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早前收到谷友反映，屯門大興花園二期大幅加管理費接近20%。除了管理人員薪酬、服務合約受制疫情而增幅放緩，需要追落後；屋苑樓齡老化、保養費上升外，還跟8月1日垃圾徵費生效有關，令屋苑開支嚴重上升。但明明垃圾徵費還有變數，現在用這個原因來調整管理費是否合理? 我們決定來了解一下。
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事件經過
19/2/2024 法團: 通知建議加管理費18-22%
「因為過往屋苑加管理費都是6-10%之間，我們屋企人商討後，並沒有填寫其選項，反而剔其他選項自己填上10%。問卷有指導性。如果自己沒有想得太深入時，會否覺得18%已經是最便宜，但想深一層，加18%是參考了什麼? 其他屋苑對垃圾徵費，是否也加18%?」
在大興花園二期住了兩年的李先生，今年2月19日收到法團的一封信，表示建議在今年5月1日會加管理費18-22%，並要求居民在14天內透過回條反映意見，但他翻看問卷時，卻發現僅提供三個加幅選項，包括18%、20%、22%，以及一項由居民另剔的其他意見，感覺問卷有引導性。由11座組成、提供2,687伙的「大興花園二期」，於1999年成立了業主立案法團後，過去25年累計加了六次管理費，卻以今年度所提出加幅最多。
26/3/2024 管理公司: 獲法團接納加幅18%
一個實用587呎三房單位，在上調管理費18%後，會由現在1,064元上調至1,255元，但若通過加幅22%，則管理費會貼近1,300元。屋苑最細兩房單位，亦會由現時每月736元，加價至869元至899元。就在收集意見後約一個月，也就是今年3月26日，管理公司貼出告示聲稱獲法團接納上調管理費18%，鐵定於5月1日生效。但居民幾時說支持加18%? 大家的意見如何? 李先生稱從不知情。
表: 管理費加幅
| 管理費 | 加幅18%(最低) | 加幅22%(最高) | |
| 3房(587呎) | 1,064元 | 1,255元 | 1,298元 |
| 2房(419呎) | 736元 | 869元 | 899元 |
「有一點隱瞞，如果你覺得加18%是正確的，而大部份業主也一致是如此，則不怕攤開結果，再表達出五月一日生效。其實已經有了結果，為何不一次過公布，要業主在如此反應下才公布，是否有些隱瞞? 結果是否並不是一致通過18%般大。」
預算收入VS 開支大增
翻查預算案，通過上調管理費18%後，連同利息及會所設施等收入，大興花園二期全年預計收入有4,023萬元。我們《胡．說樓市》編輯部嘗試對照屋苑早幾年預算案，但由於早幾年預算案並沒有列出商舖、停車場及公用部份分攤部份，只公布住宅部份的預算，所以我們只能抽出住宅部份來比較，來年收入有3,533萬元，跟2023年預算案中2,974萬元，大增559萬元。
雖然加管理費導致屋苑收入升，但同時屋苑的開支增多。法團通告解釋屋苑樓齡老化，維修保養費用持續上升，所以預算案中的「計劃工程」及「一般維修」兩項也加得特別厲害，分別較2023年預算增加300%及173%，各預留20萬及123萬元，但有說明這筆錢會用來更換大廈污水喉管、地渠及進行天台工程，以及應付維修工程連物料等支出。只不過除了維修保養外，法團通告特別用上粗體字眼強調「八月一日起垃圾徵費開始生效，令屋苑開支嚴重上升」，有需要增加管理費收入，以應付屋苑未來開支需要。
垃圾徵費預留146,000元
「垃圾徵費8月1日才生效，但現5月1日便加管理費，有沒有如此迫切條例未生效前便要加管理費呢? 例如垃圾徵費真的不推行，已經預繳了的錢會怎處理? 會否退回還是怎做? 有沒有需要在條例仍未生效前便要加。我們會想，會否是擔心條例不生效，但怎樣也先加業主管理費。」
清潔費是繼物管人工後，在大興花園二期預洗錢第二多的地方，全年預洗582.4萬元，而單計住宅部份則佔517萬元，對照過去2023年預算案，等於按年大增123萬元。這個加幅除了反映在清潔服務合約、雜物車費用、額外大型垃圾桶費用、及每月派垃圾袋給住戶外，還因為來年預算案，管理處額外預留每月146,000元作垃圾徵費。146,000元有什麼作用呢? 是用來派袋? 加派人手處理收集垃圾? 為住戶包底? 抑或預留作入閘費? 李先生也很想知道。
「如果10幾萬純粹買膠袋派給居民，當然不合理。但若有廚餘機、增設其他設施，如每層增設垃圾桶等，但我們並不知道。現在我只知道加18%，預留了10多萬做垃圾徵費，要買膠袋就是如此。會否要預很多錢來預業主不守規則，由管理費去包底? 買大袋給管理公司一次過收集後再丟棄，我並不知道他們是怎計算出來，還是其他考慮。」
8/4/2024 法團: 公布結果、撤回垃圾徵費、堅持加管理費18%
居民迴響激烈，法團在4月8日發通告才交代了當日收集居民意見，表示發出了2,687份問卷，並在收回515份中，有47%人支持加管理費18%，亦有解釋，垃圾徵費仍存變數，考慮確保屋苑財政健康及平衡預算案，會上調管理費18%，但如果政府取消垃圾徵費，屋苑會有年度盈餘26.3萬元；但如果在8月1日實施垃圾徵費，則會帶來年度虧損46.1萬元。
其後修訂預算案再刪走了「每月垃圾徵費之支出」146,000元一欄，令下年度的清潔費457.8萬元，較未修訂前的582.4萬元，減少了124.6萬元，只是既然相關垃圾徵費開支預算已擱置，李生先卻疑惑為何仍加管理費18%，而不是更少? 是否垃圾徵費為虛，大幅上調管理費為實呢?
