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【「尚.珒溋」預售】啟德區內租值好慘烈!

踏入第七個啟德區的私樓項目,「尚.珒溋」即將開售,但最大考驗是樓盤的訂價。逆權運動影響香港,以至中美貿易戰陰霾令樓市氣氛疲弱下,但發展商首批138個單位,扣除最高18%折扣額也要24,310元,貴絕對整個啟德區,背後跟項目的地價成本高企也有關。

地價高於同區項目

這幅座落於「OASIS KAI TAK」及「龍譽」毗鄰,只有一條啟德河之隔,是「合景泰富」、「龍湖地產」在2016年5月向政府投得的一幅用地,當時中標價高達72.3億元,平均每呎地價高達12,563元,跟之前區內六個私樓項目比,等於地價高出接近一倍至一倍半,也成為第一幅地價過萬元而正式推售的啟德項目,自然需要將成本轉嫁予消費者。

租值未如理想

翻查啟德區之前首六個私樓項目,地價介乎4,913元至6,530元之間,最終開售呎價則由15,137元至20,225元之間。問題是近期的入伙高峰期中,六個私樓的回報也甚具疲態,同時也為該區價位帶來短期阻力。其中同屬內房保利置業發展的「龍譽」,一個位於1B座高層E室的一房單位,實用面積348呎,最終僅以14,500元租出,但以業主當日跟發展商一手購入價807萬元去計,在未扣除管理費前的回報只有2.16厘。

兩房單位情況更形慘烈,一個位於1A座中層F室的單位,實用面積521呎,今個月剛以18,000元租出,但這個單位當日就是以1,215萬元成交的,計及回報更只得1.8厘。當地價成本愈趨上升之時,發展商順利成章也需將成本轉嫁消費者,但同區入伙盤的租值,就正好讓消費者對照發展商開價是否合理。

樓花期太長

更重要一點,合共提供667個單位的「尚.珒溋」,雖然前方就是未來的「啟德站」,但樓盤關鍵日期在2021年11月15日,相當於樓花期超過26個月,準買家是否願意以高溢價去承接期貨,也是能否去到貨的另一個考慮。

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