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建灝地產持有位於九龍城聯合道的「文曜」開始交樓，有印象的話，這個樓盤在去年九月時，當時我們《胡．說樓市》就跟大家介紹過其現樓示範單位，設有房中房奇則，而最離奇是要經過廚房走出平台行入去，不知大家仍記得否? 「文曜」前身為舊樓改建項目，因為符合95%單位出租三年以上，令這個項目不受《一手條例》規管。賣樓手法時光倒流，交樓質素又是否一樣? 入屋開箱看看便知道。
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項目背景
或者先跟進其銷情。據土地註冊處資料反映，在跌市下開售的「文曜」至今項目累計售出35個單位，以全盤92伙計，相當於全盤38%，平均呎價18,798元，套現金額3.677億元計。以這個銷售比率來說，發展商顯然還未回本，只因這個原由已故舖王鄧成波家族購入的出租長者屋「蔚盈軒」，在2022年因財困轉售予建灝地產，當時作價也要11.5億元。
文曜資料表
| 地址 | 聯合道18號 |
| 單位數目 | 92個 |
| 面積 | 379-2,183呎 |
| 校網 | 41區校網 |
| 發展商 | 建灝地產 |
舊樓改建、符合95%單位出租三年以上條件，豁免了《一手住宅物業銷售條例》，所以賣樓時沒有如其他新盤般公布樓書及價單，就連敏感資料也沒有對外公布。未改建成「文曜」前的「蔚盈軒」，有報道就指出有女子墜樓身亡，「文曜」只是翻新改名後銷售，並沒有重建，所以事故單位仍存在，屬於哪一個單位。我們向驗樓業主查詢，他說買樓時自己是知道的，當時發展商沒主動披露，但問及時才有提及該單位不會銷售。
驗樓單位資料
| 屋苑 | 文曜 |
| 面積 | 855呎 (天台: 1,613呎) |
| 單位 | 低層C室 |
| 樓價 | 1,637.5萬元 |
| 呎價 | 19,152元 |
| 得分 | 51分 |
驗樓特色
平台大過單位近兩倍
透明度低，只估不到連樓盤質素也回到過去。好像我們開箱單位，是一個實用面積855呎，連1,613呎入契平台戶型，平台兜兜圈把單位包圍起來，空間之大，等於接近兩個單位實用面積總和，也是整個單位驗樓的重災區，跟康仔行一轉，隨手已搵到十個八個問題。
平台成單位驗樓重災區
驗樓師陳智康在平台看見外牆框，原本有六粒螺絲，但只裝了三粒，好明顯是偷工減料一半。陳智康指，這些螺絲是用來固定鐵架，少了螺絲擔心會有安全問題，建議要安裝。其次就是趟門邊已裂，水可沿裂縫滲入，導致防水失效，外牆裂紋要處理。趟門邊有個大窿，用久了可能會有水沿窿位滲入單位，大門很多膠邊已經甩掉均會令趟門防水失效。大幕牆外框有兩個向上的窿會導致入水後難排走。外牆有空鼓，影響視覺，反映發展商在翻新時不捨得花錢去重髹，執得很馬虎。冷氣機散熱器欠了固定碼，故去水喉有下墮，還見有漏水情況，冷氣機散熱器下方有垃圾，若不小心攝在散熱器位置，有機會燒機。
平台跟毗鄰單位近且多垃圾
住平台單位都擔心空中飛人、高層丟垃圾之外，平台設有花槽，業主要定期保養花草樹木，周邊被舊樓包圍，壓迫感都幾重。記者嘗試用手持的360鏡頭柄，已經可以觸及對面外牆，平台設有電梯管槽，屬於不入契的公共地方，日後維修人員可能要借用來維修電梯。平台下方簷前佈滿垃圾，由螺絲釘、索帶、手套、水樽、沙石，交樓時不清潔真的很有礙觀感。
