【二手居屋價格拆解】未來有幾多下跌空間?

娥六招下新居屋,扭轉定價模式,由過去按市值七折上調至五二折,變相減價26%。天水圍「屏欣苑」屬舊制七折推售的新居屋,當時折實149萬至316萬。若按今日折扣額計算,售價應該下調至111萬至235萬之間。意味業主一收樓,物業已跌價38萬至81萬。問題是,由自住角度出發,樓價升跌幅只是面數,只要業主繼續供得起,實情影響輕微。

居二市場最受影響?

政策最大衝擊,似乎是居二市場。皆因娥六招後的居二成交即時急凍,註冊量連續三個月跌至不足一百宗,九月份更只得48宗,創歷年第三低。至於九月份的總成交金額2.39億,圍起每宗交易498萬,也比起今年最高位時549萬元,大約回落9%。

新居屋劈價後居二市場冰封

跌幾多先夠?

跌夠未呢? 如果以政府新居屋減幅26%推算,居二應由高位回落至406萬元,才叫做追貼政府減幅。但最終會否出現這種跌幅,講到尾仍視乎買賣雙方取態。始終貨源在業主手上,他們自有訂價能力。會否跟追劈幅,就要視乎這批業主是否急套現。

二手居屋要跌幾多?

至於準買家又如何?這批有意購買居屋的準買家,理論上面對價格高踞不下的居二貨源,與其要跟業主討價還價,也寧願先碰碰運氣,看能否抽中價格低一點的新居屋才作打算。

所以實際上在新居屋重售時,這批白居二準買家也是有申請的。雖然白居二較早公布結果,就算他們中籤了白居二,他們也頂盡會先申請「購買資格證明書」,但就未必會即時採取行動,始終「購買資格證明書」橫跨一年時間,足夠讓他們靜待十一月份新居屋攪珠結果才作決定。

胡‧說精選

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