垃圾徵費與屋苑的關係
類近大興花園二期個案，並非單一例子。而且如果細心研究一下大興花園預算案，你會發現管理公司修訂預算時，只把清潔費大數更改，卻沒修正內裡細項，以至與大數並不相符，這都反映出管理公司在處理預算案時有幾粗疏。8月1日實施垃圾徵費，政府還未明言會否擱置或延後，屆時丟棄垃圾，住戶要自費買膠袋，不單加重生活成本，還衍生一系列問題，好值得在政策生效前一起反思一下。
考慮1: 加劇與管理公司的爭拗與角力
指定袋收費
如果垃圾徵費如期實施，在今年8月1 日起，住戶要按自己垃圾棄置量來購買不同尺寸膠袋，收費劃一每公升0.11元。換句話，購買一個有手抽的10公升指定袋，要1.1元，比起我們平時去超市購物買普通膠袋貴一仙；一個15公升指定袋則要收取1.7元。如此類推。至於大型傢俬就要買一個標籤貼上去，每個收11元。
價格會否上調未知
對低下階層、退休長者來說，垃圾徵費既擾民，亦加重了生活成本，但就算部份住戶未必在意一元幾毫，但實施過程資訊混亂，感覺也無所適從。一個家庭在日常生活叫外賣本來已有膠袋包裝、買餸有膠袋包裝蔬果魚肉，日後拋棄還要額外放在指定膠袋，用雙重膠袋又是否切合環保原意? 這些都令人很疑惑。而現時買膠袋丟垃圾每公升收0.11元，日後會否再加價? 暫時也未知。
管理公司工作大增
不過，垃圾徵費卻同時衍生住戶與管理公司之間角力。因為根據政策方向，當住戶用上指定膠袋丟棄垃圾後，管理公司要協調清潔員工來收集垃圾，之後要安排垃圾車轉運至廢物轉運站或堆填區。
清潔工人與住戶有爭拗
如果買指定袋或標籤來拋棄垃圾，清潔工可經過食環署或其承辦商的垃圾車收集、又或者可以經私營垃圾收集商用壓縮垃圾車收集，甚或乎，清潔員工人螞蟻搬家把垃圾送往食環署垃圾收集站。不過，因為清潔工要確保垃圾妥善包裝，否則有可能要負上責任，隨時引起住戶對垃圾包裝是否妥當的爭拗。住戶想袋盡其用，稍一不慎有少少穿破，需否多買一個袋來盛載? 垃圾收集房需否安裝閉路電視來作監察?
考慮2: 政府收垃圾徵費 VS 加管理費?
資金如何分配
今次大興花園二期，在未修訂預算案前，預留了一個月146,000元做垃圾徵費，既然政府都已經收了小市民錢，何以管理公司要再收錢? 這筆錢會洗在哪裡? 是否用來買指定袋派給居民? 抑或擔心住戶欠公德不用指定袋丟棄垃圾，令管理公司要聘請更多人手去檢查、甚或要預留開支來包底? 立法會議員謝偉銓認為，如管理公司在制定預算時有意為垃圾徵費作準備，則必須詳細列明該筆錢怎樣應用。
包底責任
對於包底問題，物業管理業監管局早前曾指出，因為實施初期未有借鑑經驗，管理公司好難對違規垃圾作準確估算，所以建議物管公司與法團商討合適攤分開支方案，例如會否考慮預先購買指定袋或標籤，給清潔人員處理有關垃圾，及以實報實銷形式、或每個月以一個大約固定收費形式向住戶收取，但這一點，大興花園二期管理公司及法團，在制定預算時並沒有解釋過。
考慮3: 屋苑何時要繳付「入閘費」?