廚房門有影像扭曲問題
低層連平台，怎說也屬於特色單位，但這個C室單位成交價為1,637萬元，呎價19,152元，反而較樓上普遍分層單位呎價還要低，平台失分嚴重，內櫳又怎樣? 由大門入到單位，門後方有一個儲物室，打開門後呈梯形設計，不算很大，可以擺放家庭用品。至於廚房，由於舊樓改建最能夠體現有否升格就是看廚房，但單看廚房門，會看見玻璃寫著有影像扭曲，此玻璃窗呈哈哈鏡跡象，不知是否曾磨玻璃，令到有影像扭曲的問題。
分層廚房玻璃窗難清潔
廚房門後方有凹位做了儲物櫃，且內櫳很深，且收納了電箱，下方放置了單門雪櫃，但打開卻會跟門柄碰撞，要小心一點使用，對面由頂至底做了儲物櫃，下方放置雙門雪櫃。之後是一排過L形廚櫃，擺放雙頭煤氣爐頭、電磁爐頭及炒鑊爐頭，還有鋅盤，餘下有充足備餐區。下方有洗衣及乾衣機，蒸焗爐，還有儲物櫃。廚房望落幾通透，因為跟外接一幅玻璃窗有關，日後要清潔玻璃窗可以走出私人平台，但分層單位會比較尷尬，因外接工作平台，要清潔較麻煩，是跟平台單位的分別。
廚房裝置得體但手工馬虎
至於裝置，看似翻新得頗得體，但實情手工上也不是做得如此好，驗樓師陳智康表示廚房鋪砌了靚牆磚，望落比較企理，可以看見他們下了功夫。雖然廚櫃幾靚，但見到內裡卻欠層架。洗衣及乾衣機的鉸可移動，欠螺絲。他也發現天花位置有很多窿，且外接的百頁比較疏，若小鳥可飛入在內築巢，也擔心在大風雨吹襲下，會沿百頁流入天花，可能會有漏水問題。
睡房門回彈
由廚房走出來就是客飯廳，這裡總長6.69米，透過中間走廊分隔出飯廳及客廳區，闊落上，因為近廳房會稍為縮入一點，所以客廳會有3.475米，比起飯廳闊落一點，經過走廊過來有兩間房間，包括這兩個。這間為近廳房，剛才試過打開此門，會自己關上一半，不知是斜了還是怎樣，無論怎樣開關，也會自己回彈。房間不算很大，大約長2.55米，但闊度卻受制於這幅一厚一薄的牆身，故擺傢私有點麻煩，用這個位置放床，可能會頂大門，但打直放則會有虛位，唯一只能靠窗邊打橫放，現在睡在地下也未完全碰到頭，夠位擺放床頭，但變相局限傢俬擺位。
主人套房多空批盪及玻璃窗有崩花
再過來就是主人套房，主人套房比較大，主體面積有過百呎大，但驗樓師就在牆身及玻璃上看到舊樓翻新所帶來的問題。他指出，因為屬於舊樓翻新時，發展商應沒有剷底便髹油，任由鬆批盪髹油便交樓，但若有空心而不處理，部份天花鬆批盪，樓上裝修震盪下可能會剝落，會比較危險。另外，玻璃窗很多花痕，焊跡或有氣泡，估計是舊樓的玻璃，並沒有更換。
鏡櫃門未用已鬆脫
走入來這裡就是套廁，可以睇到舊樓翻新重點地方，相信也是會花錢大執的地方。內裡裝潢都翻新新淨且華麗，鋪了雲石，重裝鏡櫃，但實際上驗樓師貼了很多黃紙，包括玻璃鏡櫃。第一個地方就是鏡櫃門做工不細心，因為我們並不知道開關在哪裡，試試打開，以為有按彈裝置，但原來並沒有，要攝手指入小隙內打開，但該隙相當窄，手指稍為粗一點已被夾實。另外玻璃鏡櫃鉸已鬆脫，只是依賴兩個扣去支持玻璃鏡門，稍一不慎跌下來也頗危險。另一邊鏡櫃，內裡也少了一塊層板。浴缸及坐廁方面，坐廁鬆、水箱斜，連坐廁板也裝歪了，需替業主處理才可以。
客套兩用設計
