【叡璟: 揀樓攻略】首批即供呎價$17,880：價單、平面圖、景觀、交通及6大入市考慮 (附影片)

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由華潤置地發展、位於長沙灣發祥街西8號的「叡璟」，整個項目由六座住宅大樓組成，合共提供逾2,200伙，並會分期推出。率先推售的「叡璟I」屬項目第1期，涵蓋第3座，共提供507伙，間隔由一房至三房，實用面積267至680平方呎，預計關鍵日期為2028年11月25日。

發展商先後公布兩張價單，合共涉及180伙。首張價單推出102伙，一般買家選用90天現金付款及最高16%折扣，折實售價由529.8萬至1,237.1萬元，折實平均呎價約17,880元。

第二張價單於2026年8月16日公布，共推出78伙，實用面積306至657平方呎。價單售價由705.4萬至1,575.6萬元，價單呎價20,197至25,151元；一般買家按最高16%折扣計算，折實售價約592.6萬至1,323.6萬元，折實呎價約16,966至21,128元，折實平均呎價約18,960元。

第二張價單平均呎價較首批約17,880元高約6%，但今批單位主要集中於較高樓層，戶型及樓層組合亦與首批不同。

發展商其後公布首輪銷售安排，於2026年8月22日合共推出201伙，包括180伙價單單位及21伙招標單位。價單單位將分A、B1及B2組抽籤揀樓，21伙招標單位則全部位於第3A座。

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資料更新日期：2026年8月18日 價單、折扣、銷售安排及示範單位資料，以發展商最新公布為準。

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叡璟THE STERLING樓盤資料

叡璟第一期正式名稱為「THE STERLING I／叡璟I」。根據叡璟官方網站及叡璟I售樓說明書，第一期為第3座，細分為第3A座及第3B座，每個標準住宅樓層合共提供13伙。

項目	叡璟資料
名稱	叡璟 THE STERLING
第一期名稱	叡璟I／THE STERLING I
地址	長沙灣發祥街西8號
第一期座數	第3座，分為第3A座及第3B座
第一期伙數	507伙
實用面積	267至680呎
戶型	一房、兩房、三房及三房一套
住宅樓層	39層
每層伙數	第3A座5伙、第3B座8伙，合共13伙
預計關鍵日期	2028年11月25日
發展商	華潤
承建商	Gammon Engineering & Construction Company Limited
管理公司	潤德物業管理有限公司
商業部分	約10萬平方呎零售樓面
住客會所及相關設施	樓書所列面積約46,885平方呎
公用花園及遊樂地方	樓書所列面積約126,682平方呎
官方網站	https://www.thesterling.hk/
示範單位地址	尖沙咀新港中心2樓

要注意，樓書總布局圖顯示住宅座數共有6座，分別為第1、2、3、5、6及8座；但整個發展項目的分期色塊由第1期列至第7期。因此，「6座住宅」不等於整個發展項目只有6期。本文集中分析第一期第3座。

按樓書平面圖計算，叡璟第一期的兩房單位共有約234伙，約佔46.2%，是最大戶型組別，但並非佔全盤過半。

戶型	涉及單位	估算伙數	佔第一期比例
一房	3B座B、C、D室	117伙	約23.1%
兩房	3A座B、E室；3B座E、F、G、H室	234伙	約46.2%
三房／三房一套	3A座A、C、D室；3B座A室	156伙	約30.8%
合計	—	507伙	100%

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叡璟I首輪銷售安排

叡璟I於2026年8月22日首輪合共推出201伙，包括180伙價單單位及21伙招標單位。

項目	銷售安排
首輪銷售日期	2026年8月22日
首輪推出伙數	201伙
A批次價單單位	180伙
B批次招標單位	21伙
遞交購樓意向登記	8月13日至8月19日
一般登記時間	每日上午11時至晚上8時
截票時間	8月19日中午12時
抽籤時間	8月21日晚上約6時或之後
首日價單單位銷售時間	8月22日上午10時至晚上11時
售樓處	九龍廣東道30號新港中心2樓41號舖

