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由小型發展商宏富遠東發展的新盤「南屏匯」,可能單說樓盤名,大家也沒什麼印象,因為樓盤的確不太起眼,只有47伙,由39間分層單位、以及8間洋房組成;但樓盤在2021年9月開售,竟在短短兩三個月間,把分層全數沽清。如此速戰速決,交樓又有沒有驚喜呢? 我們決定跟驗樓師來為新盤開箱。

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項目背景

「南屏匯」位於屏山「唐人新邨」附近。可能你會問:「唐人新邨」在哪裡? 如果你坐輕鐵由「元朗站」出發,經過大馬路「大棠路站」、「康樂路站」、「豐年路站」幾個站,再過「水邊圍站」及「屏山站」,去到「塘坊村站」下車就是。信和「帝庭居」坐落於此,還有長實早幾年推售的「娉廷」正在樓盤對面,周邊環境都算幾幽靜。

南屏匯

這幅地原本只是一塊農業用地,由上市公司「永發置業」持有,他們在2017年以出售公司形式,作價1.088億元售予「漢英有限公司」,其董事為曾任深圳政協的黃振漢。地皮面積21,154呎,連同其後申請補地價約1.11億元,總地價成成本約2.2億元,按其後新批住宅面積37,739呎計算,每呎地價約5,830元,發展商在2021年9月開售,扣除最高8%的折扣額,即供均價15,467元,最低入場價432萬元。

: 南屏匯資料表

地址屏柏里8號
單位數目47個
面積276-2,643呎
校網72校網
發展商宏富遠東

分層單位一共有十伙,有開放式、一房及兩房,我們驗收的單位是一房。據業主說,抽了多次Wetland也不中籤,代理帶他過來屏山看看,覺得環境合意,結果以580萬元購入了一個面積385呎的單位。

南屏匯驗樓單位

: 驗樓樓盤資料

屋苑南屏匯
面積385呎
單位低層H室
樓價580萬元
呎價15,065元
得分53分

驗樓問題

洗手間內儲物櫃門會頂著坐廁

單位385呎,入門口左手邊為洗手間,右手邊為開放式廚房。進入洗手間,第一感覺也頗樸實,設有企缸,但內裡卻沒有安裝層架予業主放置清潔用品,考慮未夠周詳;隔離洗手盆的下方設有儲物櫃,部份櫃門會跟坐廁頂著。

洗手間內儲物櫃門會頂著坐廁

洗手間內漏裝浴簾棍

洗手間企缸沒有安裝玻璃浴屏門,僅隨屋附送的浴簾棍卻置於一旁,沒有替業主安裝。驗樓師陳智康說,浴簾棍加浴簾的防水功能不及浴屏門,亦可能導致毗鄰門框有機會濕水。另外,他建議,如果洗手間能採用高乾門櫃門較理想,可不讓水直接接觸木材。

洗手間內漏裝浴簾棍

開放式廚房漏水嚴重

開放式廚房現一灘水,因為驗樓師剛剛試完水,發現廚房內有兩個非常嚴重的漏水問題。驗樓師打開了廚櫃底,發現內裡多了一塊生口板外,洗衣機喉底部有很多昆蟲屍體,明顯是清潔得不理想。另外,當他啟動洗衣機時,發現整個地板都濕透,估計跟入水喉未駁好有關。另外水龍頭也漏水,一試水櫃底全濕。

發現廚房內有兩個非常嚴重的漏水問題

抽油煙機疑似沒安裝回風口

這個廚房驟眼望落,不算很大,但也算是麻雀雖小,五臟俱全,電磁爐,鋅盆,洗衣機、雪櫃等,唯獨是這個抽油煙機,剛剛我試過打開,必須很用力才能把它開啟,而驗樓師在這個抽油煙機,也發現一個非常奇怪的設計。

「剛剛我們打開了天花生口位,應該是用內循環的方式來過濾抽油煙機內氣體再排出來,理論上採用內循環抽油煙機,應該在上方設有回風位,現在回風位置是裝在天花板內,沒有預留位置讓乾淨空氣流入,抽上去的空氣都是積聚在天花板,也代表是沒有用途。我們感覺是發展商做漏了回風位置,可能跟其設計有關。」陳智康說。

