立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
今日我來到大角咀利奧坊，因為第四期「利奧坊．壹隅」也正式交樓。項目在2022年五一黃金周開售，好像我們抽中開箱的單位，業主為首批買家，當最在售樓處選用建築期付款，以折算667.2萬元購入了一個200多呎的單位，折算平均呎價25,272元。拿著相同資金，今天跨區去何文田站上蓋也有選擇，高追既成定局，如今只寄望有合理的收樓質素。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2024】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2024】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
項目背景
共由兩座組成、合共提供614個單位的「利奧坊．壹隅」，為「利奧坊」系列第四期，位置上最貼近深旺道，望向「君匯港」方向。發展商在2022年4月開售，當時首批推出123個單位，即供平均呎價23,928元，因為較第三期「曦岸」稍便宜一些，且全數1,000萬元以下能90%按揭，故首日售出了51個單位，其後逐步加推，迄今已累售548個單位，套現36.3億元。
表: 利奧坊．壹隅資料表
| 地址 | 大角咀深旺道5號 |
| 單位數目 | 614個 |
| 面積 | 180-800呎 |
| 校網 | 32區校網 |
| 發展商 | 恒基地產 |
過去驗收「利奧坊」經驗，質素算波動，一期「利奧坊．曉岸」僅得74分，但三期「利奧坊．曦岸」卻高見94分，今次第四期「利奧坊．壹隅」的情況如何? 開箱單位於一座低層F室，實用面積264呎的一房單位，馬上入屋看看。
驗樓單位資料
| 屋苑 | 利奧坊．壹隅 |
| 面積 | 264呎 |
| 單位 | 1座中層F室 |
| 樓價 | 667.2萬元 |
| 呎價 | 25,272元 |
| 得分 | 83分 |
驗樓特色
單位不設鞋櫃
推開大門有個少少的玄關，偷了原本為開放式廚房旁邊的防火間隔，加添了裝置，例如上方位置有一些磁頭掛鈎，可以放置飾物或者掛衫，還有一塊鏡，可以方便外出時整理一下儀容，還下方附設一張摺疊椅子，可以回家或外出時坐下來換鞋。當然可能你會問鞋子脫掉後放在哪? 全屋也沒有鞋櫃，戶外要想想把鞋放在哪裡好，這是其中缺點之一。
大門有很多花痕
驗樓師陳智康在大門位置見到很多花痕，認為始終大門在搬運裝修過程會容易撞崩及花，建議在其他單位執修完成後，才要求發展商執修，因為執修後仍有工人出入，可能會弄花大門。另外地下門壆有一個針孔，估計應該內裡有空鼓而作填補。其實門壆空鼓是可接受，但發展商則有作處理，但處理後卻沒有把針孔處理。一般採用唧膠固定已可以，但現在用灌漿形式固定，只是針孔未處理好，需要扣分。
廚房背牆掛鈎近明火區
行過來就是開放式廚房，基本上也有點迫狹，工作枱面上放置了鋅盆及電磁爐頭，餘下就沒有備餐區可言。背牆有掛鈎及抹手紙位置，因太近明火區，盡量不要把掛鈎移過來這邊，使用上要特別小心。背牆上方設有兩個電掣位，但因為沒有充足備餐區，所以也不要預可以放置電飯煲或電熱水壺。工作枱面下方設有洗衣及乾衣機，洗手盆下方設有抽屜。
廚房櫃門易沾手紋
雪櫃在大門後方的位置，因為這裡有個約800毫米深的位置，可放置1.2米高的單門雪櫃，上方放置嵌入式微波焗爐、再上方就設有儲物櫃，旁邊也有一些位置設置了調味料架及儲物櫃，增加廚房收納量。要把廚房空間一分為二，因為廚房空間真的狹窄。但發展商也盡量利用餘下位置加添一些儲物空間，但當然高空位置的儲物櫃可以怎樣應用，就要自己想辦法，要自行預備梯子。但反而想看看這個櫃身，其採用的飾面跟上方木紋飾面不同，下方用了黑灰飾面，但這種物料是很容易沾了手印，日後清潔有點麻煩，要用碧麗珠才能清潔，否則指紋長期附在櫃門會影響美觀。
客飯廳電視掣沒考慮景觀因素
由廚房行過去露台約有3.7米，但因為對面是洗手間及睡房，所以只能透過由廚房延伸過來的牆身擺放傢俬，先擺放一張餐枱，然後前一點的位置則為客廳區域。要留意一點，電視天線掣位就設於平直牆身，故只能把電視安放在此牆身，對面擺放梳化，但實情設計沒有考慮用家感受，梳化擺於房間外牆身就不能望到海景，反觀對面倒轉的話，則可望昂船洲海景觀賞電視，感覺會舒適一些。而且若利用房間外牆身放梳化，只能擺放一張很細的梳化，因為這裡有200毫米深的窗台要售予小業主外，還設有減音門，會阻礙牆身運用。所以可以想像到，要扣除此位置才屬於梳化的長度。
一屋四塊玻璃崩花
除了減音門阻礙空間，單位減音板有凹陷需要執修，減音門及玻璃窗也發現不少問題，也是扣分扣得最多的地方。陳智康表示，全屋有四塊玻璃崩得明顯，建議更換會較穩妥，最擔心打風時會爆破，但更換玻璃幕牆要特別留意，因為更換時未必可以入電梯，故更換上特別麻煩，而且更換後要檢查外邊唧膠，否則水流會漏入室內。另外隔音門板欠了五至六粒螺絲，建議必須要執修固定。由於這兩部份都是窗的部份，崩玻璃以及欠螺絲都跌入窗的一部份，所以都要扣分。
外牆玻璃不清潔
走出露台望望，要做噪音緩解措施也有原因，推開露台門，下方見深旺道，前一點已經是連翔道、以及西九龍公高速公路，車來車往有噪音問題，之後才望到昂船洲，所以也要做噪音緩解措施，但露台位也細心的，例如在圍欄前方加裝冚位可以擺放飲品，以及下方預留電掣位可以方便充電玩電話，以及一邊欣賞海景，還預留位置放置盆裁。但露台也有些問題，外牆玻璃也有點不清潔。現在才剛入伙已經如此，日後會變成怎樣?