遞交購樓意向登記的先後次序不會影響揀樓優先次序，各組別揀樓次序將以抽籤決定。抽籤結果、報到時段及揀樓次序會在8月21日完成抽籤後，於售樓處及叡璟官方網站公布，登記人不會獲個別通知。

A組、B1組及B2組如何揀樓？

組別	適用買家	每份登記揀樓數目	主要限制
A組	A組登記人	2至4伙精選單位	必須選至少1伙、最多2伙三房；最多只可選1伙一房
B1組	屬指定人士的B組登記人	1伙	此輪最多售出20伙
B2組	不屬指定人士的一般B組登記人	1至2伙	按抽籤次序揀樓

A組所指的「精選單位」，是銷售安排中以星號標示的指定單位，並非180伙之中任何單位均可任意組合。

B1組的指定人士，主要包括中國華潤有限公司或其全資附屬公司、控權公司的現任董事、正式員工，以及相關董事或員工的配偶、父母或子女，並須提交發展商要求的證明文件。

同一登記人可於A組遞交最多兩份購樓意向登記，於B組則最多遞交四份。每份登記須附上10萬元本票或獲賣方同意的支票。

21伙招標單位

21伙招標單位全部位於第3A座，包括：

• 第3A座3樓A室；
• 第3A座25至35樓指定樓層C室，共10伙；
• 第3A座25至35樓指定樓層D室，共10伙。

當中C室屬純三房戶型，D室則為面向學校方向、主人套廁設窗的三房一套。由於未有公開定價，價單單位與招標單位的成交呎價及景觀溢價須待成交紀錄冊公布後再作比較。

招標由2026年8月22日至12月31日每日進行。8月22日首輪招標時間為上午11時至中午12時，其後每個招標日下午2時開始、下午5時截標。

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叡璟I首張價單分析

叡璟I首張價單重點

項目	首張價單資料
價單日期	2026年8月12日
推出伙數	102伙
佔第一期單位比例	約20%
推售座數	第3A及第3B座
戶型	一房、兩房及三房一套
實用面積	304至657平方呎
價單售價	630.7萬至1,472.7萬元
價單呎價	19,688至22,964元
價單平均呎價	約21,290元
即供買家最高折扣	16%
即供折實售價	529.8萬至1,237.1萬元
即供折實呎價	約16,538至19,291元
即供折實平均呎價	約17,880元

首批戶型分布

兩房是首張價單的主力，共推出66伙，佔首批約65%；一房及三房則分別推出18伙及18伙。

戶型	伙數	佔首批比例	實用面積	一般折實售價	即供平均呎價
一房	18伙	約17%	304至306呎	529.8萬至590.3萬元	約18,580元
兩房	66伙	約65%	418至476呎	698.8萬至865.8萬元	約17,572元
三房	18伙	約18%	655至657呎	1,160.8萬至1,237.1萬元	約18,308元
合計	102伙	100%	304至657呎	529.8萬至1,237.1萬元	約17,883元

值得留意，一房雖然總價最低，但平均折實呎價約18,580元，反而較兩房高約5.7%。若買家資金許可，部分兩房單位的呎價會比一房划算。

即供折實價格分布

一般折實售價	伙數	佔首批比例
600萬元以下	18伙	約17.6%
600萬至700萬元以下	1伙	約1.0%
700萬至800萬元以下	58伙	約56.9%
800萬至900萬元以下	7伙	約6.9%
900萬至1,000萬元以下	0伙	0%
1,000萬元或以上	18伙	約17.6%

