【垃圾徵費:屋苑管理爭議】8月1日實施前,再有屋苑傳出加管理費疑雲!? (附影片)

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早前收到谷友反映,屯門大興花園二期大幅加管理費接近20%。除了管理人員薪酬、服務合約受制疫情而增幅放緩,需要追落後;屋苑樓齡老化、保養費上升外,還跟8月1日垃圾徵費生效有關,令屋苑開支嚴重上升。但明明垃圾徵費還有變數,現在用這個原因來調整管理費是否合理?  我們決定來了解一下。

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事件經過

19/2/2024  法團: 通知建議加管理費18-22%

「因為過往屋苑加管理費都是6-10%之間,我們屋企人商討後,並沒有填寫其選項,反而剔其他選項自己填上10%。問卷有指導性。如果自己沒有想得太深入時,會否覺得18%已經是最便宜,但想深一層,加18%是參考了什麼? 其他屋苑對垃圾徵費,是否也加18%?」

在大興花園二期住了兩年的李先生,今年2月19日收到法團的一封信,表示建議在今年5月1日會加管理費18-22%,並要求居民在14天內透過回條反映意見,但他翻看問卷時,卻發現僅提供三個加幅選項,包括18%、20%、22%,以及一項由居民另剔的其他意見,感覺問卷有引導性。由11座組成、提供2,687伙的「大興花園二期」,於1999年成立了業主立案法團後,過去25年累計加了六次管理費,卻以今年度所提出加幅最多。

26/3/2024 管理公司: 獲法團接納加幅18%

一個實用587呎三房單位,在上調管理費18%後,會由現在1,064元上調至1,255元,但若通過加幅22%,則管理費會貼近1,300元。屋苑最細兩房單位,亦會由現時每月736元,加價至869元至899元。就在收集意見後約一個月,也就是今年3月26日,管理公司貼出告示聲稱獲法團接納上調管理費18%,鐵定於5月1日生效。但居民幾時說支持加18%?  大家的意見如何?  李先生稱從不知情。

表: 管理費加幅

 管理費加幅18%(最低)加幅22%(最高)
3房(587呎)1,064元1,255元1,298元
2房(419呎)736元869元899元

「有一點隱瞞,如果你覺得加18%是正確的,而大部份業主也一致是如此,則不怕攤開結果,再表達出五月一日生效。其實已經有了結果,為何不一次過公布,要業主在如此反應下才公布,是否有些隱瞞? 結果是否並不是一致通過18%般大。」

預算收入VS 開支大增

翻查預算案,通過上調管理費18%後,連同利息及會所設施等收入,大興花園二期全年預計收入有4,023萬元。我們《胡.說樓市》編輯部嘗試對照屋苑早幾年預算案,但由於早幾年預算案並沒有列出商舖、停車場及公用部份分攤部份,只公布住宅部份的預算,所以我們只能抽出住宅部份來比較,來年收入有3,533萬元,跟2023年預算案中2,974萬元,大增559萬元。

雖然加管理費導致屋苑收入升,但同時屋苑的開支增多。法團通告解釋屋苑樓齡老化,維修保養費用持續上升,所以預算案中的「計劃工程」及「一般維修」兩項也加得特別厲害,分別較2023年預算增加300%及173%,各預留20萬及123萬元,但有說明這筆錢會用來更換大廈污水喉管、地渠及進行天台工程,以及應付維修工程連物料等支出。只不過除了維修保養外,法團通告特別用上粗體字眼強調「八月一日起垃圾徵費開始生效,令屋苑開支嚴重上升」,有需要增加管理費收入,以應付屋苑未來開支需要。

垃圾徵費預留146,000

「垃圾徵費8月1日才生效,但現5月1日便加管理費,有沒有如此迫切條例未生效前便要加管理費呢? 例如垃圾徵費真的不推行,已經預繳了的錢會怎處理? 會否退回還是怎做? 有沒有需要在條例仍未生效前便要加。我們會想,會否是擔心條例不生效,但怎樣也先加業主管理費。」

清潔費是繼物管人工後,在大興花園二期預洗錢第二多的地方,全年預洗582.4萬元,而單計住宅部份則佔517萬元,對照過去2023年預算案,等於按年大增123萬元。這個加幅除了反映在清潔服務合約、雜物車費用、額外大型垃圾桶費用、及每月派垃圾袋給住戶外,還因為來年預算案,管理處額外預留每月146,000元作垃圾徵費。146,000元有什麼作用呢? 是用來派袋? 加派人手處理收集垃圾? 為住戶包底? 抑或預留作入閘費? 李先生也很想知道。

「如果10幾萬純粹買膠袋派給居民,當然不合理。但若有廚餘機、增設其他設施,如每層增設垃圾桶等,但我們並不知道。現在我只知道加18%,預留了10多萬做垃圾徵費,要買膠袋就是如此。會否要預很多錢來預業主不守規則,由管理費去包底?  買大袋給管理公司一次過收集後再丟棄,我並不知道他們是怎計算出來,還是其他考慮。」