抽油煙機疑似沒安裝回風口

抽油煙機屬內循環設計

驗樓師團隊嘗試揭開生口位檢查,發現由抽油煙機煙囪直出只有一個出風位,也沒有接駁至室外。翻查樓書,這款抽油煙機形號為「惠而浦」的「AKTT600/1X」形號。我們上到官網查閱「產品說明書」,發現它屬於可以用作內循環式的抽油煙機,運作原理是透過標準濾網吸附煮食中的殘留物,再過活性碳濾網淨化煮食中排出的廢氣再次循環。以平均每天煮食1-2小時計,建議三至四個月就要更換活性碳濾網。驗樓師認為,內循環不一定在第一次抽入油煙時就成功過濾,需要再透過回風口再抽入空氣循環潔淨才可以。所以若沒有回風口,則可能令油煙長期積聚在生口位內。

根據說明書,有列出一句:「為了使空氣正確再次循環,必須安裝一個回風口使再循環的空氣回到廚房。排風管須從馬達接到回風口,回風口可位於櫥櫃頂部或拱腹、或天花板中。」究竟現在純粹直噴上天花板,空氣是否可循環回到廚房內?

我們向發展商查詢,發展商表示已要求供應商說明是否符合安裝標準,又引述惠而浦安裝部表示確認安裝正確。不過驗樓師說,自己驗過不少設內循環抽油煙機,如此安裝,還是第一次見。

抽油煙機屬內循環設計

露台外有數個蜂巢

由開放式廚房行過來會是客飯廳主體面積,外接露台,會看見外望為汀汽車回收廠,景觀是否有保障,暫時也是未知之數,因為前方用地也規劃為「住宅乙類」用途,日後會否重建住宅,對景觀有否阻擋,暫時仍是一個疑問。另外,露台外牆有一些貌似小蟲的物體,驗樓師說這些是蜂巢,要視乎是否有很多泥壺蜂聚集,再決定是否真的要處理。

露台外有數個蜂巢

露台及地磚邊口不整齊

驗樓師發現露台跟客飯廳地磚邊位不整齊,有些凸了出來,有些凹了下去,還有掃口位置做得較差及不平滑。他認為,如能做得較理想,會用唧玻璃膠遮醜。驗樓師說,長遠不會導致漏水,因為不整齊的地方位於室內,純粹美觀問題,影響視覺效果而已,反觀若在室外則有機會影響。

露台及地磚邊口不整齊

睡房門較窄

由露台行過來就是房間,房間門有一點窄,門身只有約600毫米闊,如果要搬運大型傢俬也可能要斬件搬才可以;入到內櫳,我也度過樓書大約有90呎,空間確實頗寬敞,唯一樓書不能看見的位置是小陣位,這個位置似乎用來做衣櫃,如果真的放到頂衣櫃要留意這個陣位。

睡房門較窄

胡說評析

驗樓得分創2021年新低

始終可能中小型發展商欠缺經驗,所以交樓質素卻較多漏甩。無論鋪磚、來去水、家電及整潔均捧蛋,最終單位只得53分,一口氣打破「傲寓」紀錄,創下2021年《胡.說樓市》驗樓得分新低。

驗樓得分創2021年新低

受惠北部都會區

雖然得分低,但怎計也好,樓盤也有一點值得提,不就是「北部都會區」。根據「洪水橋新發展區」的規劃藍圖,雖然「屏山」跌出了其規劃範圍,但「南屏匯」對面用地正好跌入規模範圍內。除了「橋頭圍」及「洪屋村」會被保留作鄉村用途外,沿著橋洪路及屏廈路往北走,一直去到西鐵天水圍站一帶用地,至少有五幅地劃作商業用途,另外有四幅地劃作其他指定用途作商業或住宅發展,亦預留一幅地興建醫院、及作教育用途。

受惠北部都會區

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