首批共有77伙折實低於800萬元，佔約75.5%；84伙低於900萬元，佔約82.4%。

首批最平及最貴單位

類別	單位	面積	價單售價	即供折實價／呎價
最低售價	第3B座5樓C室	304呎	630.7萬元	約529.8萬元／17,428元
最低呎價	第3B座5樓F室	448呎	882萬元	約740.9萬元／16,538元
最高售價	第3A座36樓A室	655呎	1,472.7萬元	約1,237.1萬元／18,887元
最高呎價	第3B座36樓C室	306呎	702.7萬元	約590.3萬元／19,291元

首批最平的一房同時是全批呎價較高的戶型之一；最低呎價則出現在448平方呎兩房，反映買家不應只按入場銀碼揀樓。

三、各柱單位價錢

座數及單位	戶型	面積	單位	一般即供售價
第3B座C室	一房	304至306呎	18伙	529.8萬至590.3萬元
第3A座E室	兩房	422呎	11伙	703.3萬至756.9萬元
第3B座E室	兩房	418至422呎	35伙	698.8萬至783.1萬元
第3B座F室	兩房	448呎	11伙	740.9萬至797.5萬元
第3B座H室	兩房	476呎	9伙	794.8萬至865.8萬元
第3A座A室	三房一套	655至657呎	18伙	1,160.8萬至1,237.1萬元
合計	—	304至657呎	102伙	529.8萬至1,237.1萬元

一房：低總價但呎價最高

首批一房全部屬第3B座C室，實用面積304至306平方呎，一般折實售價約529.8萬至590.3萬元，18伙全數低於600萬元。

這柱單位的優勢是入場門檻最低，但單位朝向嘉里鴻基貨倉，洗手間亦沒有窗。其折實平均呎價約18,580元，比首批兩房高約1,008元，買家實際上是以較高呎價換取較低總價。

兩房：第3B座F室呎價最低

兩房共推出66伙，實用面積418至476平方呎，一般折實售價約698.8萬至865.8萬元。

第3B座E室入場價最低，但同時面向嘉里鴻基貨倉兼屬黑廁，景觀及戶型條件均較弱。第3B座F室入場價約740.9萬元，其5樓單位折實呎價約16,538元，是整張價單呎價最低的單位。

若重視洗手間通風，可比較第3A座E室、第3B座F室及第3B座H室，但部分窗戶只面向光井或街道，採光、私隱及噪音仍須現場判斷。

三房：只推出內園A室

首批17伙三房全屬第3A座A室，實用面積655至657平方呎，採用三房一套及梗廚設計，一般折實售價約1,160.8萬至1,237.1萬元。

第3A座A室面向內園，景觀條件較首批一房及部分兩房理想，但單位內洗手間均沒有窗。首批未有推出主人套廁設窗、但朝向學校的第3A座D室，準買家暫時未能比較兩款三房一套的定價差距。

四、折扣優惠

即供買家最高16%折扣

折扣項目	折扣
90天現金付款	10%
「潤薈」會員折扣	1%
印花稅津貼	3%
西九高鐵藝文核心折扣	1%
一站高鐵三站世界折扣	1%
即供買家合計	16%

指定身份額外折扣

指定折扣	折扣	主要條件
華潤集團員工及親屬置業折扣	1%	適用於華潤合資格董事、正式員工及其配偶、父母或子女
澐璟尊貴業主認購折扣	1%	適用於澐璟註冊業主或已簽署一手臨約的買家

一般買家總折扣為16%；符合其中一項指定身份可達17%。若買家同時符合兩項資格，價單沒有明文指出兩者互相排斥，理論總折扣可達18%，但必須由發展商審批，不應將18%當作公開市場的普遍折扣。

建議網站不要單獨寫「最高18%折扣、517.2萬元入場」，否則容易令一般買家誤以為人人適用。較準確的寫法是：

一般買家折實529.8萬元起；指定合資格買家可低至523.5萬元，極少數同時符合兩項指定身份的買家，理論入場價可低至約517.2萬元，最終以發展商審批為準。

五、付款方法

付款方法	基本折扣	一般買家總折扣	折實入場價	折實平均呎價
90天現金付款	10%	16%	約529.8萬元	約17,883元
180天現金付款	8%	14%	約542.5萬元	約18,309元
360天現金付款	6%	12%	約555.1萬元	約18,735元
建築期付款	2%	8%	約580.3萬元	約19,586元