8/4/2024 法團: 公布結果、撤回垃圾徵費、堅持加管理費18%

居民迴響激烈,法團在4月8日發通告才交代了當日收集居民意見,表示發出了2,687份問卷,並在收回515份中,有47%人支持加管理費18%,亦有解釋,垃圾徵費仍存變數,考慮確保屋苑財政健康及平衡預算案,會上調管理費18%,但如果政府取消垃圾徵費,屋苑會有年度盈餘26.3萬元;但如果在8月1日實施垃圾徵費,則會帶來年度虧損46.1萬元。

其後修訂預算案再刪走了「每月垃圾徵費之支出」146,000元一欄,令下年度的清潔費457.8萬元,較未修訂前的582.4萬元,減少了124.6萬元,只是既然相關垃圾徵費開支預算已擱置,李生先卻疑惑為何仍加管理費18%,而不是更少?  是否垃圾徵費為虛,大幅上調管理費為實呢?


垃圾徵費與屋苑的關係

類近大興花園二期個案,並非單一例子。而且如果細心研究一下大興花園預算案,你會發現管理公司修訂預算時,只把清潔費大數更改,卻沒修正內裡細項,以至與大數並不相符,這都反映出管理公司在處理預算案時有幾粗疏。8月1日實施垃圾徵費,政府還未明言會否擱置或延後,屆時丟棄垃圾,住戶要自費買膠袋,不單加重生活成本,還衍生一系列問題,好值得在政策生效前一起反思一下。

考慮1: 加劇與管理公司的爭拗與角力

指定袋收費

如果垃圾徵費如期實施,在今年8月1 日起,住戶要按自己垃圾棄置量來購買不同尺寸膠袋,收費劃一每公升0.11元。換句話,購買一個有手抽的10公升指定袋,要1.1元,比起我們平時去超市購物買普通膠袋貴一仙;一個15公升指定袋則要收取1.7元。如此類推。至於大型傢俬就要買一個標籤貼上去,每個收11元。

價格會否上調未知

對低下階層、退休長者來說,垃圾徵費既擾民,亦加重了生活成本,但就算部份住戶未必在意一元幾毫,但實施過程資訊混亂,感覺也無所適從。一個家庭在日常生活叫外賣本來已有膠袋包裝、買餸有膠袋包裝蔬果魚肉,日後拋棄還要額外放在指定膠袋,用雙重膠袋又是否切合環保原意? 這些都令人很疑惑。而現時買膠袋丟垃圾每公升收0.11元,日後會否再加價? 暫時也未知。

管理公司工作大增

不過,垃圾徵費卻同時衍生住戶與管理公司之間角力。因為根據政策方向,當住戶用上指定膠袋丟棄垃圾後,管理公司要協調清潔員工來收集垃圾,之後要安排垃圾車轉運至廢物轉運站或堆填區。

清潔工人與住戶有爭拗

如果買指定袋或標籤來拋棄垃圾,清潔工可經過食環署或其承辦商的垃圾車收集、又或者可以經私營垃圾收集商用壓縮垃圾車收集,甚或乎,清潔員工人螞蟻搬家把垃圾送往食環署垃圾收集站。不過,因為清潔工要確保垃圾妥善包裝,否則有可能要負上責任,隨時引起住戶對垃圾包裝是否妥當的爭拗。住戶想袋盡其用,稍一不慎有少少穿破,需否多買一個袋來盛載?  垃圾收集房需否安裝閉路電視來作監察?

考慮2:  政府收垃圾徵費 VS 加管理費?

資金如何分配

今次大興花園二期,在未修訂預算案前,預留了一個月146,000元做垃圾徵費,既然政府都已經收了小市民錢,何以管理公司要再收錢? 這筆錢會洗在哪裡?  是否用來買指定袋派給居民?  抑或擔心住戶欠公德不用指定袋丟棄垃圾,令管理公司要聘請更多人手去檢查、甚或要預留開支來包底?  立法會議員謝偉銓認為,如管理公司在制定預算時有意為垃圾徵費作準備,則必須詳細列明該筆錢怎樣應用。

包底責任

對於包底問題,物業管理業監管局早前曾指出,因為實施初期未有借鑑經驗,管理公司好難對違規垃圾作準確估算,所以建議物管公司與法團商討合適攤分開支方案,例如會否考慮預先購買指定袋或標籤,給清潔人員處理有關垃圾,及以實報實銷形式、或每個月以一個大約固定收費形式向住戶收取,但這一點,大興花園二期管理公司及法團,在制定預算時並沒有解釋過。

考慮3: 屋苑何時要繳付「入閘費」?

