平台: 375呎)
成交價2,397.4萬元
平均呎價39,824元

保面價、實劈價的銷售手法

我們《胡.說樓市》從一名發展商、多個地產代理、及幾名準買家三個獨立途徑,取得相同消息,得知「睿峰」之所以賣出高價,只是透過「枱底回佣」方式來保面價,實情大劈價40-50%出貨。

保面價、實劈價的銷售手法

觀眾1 : 被游說以900萬元買樓,實價500-600萬元

由去年九月起,我們收到第一位觀眾報料,聲稱被代理游說以500、600萬買「睿峰」一房,但去到現場才知道叫價970萬元,細問之下,原來代理會透過不同方式回贈。我手上這張紙,就是當時代理向買家演繹回贈模式,包括代繳印花稅,首期回贈。在成交後,會再分三年回贈過百萬元等,總之七除八扣,連同收租所得、及把回贈金額存放在按揭存款掛鈎戶口,真的500、600萬元買到一房戶。

回贈模式文件1及2

觀眾2: 代理可把樓價40%的佣金回給買家

其後,我們陸續再收到準買家報料,表示有代理把物業及售價分布圖透過whatspp給他,表示樓盤可回佣40%,但回佣40%所指是什麼?  是代理收取佣金後,把當中40%回給買家,抑或是發展商回佣高達樓價40%,全數轉交買家。當他嘗試打電話追問時,代理便沒再回答他,而且還把該「回佣40%」的字句刪走。這名準買家同時向另一位代理查詢,代理亦傳了類近攻略圖,並表示不同單位的回贈可高達40%。

代理可把樓價40%的佣金回給買家

匿名代理: 「保面價、實劈價」銷售模式被稱為「回力鏢」

一名不願出鏡的地產代理跟我們《胡.說樓市》道出整個遊戲玩法。這個被業界形容為「回力鏢」的買賣方式,先由發展商為買家代繳3.75%印花稅、及5%現金回贈,而睿峰」的「光豬價」大約27,595-33,906元呎;個別連平台單位則最高去到47,640元。但完成交易後,發展商會向代理發放基本佣金4.5%,以及高達樓價33%回贈。而這樓價33%的回贈,實情要求代理回贈給買家,變相劈價賣樓。若把相關事後回贈計算在內,分層實呎則大約18,489-22,717元。

匿名代理: 「保面價、實劈價」銷售模式被稱為「回力鏢」

發展商給代理基本佣金4.5%,如果有訴求,可以給多一點佣金,多出來的佣金,就是回贈給買家,平時我們買一手樓有2.5-5%,視乎不同樓盤情況,這個樓盤是多一點。基本上,代理可會再向發展商要求33%,連同基本佣金就等於37.5%,R33 (編輯註: 回贈樓價33%)該條數,發展商原意都是想給買家,只是經過一個途徑給買家而已。如此就是津貼買家買樓,變相買家都有錢袋。如果買家知情,我們並不介意回一點給買家,但假設買家不知佣金如此,只要求10%或20%,則多出來的部份就由代理賺取。

匿名代理: 代理向買家贈佣金,在簽約時經由律師樓對數

換言之,代理收到樓價33%回贈作佣金,但當中有幾多會轉交買家? 全數?  一半?  四分一或三分一?  如買家根本不知道此回贈、或不懂得開口索取佣金回贈,豈不是全數佣金會落入地產代理口袋?  不過,有另一名代理跟我們《胡.說樓市》指出,相關佣金非由代理行直接轉帳買家,而是經由律師樓直接對數,所以事後回贈佣金給買家的模式早有定案,代理只是發揮「攝一攝腳」的角色。

