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赤柱豪宅ONE STANLEY一幢成交價逾億元的洋房，近日捲入樓宇結構爭議。
《胡‧說樓市》跟進事件超過半年。涉事業主在購入洋房後進行裝修，期間發現部分樓板表層混凝土異常，其後先後委託不同工程顧問、化驗所及註冊結構工程師檢測。事件其後更引起屋宇署介入，分別進行現場掃描，以及俗稱「開皮」的拆除檢測。
其中，業主第三次委聘的註冊結構工程師根據屋宇署現場量度數據作出分析，指出二樓書房部分位置的主鋼筋數量，按其計算較批准圖則少約41%至75%；一樓睡房天花部分位置則少約42%至57.9%。
不過，有關數字屬業主委聘工程師對檢測數據的分析，並非屋宇署公布的最終調查結論。發展商一方早前亦一直質疑部分雷達檢測方法及結果的可靠性。
究竟一幢已取得入伙紙的過億豪宅，為何會出現今次爭議？
One Stanley是甚麼樓盤？
ONE STANLEY位於赤柱黃麻角道128號，由建灝地產發展，屬港島南低密度豪宅項目。
項目由11座低密度分層住宅及32幢洋房組成，合共提供82伙；屋宇署資料顯示，黃麻角道128號項目於2023年7月13日獲發佔用許可證。
今次涉及爭議的是其中一幢面積逾3,000平方呎的洋房，設有四房四套、閱讀室、私人花園、升降機及天台。
業主陳先生（化名）於2024年4月以逾億元購入單位，同年8月完成交易。
裝修期間發現樓板異常
事件源於2025年8月。
業主準備為單位進行裝修，工人在二樓拆除主人房木地板及升降機口雲石期間，發現地台以下部分批盪表層出現剝離。
當工人進一步處理相關位置時，部分表面混凝土亦出現鬆散情況，因此停止施工並通知管理處及發展商。
業主其後在2025年9月至10月委託結構工程顧問檢查。
第一輪測試分別使用「回彈鎚」及鑽取混凝土芯樣進行抗壓測試。
其中二樓書房的回彈鎚讀數只有24MPa，低於圖則所要求的45MPa；但其後抽取的混凝土芯樣，抗壓測試結果達60至70MPa以上。
換言之，第一份報告並非認為整幅樓板混凝土強度不足，而是指出部分表面存在「尚未移除的脆弱混凝土」，內部混凝土抗壓強度則符合要求。
鑿開後鋼筋排列惹起另一疑問
真正令事件進一步升級的，是樓板表面打開後所見的鋼筋排列。
《胡‧說樓市》曾邀請註冊專業工程師孟家榮到場視察。按其現場所見，部分鋼筋間距不一、排列不規則，亦有部分位置的搭接及綁紮情況引起疑問。
孟家榮指出，一般鋼筋應按批准圖則及指定間距排列；單憑目測並不足以確定整體結構是否安全，但現場所見部分排列情況並不尋常，有需要進一步以圖則及實際量度作比較。
第二輪GPR雷達：逾70%掃描位置被指與圖則有差異
2025年底至2026年初，業主再委託專業化驗所利用透地雷達（GPR）掃描樓板。
據了解，全屋進行111個雷達掃描位置，當中超過70%的位置錄得的鋼筋最大間距，被指超出批准圖則所示間距。
相關分析更推算，部分樓層的主鋼筋數量可能較圖則為少。
不過，這份GPR報告亦成為雙方爭議的核心。
發展商反駁：雷達訊號可能受裝修及物料干擾
發展商一方否認相關指控，並質疑雷達檢測的可靠性。
發展商委託的第三方工程顧問提出多項技術質疑，包括洋房內的大理石、地暖及草皮可能干擾電磁波訊號；在天花位置倒轉使用雷達亦可能增加操作誤差；此外，以局部鋼筋間距推算整體鋼筋數量減少，亦可能涉及計算上的問題。
該技術意見認為，GPR數據不能單獨作為確定鋼筋數量的證據，如要確認實際情況，應透過實體鑿開檢查。
發展商一方同時指出，部分檢測是在業主開始裝修及打鑿樓板之後才進行，認為裝修工程亦可能影響現場狀況。
屋宇署正式介入調查
事件其後由私人爭議進一步演變成政府部門調查。
2026年6月29日及30日，屋宇署人員進入涉事洋房，以Cover Meter（鋼筋探測儀）及GPR雷達等儀器進行現場量度。
業主同時再委託第三名獨立註冊結構工程師跟進，並將署方現場量度所得的數據，跟之前的專業檢測結果作交叉比較。
該名工程師在2026年7月23日簽發的初步報告指出，兩組數據相當接近。
其中：
| 檢測位置 | 業主第三方工程師按屋宇署數據分析 |
|---|---|
| 二樓書房 | 部分位置主鋼筋較圖則少約41%至75%，最大間距約57.5厘米 |
| 一樓睡房天花 | 部分位置主鋼筋較圖則少約42%至57.9%，最大間距約49.1厘米 |
