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政府側重局部地區谷高土地供應,其效應逐一浮現。由麵粉轉化麵包後,令新盤入伙出現多個重鎮,啟德區就是其中之一。近期除了內房合景泰富及龍湖地產的「尚‧珒溋」外,在它旁邊也有個新盤剛入伙,就是嘉華的「嘉峯匯」,大家只是隔了一條街,究竟交樓質素如何? 相互競爭下的租務市場又如何?

我們今次檢驗的單位屬於「嘉峯匯」的三房單位,成交價近$2,000萬,單看樓書平面圖,已能發現主人房的「保齡球則」,實際情況又如何?

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項目背景

「嘉峯匯」是嘉華國際在啟德區發展的第二個項目,位置上在啟德站以西,以前因為接駁的行人通道未開通,行過去要繞一段路,但近期道路開通後,可以從站口一直行去屋苑就不算很遠,你預兩分鐘左右就可以抵達。相比起啟德站以南的新盤,這裡開價貴一點,因為地價成本也再貴一點吧。項目是嘉華在2016年以58.6億元投得的用地,計及每呎地價10,200元。樓盤在2019年開售,即供均價高達22,887元呎,當時最細開放式都要651萬入場。

嘉峯匯位置
嘉峯匯位置

: 嘉峯匯資料表

地址啟德沐泰街9號
單位數目1,006個
面積287呎-1,888呎
校網34區校網
發展商嘉華國際

我們驗樓的單位位於1B座,是一個三房單位,業主就在2021年才入市,以1,871萬元買入,平均呎價達24,050元。說實在,價格不菲,但當然最重要是交樓交到相應質素!

: 驗樓樓盤資料

屋苑嘉峯匯
面積778呎
單位1B座中層C室
樓價1,871萬元
呎價24,050元
得分90分

驗樓問題

單位是778呎,入屋沒有玄關位,旁邊是廚房,屬於梗廚設計,裝置上善用空間,例如安裝了層架,上方安裝了儲物櫃,收納量也頗充足,還有放碗碟櫃。再入就工人房及工人套廁。

嘉峯匯驗樓單位

工人廁所門漏水

驗樓師鍾智剛在工人套廁找到棘手問題,因為工人浴室設有巴士摺門,但關門後卻出現一條隙縫。鍾SIR表示,採用巴士摺門通常難搞亦麻煩,因為很容易有漏水問題,所以就算沒有在工人浴室試水也知道會漏水,因為關上門後,下方邊位牢牢緊貼,但上方邊位則離隙。他嘗試度一度框架,發現門框是向內斜入,也就是說門框跟門不平衡。他指出,這並非可透過調校門能解決的問題,有可能需要拆框重造至畢直,故比較麻煩。

工人廁所門漏水

露台門安裝有空隙

由廚房走出來,客飯廳外接露台,露台較狹窄,外望啟德樓景及啟德河,驗樓師發現露台門邊框頗緊貼,但上方卻有空隙,擔心下雨時會令雨水滲入框並積聚在內。但他認為要解決問題很容易,只要在隙位唧膠便可以。會否令單位出現滲水呢? 鍾SIR表示,大家並不會知道水流流向哪個位置,通常會在最弱位置流出來,故必須要處理。

露台門安裝有空隙

細房窗邊有空鼓

單位三房一套,其中一間房置於客廳旁,空間不算很寬敞,鍾SIR發現也發現窗框附近位置有一小處空鼓,雖然空鼓範圍不多於300毫米X 300毫米為可接受水平,但空鼓位置並不理想,就是在窗頂旳陣底,擔心業主日後要安置裝窗簾路軌時,鑽窿會震跌批盪,建議在安裝窗簾前要先處理空鼓問題。

細房窗邊有空鼓

洗手間企缸來去水口高低不平

由房間行過來的洗手間,屬於黑廁設計,但裝置頗華麗,而且也頗貼心,例如在企缸設置層板可放置清潔用品,但驗樓師在去水口卻發現來去水冚高低不平,擔心有踢到腳風險。鍾SIR嘗試揭開冚蓋,發現旁邊有兩塊磁磚是朝去水口傾斜,以確保下方不會積水,但磁磚兩旁卻高於去水坑,藉以托起磚冚。但也因為施工上地磚造高了,令磚冚也造高了,建議可把磚冚底部的螺絲頭磨薄一點來遷就。

洗手間企缸來去水口高低不平

主人房驚現保齡球則

全間屋最特別的地方是這裡,打開大家會否看見一條很長的走廊,由這位置行到走廊另一盡頭,差不多有4.5米長,等於四分一條保齡球道,也頗浪費空間,所以你會看見主人房面積不算很闊落,以及橫樑陣底較多,所以壓迫感頗沉重。主人房驚現保齡球則,算是近期新盤中較不實用的開則之一。

主人房驚現保齡球則

胡.說評析

1. 單位發現瑕疵不多

除此以外,單位交樓細節算幾充足,起碼沒有太多要挑剔及執修地方。例如驗樓師只發現有少量磚崩花、牆身不平滑等問題,最終扣分位得三個,包括鋪磚、油漆、地皮、窗及欄杆,其餘驗樓細項一律取滿分,單位得90分,評級為A。

單位發現瑕疵不多

2. 園林綠化充足

「嘉峯匯」由兩座高座、兩座低座及四間洋房組成,合共過千個單位,但感覺不算很壓迫,可能因為兩座高座預留了間距,內園又做了不少綠化。雖然部份單位仍會被毗鄰外望的啟德樓阻擋景觀,但自己內園就有一定空間感,入屋苑第一感覺算不錯。

園林綠化充足

3. 會所設有半個籃球場

至於會所,分布於低座的基座、以及二座的基座。有全層過給小朋友戶內及戶外休憩空間,可以給小朋友放電。另一邊會所就設有咖啡廳閱讀區、宴會廳、還有室外泳池。第三個區域則比較動態一點,了有24小時健身室外,還在地庫開闢了半籃球賽場。

會所設有半個籃球場

4. 租務回報不理想

但畢竟當日開售價並不相宜,所以就算交樓交足功課,園林會所充足,但暫時其租務回報仍不算十分理想。始終供應多,一月份暫時錄得三宗租務成交,都是一房及兩房單位為主,一房月租15,000元,對照其購入價回報只有2.1厘;兩房月租17,800至18,000元,同樣回報也只有約2厘,遠低於大市水平;之後還有「Monaco」、「The Henley」等等屋苑入伙的競爭,相信如此回報還要維持多一段時間。

: 嘉峯匯租務回報(2022年1月)

單位面積(呎)買入價(萬元)租值(元)回報(厘)
2B座中層C室460呎989萬元17,800元2.16厘
2B座高層C室460呎1,029萬元18,000元2.1厘
2B座高層F室331呎840萬元15,000元2.14厘

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