匿名代理: 代理向買家贈佣金,在簽約時經由律師樓對數

發展商: 有否參與其中,截稿前無回覆

賣樓給予回贈本是平常事,但「睿峰」要做到如此迂迴,是因為根據《一手住宅物業銷售條例》,若發展商有提供折扣、贈品,或任何財務優惠,則必須在價單列出。翻查「睿峰」的價單,卻沒發現該發展商有在價單中列明如此回贈,所以相關回贈並不是由發展商主理,而是由第三方負責,問題是發展商是否真的沒有角色? 他們有沒有明示、或暗示要代理把收到的佣金回贈買家?  如有,又有沒有指定用什麼方式、以及什麼時間回贈買家?  我們《胡.說樓市》曾致電向發展商鼎珮董事總經理陳玉成查詢,表示買賣為私事,不便透露合約,表示沒有回應,便掛斷我們電話。其後,我們再發信至「鼎珮」公司進一步查詢,究竟他們有沒有明示、或暗示要代理把收到的佣金回贈買家?  如有,又有沒有指定用什麼方式、以及什麼時間回贈買家?  但截稿前並未收到發展商回覆。

觀眾3: 代理指佣金回贈幾多要跟發展商商討

從第三名報料的谷友資料反映,代理向他聲稱「2房樓價50%起」(編輯註: 回佣50%),著他考慮下,但之後又跟他說「要同發展商老細再傾」。這點也反映整個佣金回贈的計劃,代理角色也處於被動,發展商或有份參與其中。

觀眾3: 代理指佣金回贈幾多要跟發展商商討

胡.說剖析

除了「睿峰」以外,市面還有其他小型貨尾盤也仿效。據了解,啟德貨尾「尚.珒溋」特色單位,如果代理按照意向價入標,可獲最高樓價40%作佣金;但若以意向價90%入標,則可獲樓價20-30%作佣金,也是透過回佣形式作減價。以至蚊型盤土瓜灣「明雋」、大角咀「Larchwood」也提供高達20%-25的佣金回贈。這類保面價、實劈價的個案,顯然並不是單一事件。淡市時,發展商往往經常採用高佣金促銷,只不過今次著卻以不同名目把回贈發放出來。

表: 佣金回贈比例較高樓盤

樓盤*佣金回贈*
睿峰樓價40%-50%
尚.珒溋樓價20-40%
Larchwood樓價25%
明雋樓價20%
*市場消息

問題1: 發展商可避過枱底回贈的責任?

直接減價影響觀感及未來融資

除可避免產生新盤愈劈愈有的觀感外,還可以讓發展商交出對辦的成績表。如果貨尾太多,項目劈價幅度太大,可能會影響基金或發展商的財務表現,未來再融資條款會更辛辣;透過回贈佣金間接減價,則只反映於營運或推廣開支上,損害較輕。對於業務較廣、財務較穩健的大型發展商而言,使用這種「枱底回贈」的誘因較低,但對於業務範圍較窄、資產負債率較高的中小型發展商而言,誘因就較高。

責任全由地產代理承擔

更重要一點,透過回贈佣金間接減價的模式,一旦發生任何事端,發展商大條道理聲稱全不知情,並跟「枱底回贈」一事劃清界線,全部責任都由代理承擔。只是代理推銷單位賺取佣金,為何要為發展商銷售手法埋單?   中原地產創辦人施永青表示,自己對「睿峰」如此超高佣金並不知情,但表示一般新盤銷售過程中,發展商會跟代理簽署委託書,但佣金安排則從來沒有白紙黑字說清楚,代理也處於下把位,要賺取佣金也要「食得鹹魚抵得渴」。

代理與發展商的處境,內地叫發展商為甲方、代理為乙方,甲方就惡很多,他們委託代理,要代理接受他們的條件,最多一手買賣要委託代理做廣告,簽一封信做廣告的信件,但支付佣金時間、何時支付佣金、有否額外獎金等,全部都是口講無憑。現在這個世界就是「食得鹹魚抵得渴」,如果我做,我就未必會食這塊鹹魚,至於營業部的同事,我一直已跟他們說有權選擇不接受,但他們為了食鹹魚就要如此做。但如果給我處理,我則不會如此處理。我會犧牲某些生意機會去維持應有的尊嚴。

中原地產創辦人施永青

問題2: 買家承造按揭風險?