「文曜」C室還有另一間房，銷售文件中，部份樓層會標示為儲物室，部份標示為睡房。推開這道門望望，會先見一個洗手間，跟剛才主人套廁分別不大，唯獨改了做企缸及黑廁。如果關上這扇門就會形成套廁，如果打開這道門，就會成為客廁，屬於客套兩用設計。再過來就是儲物室或睡房，這間為儲物室。空間不算很大，面積長2.13米、闊2米，主體面積46呎大。為何叫儲物室，或許跟沒有窗台，但不知是否跟這點有關。
房中內藏手槍則工人房
房間內還再有房間。如果有印象我們以前拍攝現樓示位時，發展商刻意封了這道門不讓我們打開，今日可以望到，外出望望。利用用鎖匙開啟後，房中房卻是一個L形手槍儲物室，但工人怎睡眠呢? 記者試過不能睡下來的，因為頭已經撞向牆，還有未計及房門打開的幅度，至於這邊，只有兩個階磚的闊度，這個開則不能擺放什麼，但偏偏工人卻要睡在這個位置，感覺空間很狹小。
工人廁成另一重災區
除了空間奇怪之外，無論玻璃門及工人廁都有問題。驗樓師陳智康發現玻璃門不貼框、玻璃花了、且工人廁的浴屏門鬆得很過份，內裡有些木。若稍為用門框借力便會容易鬆脫，必須叫發展商處理。另外，洗手間入水喉的閘掣有灘水跡，但由於屬暗喉，要視乎是否果簡單工序，或需鬆開閘掣便可以處理，否則要拆除喉管再重造。
工人房出入要通過四道門
除了工人房空間奇怪，而且找到很多問題外，工人姐姐要怎樣出入呢? 都很麻煩的。有兩個方法的，第一個方法，由這道門開始，打開這道玻璃門，經過私人平台，打開通往廚房門可以走入廚房，再打開廚房門，然後打大門，一共打開四道門才能出入。如果想走回房，除了用剛才的方法，也可以行另一邊。打開第一道大門，經過走經過走廊，開一度門，再打開第三道門，之後開鎖匙打開另一度門，一共四道門才能回到休息的地方。
胡．說評析
1. 驗樓僅僅合格
房中房奇則，原意應該是給工人姐姐方便照顧長者，但空間確實不見駛，而且長者屋間隔也未必合私樓買家，只是舊樓翻新時卻未必可以提升。而部份地方翻新時只做一半，縱然用料有提升但卻手工馬虎，導致單位多個環節在驗樓上被扣了不少分數，窗、鋪磚一律捧蛋，批盪、潔具及來去水一環都扣淨12.5分，單計這四個細項失分，而令單位總分跌至51分，評級只有E，屬於剛好合格的級別。除非在執修工作上可花點功夫，否則如此交樓水準，對日後推售貨尾或許會有影響。我們有把驗樓結果轉交發展商建灝地產，但截稿前卻未獲回覆。
2. 位處41區名校網
舊樓翻新，所以連同以前長者屋的樓齡計算在內，這裡已經有八年樓齡，但當日仍然有人購入，其中原因包括其校網。坐落九龍城41校網，連樓盤的設計都像一個校徽，坐落於聯合道也有不少巴士線可穿梭至尖沙咀及過海，由樓盤行至宋皇臺站則約五分鐘步程，依賴九龍城舊區的生活配套也算完善。
3. 區內多重建項目
不少財團也在區內收購用地發展，就如恒地在「宋皇臺站」旁的「南角道4-24號」便打算興建320個單位，以至前太古地產主席簡基富成立的「the Development Studio」收購「太子道西452號-464號」，工程都進行得如火如荼。市建局兩個大型項目，包括名為「龍城」的「賈炳達道及衙前圍道」重建計劃，預計會重建4,350個住宅單位；而「啟德道、沙浦道」項目可住宅樓面432,000呎，最近則推出招標，區內都正在轉型。
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