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許多開發商在售樓時往往「賺頭蝕尾」，但今天我在「筲箕灣」開箱的單位卻例外。這個單位是整個屋苑最後的兩個貨尾之一，售價高達1,900萬元，並創下屋苑售價新高，呎價達到全盤最高的33,270元。因為它是一個頂層連天台的特色單位，由恒基地產發展的「The Holborn」。該項目於去年二月開始入伙，除了關注收樓質素之外，我對單位的獨特設計也十分期待。
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項目背景
「The Holborn」共提供420個單位，其主要特色在於主打小型單位。標準樓層每層設有17伙，面積由200至452呎不等。該項目在2021年9月以即供平均呎價28,880元推售，較當時大型屋苑如「嘉亨灣」及「逸濤灣」的造價高出約10%以上。儘管當時疫情仍在高峰期，但樓價並未見頂回落。此次項目在首日共開售128伙，最終售出約一半。
| THE HOLBORN | 資料 |
|---|---|
| 地址 | 筲箕灣道1號 |
| 單位數目 | 420個單位 |
| 面積 | 200-574呎 |
| 校網 | 14區校網 |
| 發展商 | 恒基 |
| The Holborn驗樓單位 | 資料 |
|---|---|
| 面積 | 571呎 |
| 單位 | 頂層連天台單位 |
| 樓價 | 1,900萬元 |
| 呎價 | 33,270元 |
| 得分 | 60分 |
相較於其他大型開發商，恒基的售樓策略不傾向於一次性散貨。據聞，若賣得太快，管理層會擔心定錯價格。這兩個頂層連天台的特色戶是發展商留待現樓時以招標形式推售，包括這次開箱的單位，面積為571呎，並擁有一個平台及天台。發展商在今年四月推出該單位，業主以1,900萬元投標成功，呎價高達33,270元，這使得它成為身價最高的特色戶，那麼質素究竟如何呢？
驗樓特色
橫向式客飯廳空間不足
入屋後並無玄關，首先映入眼簾的是橫向式客飯廳。站在這個位置透過平台可以望到遠山景，然而稍感不夠的則是客飯廳的廣度僅有2.6米。需要通過擺放傢俱來劃分出客廳及飯廳的空間，但因這裡同時為廚房位置，扣除廚房厚度後，飯廳的可用寬度更僅剩約兩米，若擺放餐桌則會影響通道出入，因此需稍微移出一點，這間接削弱了客廳的功能。雖然橫向式的客飯廳可以欣賞到較為開闊的景觀，但是擺放傢俱上卻需要多加考慮。
儲物室改作工人房 空間難以充分利用
客飯廳兩旁分別為廚房及睡眠區，以及儲物室。我們先來看看儲物室。抬頭望去，裡面有冷氣機以及一個洗手間。雖然樓書標示為儲物室，但估計這裡應作工人房之用。在這個長2.45米、寬1.1米的主體面積，內部空間實在有限。儲物室內的推拉門會占用部分寬度，並且末端有玻璃門通往平台，若傢俱擺放過於靠近，則會阻礙玻璃門的開合，因此雖然此空間達到29呎之大，但實際可用的空間則更小。
開放式廚房的設計
從儲物室走到廚房。明明是特色單位，面積也有571呎三房，但卻偏偏是開放式廚房。木紋飾面廚櫃設計旨在收納不同裝置，從上而下收納了儲物櫃，下方則有雙門雪櫃。而在門後的位置則有兩組櫃子，下方配備了嵌入式蒸爐及酒櫃，還附設洗衣及乾衣機。與分層單位相比，特色單位的裝置成本相對較高，雖然這裡使用了Miele品牌，但與分層單位相同的是，檯面非常淺窄，幾乎沒有備餐區。擺放了水槽及前後的煤氣爐後，餘下的備餐區域實在有限。櫃旁設有黃色的電掣，但此處卻沒有預留位置放置家電，額外在廚櫃外擺放家電則會影響洗衣機使用，最有可能是擺放水槽前方的檯面，但需特別留意這裡的明火爐頭煮食時，要小心繞過電線以免引起火災，使用過程中需特別謹慎。
儲物空間的使用困難
驗樓師詹濟南表示，即使廚房具備一些儲物空間，但雪櫃旁的位置卻不能擺放物品，工作檯下方可利用作儲物，但上方的儲物櫃收納空間有限，再頂端的櫃子甚至難以取出物品。此外，櫃門與煙霧灑水器的距離過近，需要處理後才可正常使用，否則一旦碰撞，便可能引發災難。
洗手間的裝修品質問題
