【林鄭想推低樓價?】 供樓佔入息比率40% 真係政府目標?

上星期,多間報章都引述林鄭月娥接受外電訪問,指出根據政府數字,一般小市民的「供樓佔入息比率」達70%,而政府目標40%,認為樓價仍會下調。撇除「供樓佔入息比率」70%是否反映香港實況這因素外,究竟政府是否有目標將「供樓佔入息比率」定為40%? 若果政府真有計劃將「供樓佔入息比率」降至40%,可側面反映到政府寄望私樓樓價回調幅度。

點先做到「供樓佔入息比率」為40%

套用政府計算「供樓佔入息比率」基礎,以現時私樓家庭收入39,700元,要達至「供樓佔入息比率」為40%,每月供款不應多於15,880元。以政府假設七成按揭、攤分20年還款期,及現時銀行2.375厘息率計,倒轉頭計一計,樓價應為440萬才是合理價格。對照現時一層中小型住宅702萬元,樓價要再回調37%才達政府預算。

回調37%,化作「樓價指數」去望望,應該會較為具體。以本周「中原城市領先指數」107點計,如果政府透過行政手段令樓價再跌37%,樓價指數大約回調至108點才是目標水平,相當於時光倒流至2012年9月份。

供樓負擔比率跌至40%?

「供樓佔入息比率40%」是否真的是「政府目標」?

訪問中,林鄭指出,過去香港長時間的「供樓佔入息比率」維持於40%水平。針對資助房屋政策,她也是以40%這個指標去定價。如果一個私樓家庭能用40%作為供款,她相信是「較為合理」,言談間似乎未有定下「目標」的意思。從各項數字,她也幾肯定仍有空間作出樓價調整。之後記者有問及市場估計,樓價仍有10%調整空間,林鄭就補充,作為官員不會作對樓價走勢作猜測。

林鄭真係有講過?

雖然大家仍覺得樓價會調整,也希望可回到合理水平,然而反覆細聽她的訪問,若一刀切指出「供樓佔入息比率」40%是政府調控私樓樓價指標,似乎又有點「言過其實」。

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