| LG層柱及樑 | 部分位置被分析為較圖則少約35%至50% |
需要強調的是，上述百分比來自業主委聘的註冊結構工程師按屋宇署現場數據作出的分析，並非屋宇署自行公布「鋼筋短少75%」的官方結論。
報告另外指部分位置錄得混凝土保護層不足甚至接近零的情況，工程師認為有可能影響樓板的耐火及耐久表現。
屋宇署再「開皮」：實際鋼筋間距與雷達結果接近
事件另一個關鍵轉折，是屋宇署其後決定進一步進行實體拆除檢測。
2026年9月17日起，署方在涉事洋房多個位置進行「Open-up Inspection」，即拆開部分混凝土，直接查看及量度內部鋼筋。
《胡‧說樓市》在工程完成後再次到場觀察。
其中二樓書房一個位置，批准圖則所示鋼筋間距約為11厘米；署方較早前雷達量度的最大間距約為57.5厘米。
拆開混凝土後，《胡‧說樓市》在現場量度所見的最大間距，約為55厘米。
一樓睡房天花另一位置，雷達檢測所得最大間距約49.1厘米，開皮後實際所見亦約49厘米。
至於LG層部分位置，亦出現類似情況。
換言之，至少就上述被拆開的位置而言，實體所見的鋼筋間距與較早前雷達檢測結果相當接近。
但這仍不等同屋宇署已對整幢洋房、整個屋苑，以至相關人士是否違反《建築物條例》作出最終裁定。
屋宇署早前回覆《胡‧說樓市》表示，如經調查發現有人違反《建築物條例》規定，署方會對有關人士採取適當行動，包括提出檢控及／或展開紀律處分程序。
截至本文刊出，事件的最終官方調查結果仍有待當局公布。
發展商一方多次要求暫緩或停止報道
事件另一焦點，是雙方在調查期間的法律攻防。
業主要求撤銷交易及退回樓價，但發展商一方拒絕，指出買賣合約列明物業以「現狀」（as-is basis）出售，而且交易早已完成，相關修補缺陷期限亦已過去。
發展商一方亦認為，若部分問題由業主其後的裝修、打鑿或改動造成，賣方不應承擔相關責任。
在《胡‧說樓市》介入調查後，我們亦先後收到代表賣方／發展商一方的律師來函，要求暫緩甚至停止發布相關報道，並表示若未經證實的指控影響項目銷售，將保留追究法律責任的權利。
《胡‧說樓市》其後曾邀請發展商管理層，以及其委託作技術評審的工程師接受訪問，希望雙方能公開解釋各自掌握的技術資料；發展商書面婉拒訪問，表示相關立場已在律師信中交代。
報道刊出前，發展商最新回應：五大問題逐一回覆
在本報道刊出前，《胡‧說樓市》再一次就事件向發展商建灝地產查詢，今次由代表賣方的律師樓作出書面回覆。
我們主要就屋宇署最新拆除檢測、其他洋房檢測結果、資料披露、早前和解建議，以及涉事洋房的後續處理五方面提出問題。
1. 如何回應「開皮」後部分量度結果與雷達數據接近？
我們首先向發展商指出，屋宇署在2026年9月於涉事洋房進行實體拆除檢測後，部分被打開位置實際量度所得的鋼筋間距，與較早前雷達檢測所得數據相當接近。
我們因此詢問，發展商如何看待早前其委託工程顧問對GPR雷達可靠性的質疑，以及會否公開由謝偉強先生撰寫的完整技術評審報告，讓不同專業意見能作進一步比對。
發展商一方回覆表示，賣方早於2026年6月3日已向屋宇署提交相關詳細資料，目前屋宇署的調查仍然進行中，賣方尚未收到署方的正式調查結果。
回覆又稱，現階段並沒有任何由屋宇署正式公布的資料，證明有關物業存在不符合法規的情況。由於《胡‧說樓市》所引用的部分資料並非由屋宇署正式發布，因此賣方表示無法確認有關資料是否正確，亦不宜在署方尚未作出正式報告及結論前作進一步評論。
發展商一方同時重申，若有關報道最終被證實包含失實內容，並因此令賣方蒙受損失，賣方保留循法律途徑追究的權利。
2. 其他同類洋房的檢測結果如何？
第二個問題，是其他同類洋房的情況。
發展商在2026年6月初曾向《胡‧說樓市》表示，已委聘獨立第三方顧問，計劃在其他洋房、包括同類型洋房進行混凝土強度及鋼筋檢測，當時預計約三星期完成。
在今次最新回覆中，發展商表示，因應個別買家提出的關注，賣方已委聘獨立第三方註冊結構工程師，以及具相關HOKLAS認證的檢測機構，對其他獨立屋進行檢測。
發展商稱，根據賣方目前取得的專業意見及檢測結果，有關物業的混凝土強度及鋼筋排列均符合相關核准結構圖則及適用標準要求，而現階段所得資料亦未顯示相關物業存在不符合經批核結構圖則或法定標準的情況。
3. 有否向其後的準買家披露相關調查？
第三個問題涉及項目在調查期間繼續銷售。
《胡‧說樓市》自2026年5月正式向發展商查詢涉事洋房的結構爭議後，項目期間仍繼續錄得成交。