各付款方法的付款時間

所有付款方法均要求買家：

• 簽署臨時買賣合約時支付成交價5%；
• 簽署臨約後60天內再支付5%。

其餘90%樓價的繳付時間如下：

付款方法	餘下90%樓價繳付時間
90天現金付款	簽署臨約後90天內
180天現金付款	簽署臨約後180天內
360天現金付款	簽署臨約後360天內
建築期付款	發展商通知可有效轉讓物業後14天內

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叡璟I第二張價單分析

第二張價單重點

項目	第二張價單資料
價單日期	2026年8月16日
推出伙數	78伙
戶型	一房、兩房及三房一套
實用面積	306至657平方呎
價單售價	705.4萬至1,575.6萬元
價單呎價	20,197至25,151元
價單平均呎價	約22,571元
一般買家最高折扣	16%
即供折實售價	約592.6萬至1,323.6萬元
即供折實呎價	約16,966至21,128元
即供折實平均呎價	約18,960元

第二張價單戶型分布

第二張價單以兩房為主，共推出57伙，佔約73.1%；另外包括4伙一房及17伙三房一套。

戶型	伙數	佔第二張價單	實用面積	一般折實售價	折實平均呎價
一房	4伙	約5.1%	306呎	592.6萬至597.9萬元	約19,465元
兩房	57伙	約73.1%	422至476呎	761.5萬至942.4萬元	約19,035元
三房一套	17伙	約21.8%	655至657呎	1,168.6萬至1,323.6萬元	約18,732元
合計	78伙	100%	306至657呎	592.6萬至1,323.6萬元	約18,960元

值得留意，今批一房的總價雖然最低，但平均呎價仍是三類戶型之中最高。三房一套的總價最高，但平均呎價反而低於一房及兩房，反映買家不應只按入場銀碼比較價錢。

第二張價單各柱價錢

座數及單位	戶型	伙數	實用面積	一般折實售價	折實平均呎價
第3B座C室	一房	4伙	306呎	592.6萬至597.9萬元	約19,465元
第3A座E室	兩房	24伙	422至423呎	761.5萬至893.7萬元	約19,363元
第3B座F室	兩房	24伙	448至450呎	802.4萬至942.4萬元	約19,205元
第3B座H室	兩房	9伙	476呎	807.6萬至888.8萬元	約17,832元
第3A座A室	三房一套	17伙	655至657呎	1,168.6萬至1,323.6萬元	約18,732元

第二張價單未有再推出第3B座E室，新增供應主要來自第3A座E室、第3B座F室及較高樓層單位。

第二張價單是否加價6%？

第二張價單折實平均呎價約18,960元，較首批約17,880元高約1,080元或6%。不過，以上價差大致屬樓層遞增，未見所有單位在原有樓層價差以外再劃一上調6%。

比較兩張價單相鄰樓層：

單位	首張價單較高樓層	第二張價單接續樓層	折實價變化
第3B座C室	36樓約590.3萬元	37樓約592.6萬元	約增加0.4%
第3A座E室	17樓約756.9萬元	18樓約761.5萬元	約增加0.6%
第3B座F室	17樓約797.5萬元	18樓約802.4萬元	約增加0.6%
第3A座A室	36樓約1,237.1萬元	37樓約1,244.3萬元	約增加0.6%
第3B座H室	21樓約865.8萬元	23樓約868.4萬元	約增加0.3%

