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早前看過會德豐「Montara」交樓質素,會否很失望? 對單位最深印象,定必是單位斜露台、牆身厚,最終單位更只得81分。查實會德豐同期還有另一個項目交樓,就是「Marini」。相比之下,「Marini」的交樓質素較「Montara」理想,需執修地方不多,局部有扣分的地方只在批盪、油漆、窗及家電,其他一律沒扣分,最終單位得95分。

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項目背景

項目由會德豐跟港鐵發展,屬於康城站第九期,內裡再細三期推出,包括「Marini」、「Ocean Marini」及「Grand Marini」。我想說,跟「Montara」最大分別,進入大堂時已感受到。我們會參觀一期「Marini」,共有647個單位,位於樓盤的第三座,內裡再分開AB座,所以會按其擺位由不同電梯大堂進入,沿途透過落地玻璃窗,你可以見到一些戶外兒童休憩空間後,等電梯時間亦不算長久,還有一點郵箱有一個功能,就是有信件會著燈,沒有信件不會著,方便住戶知道郵箱狀況。

郵箱有一個功能,就是有信件會著燈,沒有信件不會著,方便住戶知道郵箱狀況。

: MARINI資料表

地址康城路1號
單位數目647個
面積348-1,305呎
校網95校網
發展商會德豐、港鐵

「Marini」面積由348-1,305呎之間,由一至四房都有提供,我們看一房單位,面積379呎大。入屋開放式廚房,前方客飯廳及露台,再入就是睡房及套廁,屬於很常見的一房戶型。雖然戶型常見,但說到單位樓層則很特別,因為它位於防火層以下。我記得以前曾有觀眾跟我們說,搵盤指明要找搵防火層以下,不想受樓上聲音困擾。究竟買防火層以下單位有什麼要注意呢?

驗樓單位內櫳

: 驗樓樓盤資料

屋苑MARINI
面積379呎
單位3B座中層E室
樓價554萬元
呎價14,617元
得分95分

驗樓師:隔火層樓下滲水風險較小

單位位於防火層下,雖然可避過樓上單位的噪音,但市場也有一些迷思,就是隔火層會否設有一些泵房,反而也會產生一些擾民聲音? 驗樓師鍾智剛認為,不是每個屋苑的泵房也設於防火層,反而住在防火層以下,可避免樓上單位漏水問題。雖然隔火層會通風,可能會有雨水滲入,但一旦地台防水壞了,因樓上為公家地方,一定是管理處去處理。至於水壓會否較低? 鍾SIR認為,現在新盤在高層會設置了加壓泵,高低層單位的水壓並不會相差太遠。

不是每個屋苑的泵房也設於防火層

驗樓問題

客飯廳牆身彎曲

單位面積379呎,入門口有個小玄關,旁為開放式廚房,工作枱面充裕,也有充足儲物櫃,前方長直形客飯廳外接22呎露台,遠望是樓景及跨灣大橋景,驗樓師鍾智剛在單位客飯廳牆身,發現有一點彎曲的問題,但幸好問題不算嚴重。

「牆彎曲也有標準,並不是彎一點也會寫下去,因為據標準也接受有3毫米的偏差,始終批盪是人手做,完全做到筆直是沒有可能,如望落不太覺眼也沒問題。一般來說不會影響擺傢俬,除非有一些較極端的情況,這單位也是輕微彎曲,有一點偏向這邊,觀看地板便知道,採用橫直地板,因地板本身是畢直,若牆身不夠筆直,很容易出現大細邊。」鍾SIR表示,單位房間的氣窗彎曲較明顯,日後安裝窗簾時,彎曲度會令中間出現空隙,如軌道上螺絲時,會令窗軌跟窗身一起斜,拉窗簾可能不順暢。

牆彎曲也有標準
單位房間的氣窗彎曲較明顯

單位設厚牆身蠶食實用面積

單位一房設計,方方正正,有一扇很大的玻璃窗可望客飯廳景觀,跟客飯廳同向,旁邊有一扇側窗,側窗外望毗鄰的單位廚房,擔心日後油煙會否飄入屋,你會看見這位置很厚,高達450毫米,需計算入實用面積售予小業主,所以會蠶食室內空間。

單位設厚牆身蠶食實用面積

睡房氣窗刮膠邊

鍾智剛在睡房氣窗發現有刮膠邊問題。他指出,如果一般開窗時聽到刮膠邊聲,純粹有聲響沒問題,但如果聽到有聲,就建議業主望望膠邊有否郁動。如這扇窗會看見窗框會鈎著膠邊,當打開時才彈出來,如此情況反覆出現會令膠邊鬆脫,必須要處理。他解釋,膠邊是用來擋水,如果鬆脫可能會導致漏水。一般窗框有預留凹坑,膠邊是依附在凹坑內,工人安裝時遇上膠邊鬆脫,會用金屬卡慢慢攝入去便可以。

睡房氣窗刮膠邊

冷氣機散熱器戶外掣鬆

氣扇外是冷氣台,除了檢查外牆磚有否空鼓、冷氣機身會否欠冚蓋、或電線走位等,還會檢查外牆冷氣掣。鍾SIR發現冷氣掣跟唧膠是分離了,舊膠仍存在卻未能跟掣面固定起來,用手測試是可搖動的。他指出,雖然冷氣掣有防水效能,但過往很多屋苑都會在周邊唧膠,避免雨水滲入。理論上不會跳掣,但既然一直有唧膠,稍為重做可求安心。

冷氣機散熱器戶外掣鬆

洗手間儲物櫃裝假狗

由睡房行過來就是套廁,洗手間屬於黑廁,這裡是鏡櫃,打開望望,算有很多層架可放置物品,這邊呢? 這邊我起初以為是櫃身一部份,原來只是裝飾,好像沒有太多用途。洗手盆下方也有櫃,也可以用來儲物。

洗手間儲物櫃裝假狗

坐廁蓋不容易打開

單位的坐廁蓋是不能開啟的。鍾智剛指出,一般驗樓時會打開水箱看看,檢查內裡會否有很多污泥,入水波是否正常等,但這水箱不容易打開。他說,水箱有幾種,一類最常見可隨時揭開,一類則要先按下水掣再像扭螺絲般取出,這類則要先把水掣抽出,再用螺絲批扭開才可以打開,平時使用固然沒問題,但若單位內停鹹水,希望打開水箱倒下淡水沖廁,則會很麻煩。另外,他建議戶主日後用螺絲批插入再打開時,要小心刮花沖廁掣,建議採用一些包膠的螺絲批。

這類則要先把水掣抽出,再用螺絲批扭開才可以打開

屋苑特色與會所設施

會所自設標準籃球場

單位會所都算幾特別,包括設置一個無邊際的室內泳池、以及戶外泳池外,還有24小時健身室,分日夜收費,住客在周一至五非繁忙時間收費每次25元、公眾假期收30元,而晚間使用則劃一收費50元。但最特別都是自設一個標準籃球場,觀眾席也有悉心設計,往客可租用,每50分鐘200元。雖然入伙質素有些分別,但租值卻分別不算很大。現在兩個盤的一房單位,大約月租13,000-1,4500元起跳,而兩房則大約16,000-17,000元左右。平均呎租約32-35元呎左右。

會所自設標準籃球場
Marini會所設施收費
管理費$4.55/呎
24小時健身室收費周一至五非繁忙時間: $25/次
公眾假期: $30/次
晚間: $50/次
標準籃球場$200/50分鐘
*更新至19/1/2022

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