從開放式廚房進入的洗手間及睡眠區，這裡有三間睡房及洗手間。我們先來看看洗手間。設計上以純白色搭配香檳金，線條簡潔，但裝工上卻顯得有些馬虎。例如，毛巾掛鈎鬆脫，水龍頭也鬆動並出現漏水問題，儘管問題不嚴重，卻足以影響來去水的評級。坐廁的水掣顏色褪色，淋浴間旁的掛鈎也裝得不規整。洗手間設有企缸，預留了架子放置清潔用品，同時還有隱藏式晾衣架設計，但洗手間屬於黑廁設計，一定需要開浴室寶來抽乾衣物，並且必須在洗澡前收好衣物，生活習慣亦需改變。值得注意的是，這個裝置的高度若對於較矮的人來說，使用上會稍微不便，可能必須使用梯子才能解決問題。
睡眠區的門顏色問題
來到睡眠區，這裡有兩間面積較小的客房，每間約47呎，雖然空間不大，但使用了玻璃幕牆設計，加上樓底高，故具有空間感。然而在陽光照耀下，門的顏色變得一撻撻？洗手間門也是相同問題。詹Sir估計，木材本身具吸水性，可能因為清潔毛巾過濕，導致水滲入門，造成顏色變化。即使弄濕也應馬上用乾布抹乾。由於承建商已經倒閉，因此處理瑕疵將會較慢；而且在購買貨尾時，物料已搬走，更換材料的時間會有所延遲。
主人套房的地磚問題
主人套房內，經過一個套廁，裝潢與客廁差不多，同樣屬於黑廁，只是不久前換上浴缸，客廁則為企缸，內裡問題與客廁相似，亦有漏水現象及掣面開關不暢的現象，這些問題應不難處理。房間內設有嵌入式衣櫃，衣櫃分為上下兩截，使用時必須搭梯取出物品。下方設有踢櫃，能收納梯子方便爬上去，便於放置冬天衣物或轉季衣物，下方可存放經常穿著的衣物，容量頗大。撇除入門口的玄關及入牆的大衣櫃，主睡房的主體面積僅約60呎，並連接一個22呎的露台。驗樓師在敲地磚時發現其中一半存在空鼓現象，而且空鼓範圍較大，若在上方放置重物將可能使地磚裂開，因此建議整個地磚更換。
平台的玻璃問題
142呎的平台雖然被稱為「平台」，不計入實用面積，但其樓價卻反映了一切。在未踏出平台前，幾塊玻璃卻已出現問題，驗樓師表示需更換，因為未能通過ASTM標準，經檢查發現花痕範圍超標，因此建議更換。不過，最大問題是如何運送新玻璃來安裝，因為玻璃體積龐大，電梯根本無法容納，可能需要尋找其他方法運送。詹Sir表示，ASTM標準不容許打磨玻璃，但在此情況下，打磨可能是較為折衷的做法。望向平台，外望的景觀更為開闊，雖然樓下是車來車往的筲箕灣道，但感覺到的車聲並不明顯，主要是享受到開闊的山景。
平台的甩漏
平台外窗的鋁冚唧膠已鬆脫，可能會導致水流入鋁冚，因此建議發展商可再次進行補膠以增強穩固性。此外，外面的渠口若有垃圾堵塞，也需定期清理，以免渠道堵塞時造成雨水浸入平台，造成更大麻煩。至於天台的磁磚，則需確定是否存在空心及留白現象，並要求發展商進行維修。天台牆身轉角位如有留白，則代表水流假滲入磚背，並溢出一些白色液體，建議立即進行處理。來到天台，洗手盆鬆動，需加固及補膠；最讓人擔心的是有可能影響水管導致漏水的情況。
電梯抵達天台層
天台面積469呎，相當於整個單位實用面積總和的82%，也反映了其賣點及高價的原因。除了可以觀賞到山景外，還可眺望維港和海景。此外，我們需通過內置樓梯升上天台，對於一些行動不便的人來說，攀爬樓梯或許會造成困難，因此設計了後門以方便使用電梯，樓下設有三部電梯可以上到住宅樓層，但若要上到這一層僅有三號升降機可以使用，外面便連接公共地方，如會所等設施，因此有其他住戶會來到這個位置。
驗樓總結: 恒基稱執修進度不受影響
驗樓讓我見識到恒基在這次項目上的一些質量問題。在此項目清盤的情況下，「The Holborn」的質量不如想像中理想，雖然樓價及呎價較高，但驗樓得分卻僅有60分，剛好達到D級別的標準，低於「One Innovale」的紀錄，僅較2017年時驗收的馬頭角「迎豐」的57分稍高，成為恒基系內的第二低得分。我們已將驗樓結果交給發展商恒基地產，THE HOLBORN的維修工作將由集團建築部跟進，並不會影響修繕進度。維修項目已隨即安排，其中大部分預計於8月初完成，會通知業主到場檢驗。此外，由於特色單位的樓底高，交樓時已附送摺梯供業主使用，而單位的電力安裝亦均符合機電工程署的安全規格。
收租回報有保證
雖然承建商清盤，卻無阻「The Holborn」的銷情。在全面撤辣前，該樓盤累計售出250個單位，並在撤辣後再次熱賣，再售出近170個單位，接近清倉。畢竟「The Holborn」 位於太古城一期洞庭閣附近，雖然距離港鐵太古及筲箕灣站頗遠，但仍在港島東區，因此在收租方面相對有保證。目前屋苑內這些小單位的開放式租金也需14,000元入場，平均呎租約67元，配套設施則可依賴筲箕灣附近的舊店及大型購物中心「太古城中心」。
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