兩張價單合併總表

戶型	兩張價單伙數	佔180伙比例	實用面積	一般折實售價	加權折實平均呎價
一房	22伙	約12.2%	304至306呎	529.8萬至597.9萬元	約18,724元
兩房	123伙	約68.3%	418至476呎	698.8萬至942.4萬元	約18,263元
三房一套	35伙	約19.4%	655至657呎	1,160.8萬至1,323.6萬元	約18,501元
合計	180伙	100%	304至657呎	529.8萬至1,323.6萬元	約18,366元

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叡璟補地價高達137億元

叡璟用地補地價金額約137.34億元，以可建樓面約157.9萬平方呎計，每平方呎補地價約8,692元，屬香港歷來較大型的補地價個案之一。

市場曾估算整個項目連同建築成本，總投資額可能達240億元或以上，相當於每呎綜合成本超過15,000元。不過，這只屬市場估算，不能直接推論發展商「一定要高於某個呎價出售」。

發展商最終開價仍會受到市況、資金成本、銷售速度、不同期數的利潤分配及推售策略影響。高補地價確實會影響項目的財務彈性，但並不代表第一期沒有低價促銷的可能。

叡璟與周邊二手屋苑呎價比較

在叡璟價單未公布前，準買家可先參考荔枝角及長沙灣一帶二手屋苑的成交水平。以下為2026年7月前後二手平台所顯示的近90日參考數字，不同平台的更新日、成交樣本及估值方法會有差異。

屋苑	近期參考平均實用呎價	與叡璟比較重點
星匯居	約15,200至15,400元	距離叡璟較近，樓齡較高但可即買即住
昇悅居	約16,600元	西九四小龍之一，配套及港鐵距離較成熟
碧海藍天	約17,000元	大型屋苑，鄰近荔枝角站
宇晴軒	約17,300元	規模及住客設施較完整，二手成交具參考性
泓景臺	個別成交約14,200至17,600元	樓層、座向及戶型差距較大

但新盤與二手樓不能只比較平均呎價。叡璟具有新樓、會所及未來商業配套優勢；二手屋苑則有即買即住、實景可見、毋須承受長樓花期等優點。價單公布後，還要將樓層、景觀及付款方法拉平再比較。