何謂 「入閘費」
當然，每月要徵收146,000還有其他可能性，例如包括要預留「入閘費」支出。所謂「入閘費」，是因為部份大型垃圾未必會用上指定袋或標籤，而是直接透過不經壓縮的垃圾車或密斗車，直接送往廢物轉運站或堆填區，當密斗車入閘時會再按重量繳付每公噸365-395元。
入閘費取決於哪種垃圾車運走
雖然用了指定袋或指定標籤拋棄垃圾，避免雙重徵費下，理應不用繳付入閘費，甚或乎部份屋苑本身在垃圾車收集垃圾前，會再透過垃圾房內設施進行壓縮，但實情最終需否繳付入閘費，是取決於用哪一種垃圾車運走。
屋苑採用的模式
所以如果最終是由私營廢物收集商以非壓縮型垃圾車運走，則怎樣也要支付入閘費。大興花園二期採用哪一種模式，垃圾房有沒有壓縮設施? 會透過食環署垃圾車、抑或私營垃圾車運走? 私營垃圾車又是否有壓縮裝置等? 物管及法團在提出要進行垃圾徵費時，也沒有向業主說明。
運送垃圾車入閘費計算
又假如，若真的要由私營垃圾收集車以非壓縮形式來按重收費，固然入閘費要由大興花園二期業主來埋單。但該垃圾收集車是否專門服待大興花園一個屋苑? 如果先去大興花園收集了一些垃圾，再去其他屋苑收集另一些，最後運往堆填區按重計算入閘費? 那麼有幾多由大興花園負責? 管理公司有沒有就相關議題向垃圾收集服務商查詢，然後再並向業主交代?
各方回應
物業管理業監管局有建議，管理公司應該要向業主確認收費模式，但好明顯預算中卻沒有清晰交代相關事宜。我們有向管理公司佳定查詢，回覆指也沒有進一步交代日後垃圾收集的模式，只指出垃圾徵費政策及相關實施細節目前仍存在變數，有關開支未有被納入是次管理費調整的計算中。
物監局回應我們《胡．說樓市》指出，管理費建議整體調整X%，應提供不同理由引致管理費水平調整的細項百分率，以供業主考慮，避免產生誤解。
對於大興花園二期的經理人酬金，管理公司佳定有回覆我們查詢，指出預算案中有關經理人酬金的計算最近已作出更正，金額與2022及2023年預算無異，會於管理委員會會議通過後向業戶公布修正版預算案。
考慮4: 垃圾徵費應否計算入管理公司酬金?
政府公共財政收入增
從另一個角度看，垃圾徵費其中一個得益者是政府庫房收益增加。翻查2024年度《財政預算案》中，政府預計會帶來17.9億元收入。即使扣除本年度推行政策預算開支5.81億元，也帶來了淨收入12億元，同時也為膠袋供應商創造生意機會。對管理公司來說，實情也間接獲利。因為在處理垃圾徵費的行政開支增加，令管理公司可獲取更高的「經理人酬金」。
經理人酬金增加
根據公契指引，經理人酬金比率是按單位及車位數目釐定，但不得超過項目管理支出、費用和收費總額的10%至20%。翻查大興花園二期的預算案，住宅部份的經理人酬金357,097元，比起2022年及2023年預算346,210元，多了大約10,000元。究竟相關開支能否計算「經理人酬金」呢? 香港房屋經理學會會長鄭玉琴表示，管理公司有責任要向業主釐清。
買指定袋及相關行政費
由於垃圾收費實施初期，若管理公司協助住戶購買指定袋，環保署會向物管公司提供相等於指定袋法定售價3%的服務費回贈，以彌補物管額外營運開支。額外開支已由環保署彌補，所以指定袋費用、行政和物流費用，物監局說不應被納入計算「經理人酬金」的支出總額內。
包底及公共地方垃圾收費
至於屋苑有人不遵守法規，而物管要買指定袋包底時，相關開支又應否計算「經理人酬金」的物業支出總額內，就要由物管公司與業主商討。處理私人住宅公用地方而引致的垃圾收費，因為要由所有住戶平均分擔，物監局則認為，相關物業管理服務支出可被納入在計算「經理人酬金」的物業支出總額內。
表: 計算經理人酬金
| 開支 | 計算經理人酬金 |
| 買指定膠袋、行政及物流費用 | 不應計算 |
| 包底費用 | 與業主商討 |
| 處理住宅公用地方的垃圾收費 | 可計算 |
總結
今次大興花園二期的個案，雖然在修訂預算中已把垃圾徵費除名，表面上看似拉倒了，但實情管理費仍舊加18%，就令到垃圾徵費這筆看似一開始便沒有存在的開支，為可仍要加18%呢? 我們曾向大興花園二法團主席查詢，回覆指當日制定預算時，參考了同系淘大花園的經驗，當初才作出146,000元的預算；但加幅18%管理費只能做到平衡預算，若計及垃圾徵費會導致虧損，所以才有提出應否加20%及22%的幅度，但認同管理公司在今次公布調升管理費的手法有改善空間。
觸發今次大興花園二期業主神經，也因為負責大興花園二期的管理公司佳定，早前管理另一屋苑「慈愛苑」用了類近理由來大加15%管理費，當時處理手法低調而引來居民不滿，最終被迫暫緩。雖然垃圾徵費是否如期實施，我們暫時未知，但建議有樓揸手的業主平時也要留意及參與自身屋苑管理，別事事等到通過後才表示後悔。
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