何謂 「入閘費」

當然,每月要徵收146,000還有其他可能性,例如包括要預留「入閘費」支出。所謂「入閘費」,是因為部份大型垃圾未必會用上指定袋或標籤,而是直接透過不經壓縮的垃圾車或密斗車,直接送往廢物轉運站或堆填區,當密斗車入閘時會再按重量繳付每公噸365-395元。

入閘費取決於哪種垃圾車運走

雖然用了指定袋或指定標籤拋棄垃圾,避免雙重徵費下,理應不用繳付入閘費,甚或乎部份屋苑本身在垃圾車收集垃圾前,會再透過垃圾房內設施進行壓縮,但實情最終需否繳付入閘費,是取決於用哪一種垃圾車運走。

屋苑採用的模式

所以如果最終是由私營廢物收集商以非壓縮型垃圾車運走,則怎樣也要支付入閘費。大興花園二期採用哪一種模式,垃圾房有沒有壓縮設施? 會透過食環署垃圾車、抑或私營垃圾車運走? 私營垃圾車又是否有壓縮裝置等?  物管及法團在提出要進行垃圾徵費時,也沒有向業主說明。

運送垃圾車入閘費計算

又假如,若真的要由私營垃圾收集車以非壓縮形式來按重收費,固然入閘費要由大興花園二期業主來埋單。但該垃圾收集車是否專門服待大興花園一個屋苑? 如果先去大興花園收集了一些垃圾,再去其他屋苑收集另一些,最後運往堆填區按重計算入閘費?  那麼有幾多由大興花園負責?  管理公司有沒有就相關議題向垃圾收集服務商查詢,然後再並向業主交代?

各方回應

物業管理業監管局有建議,管理公司應該要向業主確認收費模式,但好明顯預算中卻沒有清晰交代相關事宜。我們有向管理公司佳定查詢,回覆指也沒有進一步交代日後垃圾收集的模式,只指出垃圾徵費政策及相關實施細節目前仍存在變數,有關開支未有被納入是次管理費調整的計算中。

物監局回應我們《胡.說樓市》指出,管理費建議整體調整X%,應提供不同理由引致管理費水平調整的細項百分率,以供業主考慮,避免產生誤解。

對於大興花園二期的經理人酬金,管理公司佳定有回覆我們查詢,指出預算案中有關經理人酬金的計算最近已作出更正,金額與2022及2023年預算無異,會於管理委員會會議通過後向業戶公布修正版預算案。

考慮4: 垃圾徵費應否計算入管理公司酬金?

政府公共財政收入增

從另一個角度看,垃圾徵費其中一個得益者是政府庫房收益增加。翻查2024年度《財政預算案》中,政府預計會帶來17.9億元收入。即使扣除本年度推行政策預算開支5.81億元,也帶來了淨收入12億元,同時也為膠袋供應商創造生意機會。對管理公司來說,實情也間接獲利。因為在處理垃圾徵費的行政開支增加,令管理公司可獲取更高的「經理人酬金」。

經理人酬金增加

根據公契指引,經理人酬金比率是按單位及車位數目釐定,但不得超過項目管理支出、費用和收費總額的10%至20%。翻查大興花園二期的預算案,住宅部份的經理人酬金357,097元,比起2022年及2023年預算346,210元,多了大約10,000元。究竟相關開支能否計算「經理人酬金」呢? 香港房屋經理學會會長鄭玉琴表示,管理公司有責任要向業主釐清。

買指定袋及相關行政費

由於垃圾收費實施初期,若管理公司協助住戶購買指定袋,環保署會向物管公司提供相等於指定袋法定售價3%的服務費回贈,以彌補物管額外營運開支。額外開支已由環保署彌補,所以指定袋費用、行政和物流費用,物監局說不應被納入計算「經理人酬金」的支出總額內。

包底及公共地方垃圾收費

至於屋苑有人不遵守法規,而物管要買指定袋包底時,相關開支又應否計算「經理人酬金」的物業支出總額內,就要由物管公司與業主商討。處理私人住宅公用地方而引致的垃圾收費,因為要由所有住戶平均分擔,物監局則認為,相關物業管理服務支出可被納入在計算「經理人酬金」的物業支出總額內。

表: 計算經理人酬金

開支計算經理人酬金
買指定膠袋、行政及物流費用不應計算
包底費用與業主商討
處理住宅公用地方的垃圾收費可計算

總結

今次大興花園二期的個案,雖然在修訂預算中已把垃圾徵費除名,表面上看似拉倒了,但實情管理費仍舊加18%,就令到垃圾徵費這筆看似一開始便沒有存在的開支,為可仍要加18%呢? 我們曾向大興花園二法團主席查詢,回覆指當日制定預算時,參考了同系淘大花園的經驗,當初才作出146,000元的預算;但加幅18%管理費只能做到平衡預算,若計及垃圾徵費會導致虧損,所以才有提出應否加20%及22%的幅度,但認同管理公司在今次公布調升管理費的手法有改善空間。

觸發今次大興花園二期業主神經,也因為負責大興花園二期的管理公司佳定,早前管理另一屋苑「慈愛苑」用了類近理由來大加15%管理費,當時處理手法低調而引來居民不滿,最終被迫暫緩。雖然垃圾徵費是否如期實施,我們暫時未知,但建議有樓揸手的業主平時也要留意及參與自身屋苑管理,別事事等到通過後才表示後悔。

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