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叡璟位置及交通：南昌站還是荔枝角站？

叡璟位於發祥街西，地盤夾在南昌站與荔枝角站之間，但並非真正的港鐵站上蓋項目。

按現時可使用的步行路線，由項目步行前往南昌站或荔枝角站均需時約10分鐘或以上，實際時間視乎出口、過路位置、步速及未來通道安排。

前往南昌站

住戶可經海達邨及V Walk方向前往南昌站。發展商資料提到，項目日後距離擬建有蓋行人天橋網絡約兩分鐘步程，再經天橋網絡前往V Walk及南昌站。

但「距離天橋網絡約兩分鐘」並不等於「兩分鐘到南昌站」。準買家應分清楚兩個概念，並在相關通道落成後親自試行。

前往荔枝角站

另一方向可沿西九龍走廊底部，或經碧海藍天及西九四小龍商場一帶前往荔枝角站，步程同樣約10分鐘或以上。部分現有路段並非全程有蓋，雨天及炎夏的步行體驗需要考慮。

生活配套

叡璟本身規劃約10萬平方呎零售樓面，並由華潤旗下商業品牌參與營運。現階段的日常購物及餐飲配套，則主要依靠：

• V Walk及南昌站一帶商場；
• 荔枝角站及西九四小龍商場；
• 海達邨、凱德苑及附近公共屋邨商舖；
• 長沙灣及荔枝角一帶民生商店。

由於項目分期發展，買家亦要留意收樓時是否所有商場、園林及住客設施均已同步投入服務。

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入市前考慮一：夾在兩個港鐵站之間

叡璟的市區位置是優點，但第一期並不屬於「落樓即到港鐵」的項目。對每日需要乘搭港鐵上班的住戶，十多分鐘步程是否可以接受，應在入市前親身測試。

短期而言，交通便利程度主要依靠現有道路及行人通道；中長期則視乎有蓋天橋網絡的落成時間、開放安排及實際接駁位置。

如果發展商將未來天橋包裝成港鐵優勢，買家應進一步追問：

1. 天橋由哪個機構興建及管理？
2. 預計何時開放？
3. 是否24小時開放？
4. 由屋苑大堂步行至南昌站閘口實際需時多久？
5. 入伙時是否已經可以使用？

入市前考慮二：第一期以樓景及內園景為主

叡璟整個地盤呈長方形發展，較接近深旺道的部分後期座數，高層較有機會望向昂船洲及海景方向；但第一期第3座貼近荔發街，對面為嘉里及新地持有的嘉里鴻基貨倉重建用地。

第一期不同單位的大致景觀如下：

景觀方向	涉及單位	預計景觀及注意事項
嘉里鴻基貨倉方向	3B座B、C、D、E室	未來主要面對重建項目，料以樓景為主
水務署大樓／貨倉方向	3A座E室；3B座F、G、H室	部分望水務署大樓及貨倉方向，亦較接近西九龍走廊
荔康街／學校方向	3A座C、D室	主要望基督教崇真中學一帶，須留意校鐘及日間聲音
內園方向	3A座A、B室；3B座A室	屬第一期景觀相對完整的選擇，但要留意其他期數樓座距離

入市前考慮三：預計2028年才收樓

叡璟第一期預計關鍵日期為2028年11月25日，由開售至收樓涉及超過兩年的等待期。

長樓花期的主要風險包括：

• 收樓前樓市及估價可能出現變化；
• 按揭息率及銀行審批準則可能改變；
• 建築期付款買家要承受日後估價不足風險；
• 即供付款買家較早支付樓價，但未能即時入住或收租；
• 家庭人數、工作地點及換樓需要可能在數年內改變。

因此，即供折扣與建築期付款折扣不能只比較百分比，還要計算提早付款的利息成本及樓花期間不能入住或收租的機會成本。

入市前考慮四：嘉里鴻基貨倉的潛在競爭

叡璟第一期對面的嘉里鴻基貨倉用地，由嘉里建設與新地合作發展。用地已獲批興建一幢約35層高住宅及商業項目，總樓面約46萬平方呎，住宅供應料逾900伙。

該用地在2025年以約7.97億元完成補地價，每平方呎補地價約1,729元，較叡璟約8,692元低約80%。兩幅相鄰用地的補地價差距相當明顯。

較低補地價不代表對方日後一定會低價賣樓，但理論上會有較大的定價及促銷空間。如果項目在叡璟買家上會前推出，可能同時影響區內新盤競爭、銀行估價及市場情緒。

入市前考慮五：長沙灣仍有潛在住宅供應

除了嘉里鴻基貨倉，叡璟周邊仍有多幅工業或其他用途土地具重建潛力。

潛在項目	現階段資料	解讀
東方石油用地	過往曾獲批674伙住宅、寫字樓及社福設施，相關許可其後到期	並非已落實短期供應，但可能重新申請
怡高工業中心	地盤約26,370平方呎，規劃屬「住宅（戊類）」	具有重建誘因，但不等於已確定發展
田氏企業中心	地盤約20,269平方呎，規劃屬「住宅（戊類）」	須視乎業權及重建申請
長沙灣臨時家禽批發市場	部分用地曾納入地區研究	暫未有確定住宅發展時間表

怡高工業中心及田氏企業中心兩幅土地，若單純以7.5倍地積比率推算，合計理論樓面可接近35萬平方呎，但這只屬規劃潛力，不能當作已批或即將落成的住宅供應。

入市前考慮六：分期發展下的設施使用時間

叡璟屬大型分期發展項目。第一期買家雖然可以享有新樓及大型屋苑規模，但收樓初期可能仍有其他期數施工。

樓書亦提示，部分住客設施及公用地方或會隨不同期數分階段落成，第一期入伙時未必能即時使用所有設施。買家應向發展商查詢：

• 第一期入伙時可使用哪些會所設施；
• 室內及室外泳池的開放時間；
• 商場是否與第一期同步開業；
• 其他期數施工會否影響出入口及園林；
• 不同住宅期數如何分攤管理及維修開支。

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叡璟平面圖：標準單位全面比較

叡璟第一期第3座呈梯形布局，第3A座每層5伙，第3B座每層8伙。以下面積為一般標準樓層範圍；3樓連平台特色戶及頂層連天台單位的面積及配置不同。

單位	戶型	實用面積	廚房	浴室	主要方向
3A座A室	三房一套	655至657呎	梗廚	全黑廁	內園
3A座B室	兩房	444至448呎	開廚	光廁	內園
3A座C室	三房	558至559呎	開廚	黑廁	學校方向
3A座D室	三房一套	676至680呎	梗廚	主人套廁有窗	學校方向
3A座E室	兩房	422至423呎	開廚	光廁、向光井	水務署／貨倉方向
3B座A室	三房一套	672呎	梗廚	全黑廁	內園
3B座B室	一房	313呎	開廚	黑廁	貨倉方向
3B座C室	一房	304至306呎	開廚	黑廁	貨倉方向
3B座D室	一房	307至308呎	開廚	黑廁	貨倉方向
3B座E室	兩房	418至422呎	開廚	黑廁	貨倉方向
3B座F室	兩房	448至450呎	開廚	光廁	水務署／貨倉方向
3B座G室	兩房	408呎	開廚	黑廁	水務署／貨倉方向
3B座H室	兩房	473至476呎	開廚	光廁、向光井	水務署／貨倉方向

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叡璟兩房揀樓攻略

叡璟兩房共有6款，實用面積由408至476呎，全數採用開放式廚房。選擇兩房時，可先按景觀、浴室採光及面積分組。

兩房首選：3A座B室

3A座B室實用面積444至448呎，屬光廁設計，客飯廳及房間方向較接近內園。論景觀、面積及浴室採光的平衡，可視為叡璟第一期兩房首選。

缺點是內園景觀日後仍會受其他期數樓座影響，買家要留意樓距，以及低層單位的私隱度。

面積優先：3B座H室

3B座H室實用面積473至476呎，是面積最大的兩房戶型，浴室設窗，但窗戶主要向光井。優點是室內空間較充裕；缺點是方向較接近水務署大樓及貨倉重建項目。

光廁選擇：3B座F室及3A座E室

3B座F室實用面積448至450呎，浴室設外窗；3A座E室則為422至423呎，浴室窗向光井。兩者均勝在不是全黑廁，但景觀及道路噪音表現不及3A座B室。

預算型選擇：3B座G室及3B座E室

3B座G室只有408呎，是面積較細的兩房；3B座E室則為418至422呎。兩款均屬黑廁，其中3B座E室直接面向嘉里鴻基貨倉方向，日後面對樓景的機會較高。

除非開價與其他兩房有明顯折讓，否則3B座E室應放在較後選擇。

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叡璟一房揀樓攻略

叡璟一房集中於第3B座B、C及D室，實用面積由304至313呎，三款均採用開放式廚房、黑廁，並面向嘉里鴻基貨倉方向。

揀樓次序	單位	分析
首選	3B座C室	304至306呎，間隔相對直接，較容易擺放家具
首選	3B座D室	307至308呎，與C室同屬較方正選擇
次選	3B座B室	313呎但位處單邊，轉角窗及牆身可能蠶食實際可用空間

3B座B室帳面面積最大，不代表室內一定最實用。從平面圖可見，單位需要承擔較多外牆及轉角窗位置，家具擺位未必比C、D室靈活。

一房三款的景觀條件接近，因此最終揀樓次序很大程度取決於價差。若B室因面積較大而明顯提高售價，C、D室的性價比可能更高。

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叡璟三房揀樓攻略

叡璟三房分為純三房及三房一套。

入場三房：3A座C室

3A座C室實用面積558至559呎，是唯一純三房戶型，採用開放式廚房及黑廁。面積較細，有機會以較低銀碼吸引想在市區購買三房的家庭，但收納、飯桌及三間睡房的實際空間要仔細量度。

內園三房一套：3A座A室及3B座A室

3A座A室實用面積655至657呎，3B座A室為672呎，兩者均設梗廚及主人套房，並面向內園。

如果買家重視景觀完整度及梗廚，這兩款會是三房一套的優先選擇。缺點是兩個浴室均屬黑廁。

光廁三房一套：3A座D室

3A座D室實用面積676至680呎，是第一期面積最大的標準戶型，設梗廚及主人套房，主人套廁設窗。

其主要取捨是面向學校方向。日間景觀較開揚，但買家要親身了解上課、下課、廣播及校鐘聲會否構成影響。

簡單而言：

• 重視內園景觀：選3A座A室或3B座A室；
• 重視主人套廁採光及較大面積：選3A座D室；
• 希望較低銀碼購入三房：留意3A座C室。

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3樓平台戶及頂層天台戶要留意甚麼？

叡璟3樓設有一批連平台特色戶，實用面積由267至643呎。部分3樓單位沒有一般標準戶的露台及工作平台，改為附設私人平台。

選購低層平台戶前要留意：

• 平台上方會否有冷氣機或渠管；
• 排水口數目及去水斜度；
• 樓上會否有高空擲物風險；
• 平台面對公用地方或園林的私隱程度；
• 下雨後會否積水；
• 平台維修責任及外牆滲水處理安排。

頂層部分單位則附設天台，景觀及私隱度較高，但通常售價溢價亦較大。買家應留意樓梯位置、天台面積是否計入售價考慮，以及防水層及公用設備的維修權責。

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叡璟值得買嗎？

叡璟的優點，是市區罕見的大型住宅發展、第一期戶型由一至三房齊全，並具備大型會所、園林及商業配套。對希望購買西南九龍新樓、可以接受樓花等待期，而且重視屋苑規模的買家，叡璟值得放入比較名單。

但叡璟第一期並非每個條件都突出。現階段步行前往港鐵站仍需要約10分鐘或以上，部分戶型日後會面對貨倉重建項目及其他樓景，預計關鍵日期亦要到2028年底。

最重要還是價錢。

「叡璟 I」預計關鍵日期為2028年11月25日，由首張價單公布起計，樓花期仍約27個月。一般買家選用90天付款，首批折實平均呎價約17,880元；建築期付款的折扣較少，平均呎價升至約19,586元，較90天付款高約9.5%。

戶型	90天付款入場價	建築期付款入場價	差額
一房	約529.8萬元	約580.3萬元	約50.5萬元
兩房	約698.8萬元	約765.4萬元	約66.6萬元
三房一套	約1,160.8萬元	約1,271.3萬元	約110.5萬元

選用90天付款的買家，在尚未收樓前已需要完成交易並開始供款；選用建築期付款，雖可押後支付大部分樓價，卻要承受較高成交價，以及2028年估價、息口和按揭審批的不確定性。

買家不應只比較表面折扣，還要計算提前供款的利息、收樓前的租金開支，以及資金被樓花佔用的機會成本。

揀樓方面，兩房可先留意3A座B室；一房以3B座C、D室較為實用；三房則視乎買家重視內園景、光廁還是入場銀碼，在3A座A、C、D室及3B座A室之間選擇。

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叡璟常見問題FAQ

撰文: 《胡‧說樓市》編輯部

本文內容只供樓盤資料及揀樓分析用途，不構成任何買賣、投資、按揭或法律建議。物業面積、景觀、間隔、設施、落成日期及銷售安排，均以發展商最新公布、售樓說明書及正式合約文件為準。

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