【二手居屋】補地價外有咩因素影響價錢？

娥六招下新居屋，扭轉定價模式，由過去按市值七折上調至五二折，變相減價26%。天水圍「屏欣苑」屬舊制七折推售的新居屋，當時折實149萬至316萬。若按今日折扣額計算，售價應該下調至111萬至235萬之間。意味業主一收樓，物業已跌價38萬至81萬。問題是，由自住角度出發，樓價升跌幅只是面數，只要業主繼續供得起，實情影響輕微。

居二市場最受影響?

政策最大衝擊，似乎是居二市場。皆因娥六招後的居二成交即時急凍，註冊量連續三個月跌至不足一百宗，九月份更只得48宗，創歷年第三低。至於九月份的總成交金額2.39億，圍起每宗交易498萬，也比起今年最高位時549萬元，大約回落9%。

跌幾多先夠?

跌夠未呢? 如果以政府新居屋減幅26%推算，居二應由高位回落至406萬元，才叫做追貼政府減幅。但最終會否出現這種跌幅，講到尾仍視乎買賣雙方取態。始終貨源在業主手上，他們自有訂價能力。會否跟追劈幅，就要視乎這批業主是否急套現。

至於準買家又如何？這批有意購買居屋的準買家，理論上面對價格高踞不下的居二貨源，與其要跟業主討價還價，也寧願先碰碰運氣，看能否抽中價格低一點的新居屋才作打算。

所以實際上在新居屋重售時，這批白居二準買家也是有申請的。雖然白居二較早公布結果，就算他們中籤了白居二，他們也頂盡會先申請「購買資格證明書」，但就未必會即時採取行動，始終「購買資格證明書」橫跨一年時間，足夠讓他們靜待十一月份新居屋攪珠結果才作決定。