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近期，中原集團創辦人施永青的一番言論引起市場廣泛討論。他指出，本港住宅市道已經確認見底回升，一旦樓市復甦，升勢將持續三至五年。他更估計今次樓市有望在三年內升穿上次高位；若升浪持續，甚至可長達六年，累計升幅達 85%。這番預測極具震撼力，但投資者與準買家應如何解讀？當中的可信度又有幾高？
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施永青樓市預測：三年追回跌幅 六年再創新高
在今次樓市轉角期，樓價在三年時間內累積跌幅達 30%。施永青分析指，相較於 1,997 年金融風暴後的跌幅，今次調整幅度較少、時間亦較短。正因跌幅不算特別劇烈，他預期反彈的勢頭也會相對溫和。
回顧歷史，上次樓價自 2,003 年沙士時期升至 2,021 年高位時，升幅達五倍。施永青相信今次升勢雖然較溫和，但最起碼能升越上次高位。若以中原城市領先指數（CCL）191.34 點作為基礎，現水平回升約 42% 便可在三年內完成目標。
至於後續走勢，他認為若升浪能維持多過三年，至 2,031 年時指數有機會升至 250 點，即六年內累積有 85% 升幅。他解釋，這個升幅並非完全來自樓市自身的供求，而是受貨幣貶值及低息環境所推動。美國為挽救經濟及減輕債務負擔，料將維持較低利率水平，促使更多資金流入房地產市場。
表 1：施永青樓市預測重點
| 預測時段 | 預測目標 / 關鍵點 | 潛在升幅 | 主要推動因素 |
| 未來 3 年 | 升穿 2,021 年樓市高位 | 約 42% (重返 CCL 191.34) | 跌幅修復、週期性反彈 |
| 未來 6 年 | CCL 指數升至 250 點 | 累計約 85% | 貨幣貶值、低息環境、資金流入 |
歷史對比：2008 年金融海嘯 vs. 今日樓市
施永青提到的「資產升值」效應，在 2,008 年金融海嘯後的香港曾明顯反映。當時美國實施量化寬鬆（QE），透過減息及貨幣貶值刺激經濟。低息環境令市民更願意動用儲蓄投資；即使資金不足的用家，亦因息口低廉而選擇借貸入市。
然而，當年的升市還有一個關鍵背景——「負利率」。當時香港面對低息且高通脹的環境，令買家急於追逐資產以抗通脹。加上當時香港樓市供應嚴重不足，迫使政府需推出不同「辣招」及增加土地供應來遏抑升勢。
發展商去庫存成關鍵阻力
若上述因素是展開樓市大升浪的必要條件，目前市況與當年似乎仍有一段距離。雖然受惠於「高才通」等因素刺激，租金已重回歷史高位，但目前的一手供應庫存量仍處於歷史高位，這與 2,008 年的「供不應求」截然不同。
縱然發展商未有如 2,024 年般大幅「劈價」賣樓，但暫時定價策略仍只能貼近二手價格開售。這間接形成了搶客效應，遏抑了二手樓價回升的幅度及速度。若二手業主未能以理想價錢出售物業，甚至徘徊於賺蝕邊緣，將難以啟動換樓鏈。市場可能要在 2,026 年繼續經歷去庫存的過程，同時配合政府減少推出土地供應（麵粉），才可製造出與當年相若的升市條件。
表 2：2008 年升市與現況對比
| 比較因素 | 2008 年金融海嘯後 | 目前市況 (2025 年初) | 對樓價影響分析 |
| 利率環境 | 極低息、量化寬鬆 | 美國開始減息，但在加息週期前水平 | 利好力度待觀察 |
| 通脹情況 | 高通脹 (出現負利率) | 通脹溫和 | 資產追逐意欲較當年低 |
| 房屋供應 | 嚴重供不應求 | 一手庫存處歷史高位 | 發展商貼市價開盤，壓抑二手升幅 |
| 租金走勢 | 上升 | 重回歷史高位 | 租金回報率改善，具支持作用 |
減息效應：香港會否跟隨美國步伐？
除了供應量，息口走勢亦是關鍵。隨著美國減息，現時香港「最優惠利率」（P）已回到加息週期前的水平。但值得留意的是，由於香港在之前的加息週期中並未完全跟足美息加幅，假如日後美國再減息，香港銀行是否會繼續跟減，抑或僅僅維持在現水平？
如果香港息口僅維持現狀，則相關對樓市的利好作用，可能在早前宣布減息時已反映。這將影響樓市反彈的持續性。
總結：樓市「見底」不等於「V型反彈」
無可否認，今日的樓市狀況較 2,024 年樂觀。但要展開如施永青所言的「大升浪」，必須要有多個條件同時成型，一環扣一環相互影響才能推動。
或許現階段樓價已經「摸底」，但「摸底」後是會橫行整固，抑或馬上展開升浪？這仍需要時間觀察，投資者不宜過早盲目樂觀。