露台地板支柱欠封蓋、欄杆欠唧膠
驗樓師在露台檢查時，也發現露台近去水位的地板支柱沒有封蓋，內裡已積水，有機會滋生蚊蟲。欄杆唧膠也離隙，還有磁磚也有點不清潔，而且掃口也未處理。房間大幅玻璃幕牆，剛剛派了吊船清潔，但只清潔了少部份，樓上樓下的玻璃也有很多水氣，業主不能清潔，必須由發展商處理，如此大面積的玻璃，業主很難清潔，多數由發展商處理才可以。
房間欠擺放傢俬牆身
264呎單位只有一間房，就在客飯廳的旁邊，我們可以入內看看。睡房空間長2.16米、闊2.085米，主體面積約有48呎大，如果方方正正擺傢俬也不俗，大致等於平時參觀新盤的客房面積，但此房間有什麼問題? 就是用得較多趟門。例如睡房門採用了趟門設計，另一邊設減音窗，洗手間也用了趟門設計，唯一只有對面牆身可以放置睡床。但如果睡床打直放，這裡設有電視天線掣位，現在趟門打開的幅度已佔據了一定牆身，減音窗又阻礙一定位置，只能夠位放微型電視，所以此設計沒有考慮用家的靈活度。以至洗手間門亦如是，此門置於外面，而非裡面。如果把門藏於內裡，可令房間有幅較大的牆身放衣櫃，但因門放在外面，衣櫃只能縮細一半，令業主選用傢俬的靈活大減。
房間牆身呈大細邊
陳智康發現房間門後位置有兩截色，估計工人批灰後忘卻補油，有可能因為趟門阻擋，令工人看不清而忘卻補油。來到地下位置，也貼了很多黃紙，因為有很多污漬及鏽點，發展商需要去清理，因為單位有比較多類近問題，而單位牆邊有一條老鼠尾，牆身有彎曲情況，要處理比較麻煩，可能要把個別幾塊磚重造，否則業主需要忍手此位置。
洗手間坐廁沖手掣有污漬
洗手間屬於客套兩用設計，客廳有門可以走入來，主人房也有門可走入去。但如果招呼朋友時就要關上趟門，否則會影響主人房的私穩度。使用上也要留意。始終空間較狹窄，必須把洗手間門開盡，打開洗手盆下方的櫃門才不會碰撞，使用上要留意。鏡鑎內有層板，可擺放洗手間用品，下方都預留風筒電線經過，但就沒有預留擺放風筒的地方。坐廁後方設有玻璃鏡櫃，內櫳很深，儲物量充足。坐廁則採用了隱藏式坐廁，也預留生口位方便維修，但不可接受就是其沖手掣，新入伙未用已經很多污漬，以一個新單位來說，此位置不可接受。淋浴間不會太迫狹，全個洗手間屬於黑廁設計，不利通風。
胡．說評析
1. 單位得分83分
因為一屋四件崩玻璃窗，令窗環失分較嚴重，只有40分，整潔一環也不理想，連同其他石材及門等被扣分，單位總得分83分，評級有B。低過三期、高過一期，表現中規中矩。我們把驗樓結果轉交發展商恒基地產，回覆指，報告提及的執修項目，已隨即安排執修，除了玻璃訂購需時，其餘項目均已完成執修，稍後將通知業主到場檢驗，又表示單位内的廚房背牆掛鈎爲活動式，配合住戶個人使用需要。
2. 一層29伙高密度設計
雖然「利奧坊．壹隅」分兩座，但實情只透過防煙門分隔，根本就是一層29伙高密度的設計，其實有點像迷宮，全層共用一個垃圾收集室，比較挨近電梯位位置，看來都需要勤力一點清理垃圾才可以。但在配套上，「利奧坊．壹隅」有個地方一定要望望，就是會所，所以趁驗樓後，我都走去行一轉。項目會所連同園林設施共23,000呎，直上大堂設有一個video wall，走一些比較Trendy路線，同一層設有宴會廳，還有戶外BBQ區，至於頂層則設有會所，室內設有閱讀室外，戶外就有一些social step，以及了室外無邊際泳池、健身室等。
3. 生活配套依賴大同新村
至於生活配套，因「利奧坊」所在的位置都是舊區老化的大角咀，雖然生活配套可依賴舊區店舖，當然區內地貌地隨重建而慢慢改劃。就好像在「利奧坊．壹隅」旁邊，夾在「滙豐中心」旁會有一幅已平整的地盤。原本是由中信泰富持有的舊式工廈「嘉運大廈」，發展商前年以2.82億元完成補地價落成重建，並獲批建一幢27層高的商廈，涉及總樓面約34.5萬方呎，長遠或現時「1座A室及M-R室」單位有一些影響。
胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，將可額外獲得兩次QC服務連報告，而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可按以下連結:
