【柏蔚森I: 價單分析】首推折實$17,188/呎,租金回報保證係咩玩法?

【柏蔚森I: 價單分析】首推折實$17,188/呎,租金回報保證係咩玩法?

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新盤推售放緩,6月一手成交按月急跌近50%,來到7月,終於再有新盤推出,由新世界及遠展合作發展,位於啟德跑道區靠近前方艙用地(面向觀塘海濱方向)的「柏蔚森I」剛剛開價,首批價單僅推出60伙,扣除最高18%(即供)的折扣率,折實呎價介乎$16,008至$19,690,平均呎價$17,188,較對上一個推售的跑道區新盤「啟德海灣」首張價單低13%,另外亦推出本港新盤近年較為少見的租金回報保證。

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首張價單分析

付款辦法和折扣率

 即供 (150天付款計劃)建築期付款
支付條款臨約:  5%
150天: 95%
臨約: 5%
180天: 1%
240天: 1%
300天: 1%
入伙: 92%
最高折扣率18% (不選租金回報保證)
16% + 首兩年3.5%年度租金回報保證
14.5% (不選租金回報保證)
12.5% + 首兩年3.5%年度租金回報保證

入場價

以最高折扣率的即供(150天)付款計算,入場單位為第6座2樓J室,一房戶型,實用面積234呎,入場價$386.4萬,呎價$16,513;兩房入場單位則為第5座2樓E室,實用面積353呎,入場價$598.8萬,呎價$16,963;三房入場單位則為第5座2樓A室,實用面積512呎,入場價$1,168.5萬,呎價隨即跳升至$18,713。

分析租金回報保證 (匠心租務安排)

「柏蔚森I」的關鍵日期為2025年8月31日,樓花期達13個月,建期買家應小心留意按揭風險。另外,「柏蔚森I」今次推出近年較少見的租金回報保證,名為「匠心租務安排」,若選用此計劃,則總折扣會減少2%,而由項目收樓起計首兩年,買家每年可獲相當於單位售價3.5%的年度租金回報,每半年收租一次,租賃期內,買方可隨時終止租約,須向租客支付$2萬元行政費用,而發展商指定的租客,會按租約剩餘時間,向買方支付單位售價0.5%至2%的款項,距離租約完結時間愈少,相應收取的款項愈少,說穿了,亦即若買方在租金回報保證期內打退堂鼓,發展商會回贈相應失去的折扣率給你。當然,買家亦可選擇不選取「匠心租務安排」,而獲取額外2%的折扣率,之後再自己放租,參考目前差估署數據,中小型住宅單位的租務回報率大約3.5厘,說白了,這個「匠心租務安排」亦只是投資客跟發展商的一場對賭。

注意事項: 啟德供應滿瀉、競爭大

要注意的是,啟德區屬於新盤供應重貨區,當中跑道區的供應更是滿瀉,在轉角市下,發展商出貨難度相當高,2022年9月推售的MIAMI QUAY,當時首批折實呎價$22,452,到2023年10月推售的啟德海灣,首批折實呎價已回落至$19,798,但兩個新盤的去貨速度都極緩慢,今次「柏蔚森I」將折實呎價調低至$17,188,但首張價單僅推出60伙試水溫,其價格是否屬於市場接受的程度,仍有待觀察。

啟德跑道區新盤呎價

新盤首張價單折實呎價推售時間
啟德海灣$19,7982023年10月
MIAMI QUAY I$22,4522022年9月

啟德二手最新成交呎價

屋苑成交呎價
OASIS KAI TAK$21,215
龍譽$20,199
嘉峯匯$18,462
嘉匯$19,483
啟德一號$18,957
天寰$19,370
THE HENLEY$21,067
*截至2024年7月4日

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