買家隱瞞回贈屬虛假聲明

如此操作模式,風險還會轉嫁準買家。首先,佣金回贈頓成買家與代理之間協議, 雙方有沒有白紙黑字寫清楚作實?  相關「枱底回贈」執行是否貫徹始終? 這些都是準買家所未能預視。第二,申請按揭時,銀行都要求買家就其回贈金額作聲明,銀行批出貸款額時,也會先扣減相關回贈而審批貸款額度。若準買家刻意隱瞞了「枱底回贈」之事,也等於銀行批出了較原預期較高的貸款額,等於作出虛假聲明。

買家隱瞞回贈屬虛假聲明

二手呎價僅15,000元

當一手貨尾高見30,000元呎,「睿峰」卻出現了一宗二手轉讓個案,一名在三年前以900多萬元買入「睿峰」的業主,近期離奇地以600多萬元,相當於蝕讓300萬元離場,平均呎價15,000多元,跟一手現貨價有高達一倍差距。當相關成交紀錄在註冊處上反映後,銀行會否視為個別事件?  若銀行真的不認為是個別事件,又會否調整估價,或質疑近期高價成交有造市成份,而把已批出的按揭貸款個案重新審視? 

表: 睿峰二手成交

單位東翼高層F室
面積408呎
買入價931.1萬元 (2020年)
賣出價628萬元(2023年)
平均呎價15,392元

問題3: 稅務局會否調查避稅?

觸發稅局調查稅項?

這裡還引伸稅項問題。一直以30,000多元促成交易的「睿峰」,稅務局按此價值收足十足稅款,但突然殺出一宗15,000元低價二手成交,總有一方是可疑的。稅局可能反倒過來質疑二手低價成交有造市成份,買賣雙方藉協定較低價成交,來避過較高稅階印花稅,可能觸發稅局追稅。但如果這名二手買家能證明15,000元為「真實市價」時,這又是否間接證明30,000元的一手成交並不尋常。我們《胡.說樓市》也曾就曾此事向稅務局查詢,截稿時局方並沒有回覆。

一手佣金投訴有增無減

截至2023年首11個月,消委會共收到32宗一手樓佣金投訴,佔整體一手樓住宅投訴數字23%,較2019年至2022年佔比單位數,顯然類近問題愈趨嚴重。雖然佣金爭議投訴形式林林種種,我們探討的議題只是其中之一。但為何現行規管一手樓的《一手住宅物業銷售條例》未能堵塞問題?

表: 消委會統計佣金投訴(一手樓)

年份宗數(宗)佔整體一手住宅投訴(%)
2023年(首11個月)3223
2022年52.6
2021年10.9 0.
2020年32.7
2019年46.25

問題4:  為何一手住宅物業銷售監管局不執法?

一手樓佣金屬商業安排非《條例》規管

一手住宅物業銷售監管局指,《條例》就銷售一手住宅事宜訂立了詳細規定,禁止作失實陳述和傳布虛假或具誤導性資料。但局方同時指出,賣方與地產代理就一手住宅物業佣金安排屬商業安排,任何地產代理自願向其客戶提供優惠,兩者均非《條例》規管範圍。當年有份參與起草《一手條例》的潘永祥指出,雖然現行《條例》不能直接規範回佣問題,但今次「睿峰」情況誇張,做法不理想,銷監管不是沒法可執。

前督導委員會委員認為局方可介入

前一手住宅物業銷售督導委員會潘永祥表示,《一手條例》中第61條有寫明成交紀錄冊的目的,不單止把售價紀錄、以及成交狀況,其目的是要讓公眾了解物業成交狀況,從而了解香港物業市場的狀況。如果發展商有把當中10-30%作回佣之用,此成交價已認同脫離了法例的目的。他認為,如果違反行為及目的,銷監局是可以介入及執法的,其形式包括勸勉、教育或法庭裁決。

前一手住宅物業銷售督導委員會潘永祥

結語

樓市寒冬下,發展商去貨扭盡六壬,畢竟現在一手供應超過十萬、批出預售而待售單位也有15,000多個。只是當大部份發展商也明刀明槍,按合法合規方式來減價,部份卻大玩《條例》灰色地帶。而且明明佣金就是代理的收入來源,卻被發展商舞高弄低作銷售籌碼,同時把準買家處於資訊極不對等地位,目前政策沒有任何方式去保障升斗市民,這情況是否真的大家樂見?

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