因此，我們向發展商查詢，在得悉涉事洋房正涉及結構問題的檢測及爭議，並已安排其他洋房接受檢測的情況下，賣方有否主動向其後的準買家披露相關資訊。
發展商今次的書面回覆並沒有直接說明曾否向個別準買家披露上述事件，而是表示，賣方現階段不擬向公眾披露有關檢測報告。
發展商解釋，有關報告涉及專業技術分析及繁複數據，如果脫離完整背景及相關專業意見，單獨引用或解讀報告的局部內容，有可能造成誤解，亦不利於客觀處理個別買家的事項。
4. 如何解釋2025年提出的和解建議？
第四，我們再次向發展商查詢2025年11月11日曾向業主提出的和解方案。
根據業主律師信反映，發展商曾提出相關方案，包括涉及對樓板問題成因、維修方式、現場監督、保密安排，以及業主日後追討權利等條件。
《胡‧說樓市》因此向發展商查詢，有關方案是否曾包括要求業主接受裝修工程導致樓板問題的說法、接受指定維修方案、限制業主一方現場監察工程、簽署保密協議，以及對日後追討權利作出限制。
發展商回覆確認，有關內容屬賣方曾提出的「無損權益」（without prejudice）提議，是買賣雙方之間的溝通內容。
發展商強調，有關提議是在不承認任何責任的基礎上，以無損權益方式提出。
賣方表示，一般而言，有關提議是本著善意，旨在以務實方式處理雙方事項，並不代表賣方承認物業存在任何結構問題或承認任何法律責任。
5. 會否重新考慮業主要求撤銷交易的訴求？
第五個問題，是涉事洋房最終如何處理。
業主代表律師早於2026年3月正式致函賣方，要求撤銷買賣合約及全額退回樓價。
隨着屋宇署其後介入，並在2026年9月進行實體拆除檢測，而部分被打開位置的實際鋼筋間距與較早前雷達量度數據相當接近，我們再向發展商查詢，會否重新考慮業主提出的訴求，並就涉事洋房提出具體解決方案。
我們亦詢問，若日後調查確認問題與原有建造工程有關，賣方會否向項目承建商或相關結構專業人士追究責任。
發展商回覆表示，一直以審慎及負責任的態度處理有關事項。
不過，在目前未有更多經核實資料可供賣方進一步回應的情況下，現階段沒有其他補充。
發展商稱，如日後收到相關政府部門或專業人士提供的進一步資料，會按照適用程序及專業意見審慎跟進。
發展商：屋宇署正式公布結果前 促傳媒避免不實或誹謗性陳述
在回覆最後，發展商表示尊重新聞自由及《胡‧說樓市》的專業操守，但強調屋宇署就事件的調查尚未有正式結果。
賣方促請本台在署方公布正式調查結果前，避免作出任何不實指控、失實報道或誹謗性陳述，並重申保留循法律途徑追討因此而蒙受一切損失的權利。
《胡‧說樓市》因此在本報道中，分別交代業主、不同專業人士、發展商以及政府部門目前所掌握及提出的資料；其中涉及工程分析的百分比及技術結論，均清楚註明其資料來源。
屋宇署回覆指，現正就測試及檢驗所得的數據進行分析。由於調查工作仍在進行中，署方現階段不宜透露詳情。若調查後發現有人違反《建築物條例》的規定，屋宇署將會嚴肅跟進，並對有關人士採取適當行動，包括提出檢控及／或展開紀律處分行動。
五個問題仍有待釐清
經過超過一年爭議，以及屋宇署先後進行儀器掃描及實體拆除檢測後，事件仍有多個關鍵問題有待官方調查結果進一步釐清：
- 涉事樓板的實際鋼筋排列及間距為何與批准圖則出現差異？
- 相關情況究竟是在原有建造過程形成，還是其後裝修工程所造成？
- 發展商一方早前質疑GPR雷達數據可能受環境及操作因素影響，但為何部分開皮位置實際量度所得的鋼筋間距，會與較早前雷達結果相當接近？
- 發展商稱其他接受檢測的獨立屋符合核准圖則及相關標準，但完整報告未有公開，相關檢測範圍、方法及數據究竟如何？
- 涉事洋房最終需要採取甚麼修復或跟進措施，以及相關責任應由哪一方承擔？
ONE STANLEY目前仍屬正在出售的現樓項目。
因此，事件最終調查結果除了涉及業主與賣方之間的民事爭議，亦涉及現有及潛在買家對樓宇質素、結構安全以及相關資料披露的關注。
《胡‧說樓市》會繼續向屋宇署、發展商及相關專業人士查詢，並在當局公布進一步調查結果後作出跟進。
註：本文所述不同工程數據及技術意見，分別來自業主委聘的工程顧問、註冊結構工程師、發展商一方提供的技術意見，以及屋宇署現場檢測資料。事件仍在調查及爭議階段，文中引用任何一方的說法，均不代表《胡‧說樓市》對相關法律責任或最終技術結論作出裁定。
撰文: 胡國威 資料最後更新日期: 2026年10月2日
