踏入第七個啟德區的私樓項目，「尚．珒溋」即將開售，但最大考驗是樓盤的訂價。逆權運動影響香港，以至中美貿易戰陰霾令樓市氣氛疲弱下，但發展商首批138個單位，扣除最高18%折扣額也要24,310元，貴絕對整個啟德區，背後跟項目的地價成本高企也有關。
地價高於同區項目
這幅座落於「OASIS KAI TAK」及「龍譽」毗鄰，只有一條啟德河之隔，是「合景泰富」、「龍湖地產」在2016年5月向政府投得的一幅用地，當時中標價高達72.3億元，平均每呎地價高達12,563元，跟之前區內六個私樓項目比，等於地價高出接近一倍至一倍半，也成為第一幅地價過萬元而正式推售的啟德項目，自然需要將成本轉嫁予消費者。
租值未如理想
翻查啟德區之前首六個私樓項目，地價介乎4,913元至6,530元之間，最終開售呎價則由15,137元至20,225元之間。問題是近期的入伙高峰期中，六個私樓的回報也甚具疲態，同時也為該區價位帶來短期阻力。其中同屬內房保利置業發展的「龍譽」，一個位於1B座高層E室的一房單位，實用面積348呎，最終僅以14,500元租出，但以業主當日跟發展商一手購入價807萬元去計，在未扣除管理費前的回報只有2.16厘。
兩房單位情況更形慘烈，一個位於1A座中層F室的單位，實用面積521呎，今個月剛以18,000元租出，但這個單位當日就是以1,215萬元成交的，計及回報更只得1.8厘。當地價成本愈趨上升之時，發展商順利成章也需將成本轉嫁消費者，但同區入伙盤的租值，就正好讓消費者對照發展商開價是否合理。
樓花期太長
更重要一點，合共提供667個單位的「尚．珒溋」，雖然前方就是未來的「啟德站」，但樓盤關鍵日期在2021年11月15日，相當於樓花期超過26個月，準買家是否願意以高溢價去承接期貨，也是能否去到貨的另一個考慮。
